地產(chǎn)跌理財傷 資金遷徙入股市

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 張昊    

◎每經(jīng)記者 張昊

6年之后，萬億成交額再現(xiàn)，3478點就這樣被踩在腳下。在結(jié)構(gòu)調(diào)整以及經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的強烈預(yù)期下，A股牛市脈絡(luò)日漸清晰。與此同時，利率市場化在本輪牛市初期兩次降息的背景下呈現(xiàn)加速推進(jìn)之勢，無風(fēng)險收益率下降讓理財資金必須選擇重新配置，房地產(chǎn)大周期向下拐點令大額資產(chǎn)流出成為必然。在地產(chǎn)跌、理財傷背景下，民間財富正加速向股票市場轉(zhuǎn)移。

資金流出房地產(chǎn)

過去十年，地產(chǎn)一直是民間大額財富主要配置對象，經(jīng)濟(jì)也依靠地產(chǎn)黃金十年和基建投資實現(xiàn)騰飛。但伴隨行業(yè)供過于求、政策收緊以及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，地產(chǎn)黃金十年蕩然無存。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，平安證券研報稱，1998年取消住房實物分配以來，中國商品房市場在16年間共計完成87億平方米商品住宅銷售，人均居住面積由18平方米上升至32平方米，2010年～2014年，銷售面積平均增速由前期的23%下滑至7.8%。從總的行業(yè)需求看，2005年～2010年，年均需求約12.8億平方米，全國住宅年均銷售面積6.9億平方米，年均新開工面積8.29億平方米，均遠(yuǎn)低于需求總量。不過，在2010年后，年均銷售和新開工面積分別為10.4億平方米和14.1億平方米，超過13.1億平方米的總需求水平，行業(yè)已不再處于供不應(yīng)求階段。

平安證券認(rèn)為，從大周期看，供求關(guān)系決定地產(chǎn)市場景氣度，貨幣政策影響的是行業(yè)短周期，當(dāng)全局性供大于求來臨時，寬松的貨幣政策只會加速風(fēng)險累積。

此外，從當(dāng)前購房者比例看，“反生育高峰”的18～25歲購房人口已占到總購房者比例的23%，36～55歲購房人口隨著需求逐步滿足，在市場上的力量已逐步萎縮。而三四線城市多年土地大幅出讓，更讓短期庫存壓力難以緩解。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2014年底，我國商品房待售面積已經(jīng)達(dá)到6.2億平方米，2014年全年商品房銷售面積為12.1億平方米；截至2013年底，我國商品房待售面積4.9億平方米，2013年全年商品房銷售面積為13億平方米。分析人士認(rèn)為，通過上述數(shù)據(jù)不難看出，當(dāng)前商品房庫存壓力已遠(yuǎn)大于2014年初的水平。

從最新銷售數(shù)據(jù)看，2015年1～2月，商品房銷售面積為8764萬平方米，同比降16.3%；銷售額5972億元，同比降15.8%；銷售均價6818元/平方米，同比升0.6%，較去年全年下降0.8%。2月百城價格指數(shù)同比、環(huán)比雙跌?！包S金十年已經(jīng)過去，從趨勢看，房地產(chǎn)行業(yè)已走入了景氣度向下的周期，在時間跨度上或?qū)㈤L達(dá)10年甚至20年之久。短期一線城市房價回暖也只是階段性反彈，總體行業(yè)趨勢未來還將更冷?！币晃蝗绦袠I(yè)分析師告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，樓市趨勢性遇冷，前期投機(jī)資金必然大量撤離樓市。

華創(chuàng)證券宏觀策略部主管牛播坤認(rèn)為，中國或已迎來房地產(chǎn)新開工和銷售面積增速的拐點，盡管這并不意味著未來新開工面積出現(xiàn)陡降，但新開工拐點到來意味著地產(chǎn)投資中樞的下滑、相關(guān)聯(lián)的土地財政模式逐步終結(jié)，以及房地產(chǎn)領(lǐng)域的巨量資金向其他資產(chǎn)的再配置。

理財產(chǎn)品無風(fēng)險收益下降

那么，資產(chǎn)再配置的過程將讓資金流何處？

分析人士認(rèn)為，一方面，在房地產(chǎn)遇到大周期性拐點的背景下，地產(chǎn)投資遇冷；另一方面，利率市場化加速，無風(fēng)險收益下降也必將導(dǎo)致前期理財產(chǎn)品資金向其他領(lǐng)域再配置，其中一部分資金流向股市將是必然。

