成都最貴地塊3月“待嫁” 房企集中拿地或引樓市小陽(yáng)春

每經(jīng)編輯 杜冉樂(lè)    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都

成都史上最貴地塊，3月下旬即將“待嫁”。去年，由于品牌房企忙于去庫(kù)存，成都優(yōu)質(zhì)地塊頻遭“流拍”。如今，這一位于春熙路核心商圈最貴地塊出爐，讓市場(chǎng)看到了樓市回暖預(yù)期。

據(jù)了解，上述地塊位于錦江區(qū)春熙路北段以東、正科甲巷以西、春熙路東段以北，緊鄰伊藤洋華堂，樓面地價(jià)超過(guò)1.7萬(wàn)元/平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，2014年底，藍(lán)光、保利、萬(wàn)科、龍湖等品牌房企率先在成都集中拿地，銳理數(shù)據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年一些嗅覺(jué)敏銳且資金充沛的房企勢(shì)必會(huì)逢低出手，抄底拿地。

與恒大、首創(chuàng)、萬(wàn)達(dá)等品牌房企多集中在成都主城區(qū)拿地不同，成都本土巨頭置信集團(tuán)春節(jié)前曾以底價(jià)集中拿下成都郊區(qū)5宗地塊，發(fā)力“郊區(qū)化”戰(zhàn)略明顯。

隨著土地市場(chǎng)日趨升溫，以及央行再度降息，品牌房企推盤(pán)節(jié)奏也明顯加快，相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，3月份成都推盤(pán)28個(gè)，其中新盤(pán)達(dá)14個(gè)，剛需產(chǎn)品仍是主力。

小地塊能否做出大動(dòng)作

2月12日，成都市國(guó)土局集中推出了7宗地塊，其中6宗地塊全部位于高新區(qū)之外，而1宗來(lái)自錦江區(qū)春熙路的小幅地塊，引來(lái)市場(chǎng)高度關(guān)注。公開(kāi)資料顯示，該地塊位于錦江區(qū)春熙路北段以東、正科甲巷以西、春熙路東段以北（一醫(yī)院地塊），屬于商服用地，占地約13.5畝，總建面約5.4萬(wàn)平方米，容積率近6.0，樓面地價(jià)17063元/平方米，起拍總價(jià)約9.23億元，競(jìng)買(mǎi)保證金2.31億元。

全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟四川分盟秘書(shū)長(zhǎng)何良栩在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“該地塊處于黃金地段，先天優(yōu)勢(shì)明顯。能把小地塊做出大動(dòng)作的，需要有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)。”

據(jù)了解，春熙路作為成都市中心的老商圈，可謂寸土寸金，正因如此，2002年以來(lái)，房企巨頭在這里搶地尤為激烈，屢創(chuàng)天價(jià)。

早在8年前，九龍倉(cāng)集團(tuán)曾豪擲約72億元拿下錦江區(qū)大慈寺路以南、紅星路步行街以東、江南館街以北、紗帽街以西的82畝土地，樓面地價(jià)曾達(dá)1.65萬(wàn)元/平方米，也就是如今打造成型的高端商業(yè)體成都國(guó)際金融中心（IFS），已成為當(dāng)前成都最典型的商業(yè)地標(biāo)。

在成都本地業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，隨著上述地塊的正式出爐，成都土地市場(chǎng)起拍價(jià)的紀(jì)錄被刷新，這對(duì)今年的成都樓市是一個(gè)明顯的積極信號(hào)。

高力國(guó)際成都公司總經(jīng)理蔡孟頤向記者表示，“這個(gè)時(shí)候，既然政府敢把這幅地塊拿出來(lái)拍賣(mài)，說(shuō)明已有人愿意去拿。春熙路本來(lái)土地就稀缺，爭(zhēng)奪激烈也是必然的，但如果樓面地價(jià)被追漲到2.5萬(wàn)元/平方米以上，溢價(jià)率50%，我覺(jué)得有點(diǎn)難，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)有點(diǎn)大。”

房企拿地節(jié)奏加快

2月28日，成都市國(guó)土資源局集中推出了3宗地塊，與春節(jié)期間樓市成交淡季不同，這3宗地塊全部實(shí)現(xiàn)底價(jià)成交。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，天府新區(qū)華陽(yáng)街道二江寺村九、十組一塊占地42.8畝的土地被四川黃浦投資集團(tuán)旗下一家子公司零溢價(jià)率拿下，另外兩宗來(lái)自溫江區(qū)柳城街辦燎原社區(qū)、紅光社區(qū)的地塊，最后被四川海天永信集團(tuán)和成都騰逸置業(yè)聯(lián)合底價(jià)摘牌。上述拍地者在成都樓市并不為業(yè)內(nèi)所熟知，應(yīng)屬于中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)。

