誰能分食110萬套棚改房市場(chǎng)“蛋糕”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都    

◎每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

按照李克強(qiáng)總理政府工作報(bào)告的內(nèi)容，今年保障性安居工程新安排740萬套，其中棚戶區(qū)改造將達(dá)到580萬套，增加110萬套，把城市危房改造納入棚改政策范圍。政府工作報(bào)告還提及，住房保障逐步實(shí)行實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房。這與去年11月住建部發(fā)文鼓勵(lì)地方政府回購(gòu)商品房的政策一脈相承。

四川大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究所所長(zhǎng)吳豐向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，加快棚改步伐與降低保障房門檻，本質(zhì)上會(huì)增加安置房需求，未來新獲批的單純保障房建設(shè)用地會(huì)減少，要么采取房企配建形式，要么采取回購(gòu)商品房。在吳豐看來，房企參與棚改業(yè)務(wù)，只是其商業(yè)驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略的一部分。

消化部分商品房庫(kù)存

西部某省住建廳住房保障處負(fù)責(zé)人透露，以前地方更多是給予實(shí)物保障，而現(xiàn)在更多強(qiáng)調(diào)貨幣補(bǔ)貼。在他看來，貨幣補(bǔ)貼措施可增加受保障人群對(duì)市場(chǎng)存量房的吸納度。

在保障房開發(fā)上，由于區(qū)位較偏、配套不齊或門檻較高等原因，近年來屢屢被曝出空置等問題。有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，為什么不可以進(jìn)一步降低保障房申請(qǐng)門檻？如此一來，消費(fèi)者可以更多通過保障房解決居住需求，而不用再進(jìn)入新房交易和租賃市場(chǎng)。

那么，“棚改”到底該怎么走？會(huì)不會(huì)與回購(gòu)商品房產(chǎn)生抵消效應(yīng)？

吳豐解釋說，“棚改”本質(zhì)上會(huì)增加市場(chǎng)的購(gòu)房需求，原來棚戶區(qū)非常擁擠，現(xiàn)在改造成大型舒適社區(qū)，居住密度降低了，除了回遷安置一部分居民之外，另有一部分拿著補(bǔ)貼金會(huì)選擇到其他區(qū)域購(gòu)房，或參與政府回購(gòu)的商品房。此外，單純的保障房建設(shè)用地的供應(yīng)已經(jīng)越來越少了，較多的是房企配建模式。

今年3月初，成都青羊區(qū)大安路一號(hào)地塊近29畝的棚改土地首拍失利，該地塊被業(yè)內(nèi)稱為成都市一環(huán)“寶地”。業(yè)內(nèi)知情者透露，流拍原因主要是該地塊返遷安置條款較為嚴(yán)苛，沒達(dá)到房企的預(yù)期。

賺錢難制約棚改力度

中國(guó)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟主席陳寶存向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“地方政府的保障房都是開發(fā)商在商品房小區(qū)里配建，有的可能是區(qū)域配建，地方政府并沒有出資。”

對(duì)于棚改地塊的房企配建模式，房企在拿地時(shí)已確定要配建的比例，配建部分要按期、無償交給地方政府，配建支出也需要商品房部分的銷售補(bǔ)貼。

記者注意到，目前各地“棚改”或“舊改”中，主要以各地所屬的城投類公司為主，比如渝開發(fā)；或與地方政府關(guān)系較為密切、在一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)上有豐富經(jīng)驗(yàn)的房企，比如美好集團(tuán)（名流置業(yè)）。

“前期土地整理涉及拆遷、資金等很多問題，因?yàn)椴辉趺促嶅X，所以制約了‘棚改’的開發(fā)力度。”全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟四川分盟秘書長(zhǎng)何良栩表示，很多開發(fā)商不想做這一塊業(yè)務(wù)。

據(jù)《中國(guó)建設(shè)報(bào)》報(bào)道，根據(jù)2014年6月國(guó)家開發(fā)銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好棚戶區(qū)改造貸款資金的通知》，回購(gòu)商品房作棚改安置房的總投資可達(dá)到40%，此前這一比例僅20%。而住建部提出2015年棚戶區(qū)改造資金將不低于5000億元，按40%的貨幣補(bǔ)償計(jì)算，今年將有近2000億資金用于回購(gòu)商品房，形成近100多萬套商品房需求。以60平方米/套計(jì)算，回購(gòu)100萬套也只有6000萬平方米，占6億平方米庫(kù)存的10%。

在陳寶存看來，地方政府沒有回購(gòu)商品房的能力，并無實(shí)際意義。何良栩亦認(rèn)為，商品房的成本已偏高，開發(fā)商不可能以低于成本的價(jià)格把項(xiàng)目賣給地方政府。

對(duì)于商品房的回購(gòu)和棚改，吳豐表示，房企參與棚改業(yè)務(wù)，只是其商業(yè)驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略中的一部分。