自2003年央行明確利率市場化改革以來，貸款利率已基本實現(xiàn)市場化，存款利率市場化也在逐步推進(jìn)。2013年余額寶推出可以稱之為改革的標(biāo)志性事件，由于余額寶對活期存款的高度替代性以及較高的收益率，吸引了居民存款轉(zhuǎn)移和人氣聚集，各類理財產(chǎn)品規(guī)模迅速擴(kuò)大，最后商業(yè)銀行也加入了這場沒有硝煙的戰(zhàn)爭。

在此期間，各類理財產(chǎn)品收益率大幅提升，甚至屬于準(zhǔn)貨幣基金的各類“寶寶”產(chǎn)品都一度出現(xiàn)超過6%的收益率。不過，2013年銀監(jiān)會下發(fā)8號文，要求理財產(chǎn)品投資非標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)比重不得超過35%，這意味著65%的資產(chǎn)必須配置在債券、股票等標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)上。

分析人士認(rèn)為，如果把理財產(chǎn)品收益率與同期限銀行存款利率接軌來作為利率市場化發(fā)展的標(biāo)志，以目前3%左右的一年期存款利率作為參照，再考慮1%的理財產(chǎn)品中間費用率，理財產(chǎn)品收益率下限預(yù)計在4%左右，與目前5%左右的水平相比，還有下降空間。

另一方面，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在本輪牛市初期，伴隨著央行的降息、降準(zhǔn),利率市場化也在加速推進(jìn)。2014年底，央行公布了《存款保險條例》（征求意見稿），這是在央行宣布非對稱降息之后不久公布的，這也能側(cè)面也看出金融改革加速。

李克強總理在3月15日答記者問時指出，“我們允許個案性金融風(fēng)險的發(fā)生，按照市場方式進(jìn)行清算。今年我們要出臺存款保險條例，而且要進(jìn)一步發(fā)展多層次資本市場，降低企業(yè)資金杠桿率，可以使金融更好為企業(yè)服務(wù)。”

分析人士指出，利率市場化是一個系統(tǒng)工程，不僅體現(xiàn)為放寬利率水平，也體現(xiàn)在重塑新的信用環(huán)境，即打破剛性兌付，讓市場化利率水平所帶來風(fēng)險由市場化手段加以吸收。另一方面，存款保險制度推出，就是明確告訴存款人：存款有風(fēng)險，當(dāng)固定收益率產(chǎn)品甚至大額銀行存款都不再100%保險時，一部分資金轉(zhuǎn)向股市也將是必然。

券商：股債雙牛將持續(xù)

民間財富對地產(chǎn)、以及理財產(chǎn)品資金配置正在向新的領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，股市無疑是重點之一。

在日前展博投資董事長陳鋒的演講中，有這樣一段描述，“2014年居民新增財富的40%來自于房地產(chǎn)、30%以上配置于類固定收益產(chǎn)品，只有12%來自于股票。隨著股市收益率的上升，配置提升空間廣闊?！?/p>

興業(yè)證券表示，央行要降低社會融資成本的目的還沒有達(dá)到，同時“兩會”透露出的貨幣政策寬松基調(diào)沒有變化，所以央行的寬松仍會持續(xù)。

該券商分析道：股市漲了，老百姓愿意買股票，企業(yè)能通過IPO拿到錢；債市漲了，企業(yè)債發(fā)行利率下降，這才是降低社會融資成本?，F(xiàn)在融資成本降下來了嗎？沒有，所以，股債還要繼續(xù)漲。

興業(yè)證券進(jìn)一步分析了股市要漲的理由：因為股權(quán)類融資天生有更高的風(fēng)險偏好，能夠通過估值提升來吸引融資，所以，只有股市具備了造富效應(yīng)，產(chǎn)業(yè)資本才能投到新興產(chǎn)業(yè)里去，才能看到轉(zhuǎn)型。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，海通證券也發(fā)布研報認(rèn)為，由于人口紅利結(jié)束、利率長期趨降，未來金融資產(chǎn)將成為居民財富增值主力戰(zhàn)場，對金融資產(chǎn)的需求將持續(xù)膨脹，股債雙牛有望長期持續(xù)。

國金證券認(rèn)為，大到地產(chǎn)市場價格，小到某個股票板塊的估值，資產(chǎn)價格的快速上漲可能引發(fā)新的資金持續(xù)跟風(fēng)投入，并引發(fā)資產(chǎn)價格上漲預(yù)期自我實現(xiàn)，甚至脫離資產(chǎn)內(nèi)在價值的變動。