這一輪拿地潮始自去年11月初。

彼時(shí)，萬(wàn)科、保利和藍(lán)光集中拿地，其中藍(lán)光底價(jià)拿下成華北富森74畝地塊，萬(wàn)科以160萬(wàn)元/畝拿下新都三河街道98畝地塊，保利以157萬(wàn)元/畝底價(jià)拿下新都木蘭鎮(zhèn)294畝地塊。

藍(lán)光地產(chǎn)一位中層人士表示，藍(lán)光2014年前三個(gè)季度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，土地市場(chǎng)已到抄底時(shí)刻，藍(lán)光總能比其他房企率先出手。

記者觀(guān)察到，盡管上述房企三巨頭率先拿地，但在此后幾個(gè)月的成都土地市場(chǎng)上，一邊有品牌房企零星拿地，一邊仍有大量土地流拍。相比標(biāo)桿房企完成幾百億甚至上千億的年度銷(xiāo)售目標(biāo)，更多的中小房企仍面臨較大的去庫(kù)存壓力。

此外，與恒大、首創(chuàng)等房企巨頭在成都主城區(qū)搶地相比，成都本土企業(yè)傾向于走“郊區(qū)路線(xiàn)”，即便是置信集團(tuán)，在此輪拿地潮中首次以底價(jià)連拿彭州市5宗地塊，總計(jì)200多畝，成本區(qū)間僅33萬(wàn)元/畝到52萬(wàn)元/畝。

銳理數(shù)據(jù)品牌中心總經(jīng)理郭潔在回顧2014年及展望今年成都土地市場(chǎng)時(shí)表示，“自2014年四季度以來(lái)，不論是政策環(huán)境，樓市成交表現(xiàn)還是土地市場(chǎng)表現(xiàn)，都暗示了2015年成都土地市場(chǎng)或?qū)⒑棉D(zhuǎn)。在未來(lái)幾個(gè)月宏觀(guān)政策不出現(xiàn)大調(diào)整的前提下，今年上半年土地市場(chǎng)平穩(wěn)中略有回升。”

或迎樓市“小陽(yáng)春”

搜房網(wǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，今年3月份，成都樓市預(yù)計(jì)新推樓盤(pán)28個(gè)，其中純新盤(pán)14個(gè)，占了半壁江山。從區(qū)域來(lái)看，主城區(qū)推13個(gè)項(xiàng)目，近郊區(qū)推7個(gè)項(xiàng)目，遠(yuǎn)郊區(qū)推8個(gè)項(xiàng)目。其中，高新區(qū)和雙流縣各推盤(pán)4個(gè)，為推盤(pán)最多的區(qū)域。

另外，從3月所推房源來(lái)看，70~100平方米的房源仍為市場(chǎng)主流。相關(guān)分析人士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商仍以推出剛需產(chǎn)品為主，改善型和投資型產(chǎn)品較少。

房企推盤(pán)信心提振，與樓市松綁密切關(guān)聯(lián)。今年1月下旬，四川宣布全面取消樓市限購(gòu)、限價(jià)政策，成為新年全國(guó)首個(gè)明確樓市“去行政化”的省份。消息一出，引來(lái)市場(chǎng)高度關(guān)注。

何良栩在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)曾表示，去行政化僅是第一步，未來(lái)仍需相應(yīng)的房地產(chǎn)金融消費(fèi)政策支持。

今年2月底，央行再度降息。在個(gè)人房貸方面，5年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，已降至5.9%；公積金貸款5年以下（含5年）基準(zhǔn)利率已調(diào)整至3.5%，5年以上已調(diào)整至4.0%。

藍(lán)光COCO金沙三期的一位業(yè)主表示，他去年9月首次買(mǎi)房時(shí)，商貸利率還上浮了10%，兩次降息后，20年期43萬(wàn)元商貸的月供可以少還近300元。這對(duì)一般購(gòu)房者而言不算少。

何良栩表示，羊年開(kāi)年就有相應(yīng)的金融舉措，對(duì)樓市有積極意義。上一次降息之后，樓市就迎來(lái)了去年底的翹尾行情。

成都一位大型房企高管向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，此次降息，他們?cè)缬蓄A(yù)期，也提前儲(chǔ)備了多項(xiàng)樓盤(pán)促銷(xiāo)策略，蓄勢(shì)待發(fā)，成交量應(yīng)會(huì)有所提升。