房企融資：玩轉(zhuǎn)渠道與成本平衡術(shù)

每經(jīng)編輯 黃宗彥    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 黃宗彥 發(fā)自成都

一場突如其來的“降準(zhǔn)”，一次毫無預(yù)兆的“降息”，“央媽的愛”為久旱的樓市注入了新的生機(jī)。

在上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)看來，2月4日央行降準(zhǔn)，將使此前下調(diào)房貸利率、調(diào)息等諸多“救市”方式效力進(jìn)一步釋放，而3月1日降息之后，購房者每月還貸減少，購房意愿也會相對上升。

“雙降”意味著資金釋放，意味著貸款利率下調(diào)，為一向回款慢、融資難的房企提供了新的融資渠道，并將平衡高居不下的成本。

“雙降”托底 樓市有望復(fù)蘇？

2月4日晚間，央行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。3月1日，央行又下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率0.25個百分點(diǎn)，同時(shí)將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.2倍調(diào)整為1.3倍。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此套組合拳之后，地產(chǎn)業(yè)將是最早一批分得蛋糕的行業(yè)之一。

細(xì)數(shù)近些年降準(zhǔn)后樓市各項(xiàng)數(shù)據(jù)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，一線房企的銷售呈明顯增長勢頭。2011年底降準(zhǔn)后，綠城中國在2012年實(shí)現(xiàn)銷售金額約546億元，同比增長54.7%；恒大地產(chǎn)在同期實(shí)現(xiàn)合約銷售金額923.2億元，同比增長14.8%；而萬科全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1295.6萬平方米，銷售金額1412.3億元，同比分別增長20.5%和16.2%。

同年，成都土地市場在降準(zhǔn)后的反應(yīng)也較明顯，開發(fā)商和投資人都停止觀望，參與搶地。銳理數(shù)據(jù)顯示，2012年成都土地供應(yīng)366宗，供應(yīng)面積24387.37畝，同比增長48%；成交312宗，成交面積24755.4畝，同比增長39%，供應(yīng)量及成交量呈大幅增長。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，2015年央行降準(zhǔn)，將使此前下調(diào)房貸利率、調(diào)息等諸多“救市”效力進(jìn)一步釋放。降準(zhǔn)將增加商業(yè)銀行可貸資金，這對釋放資金流動性、促進(jìn)貸款利率下調(diào)，有實(shí)質(zhì)性的意義。

對2015年降準(zhǔn)后的樓市走勢，中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉稱，目前一線城市特別是北京的二手房價(jià)格已經(jīng)上行數(shù)月，這種情況下，降準(zhǔn)將放大市場利好，購房者對市場的預(yù)期將明顯向好。

資金改善 “水”到“渠”成？

由于資金鏈斷裂而停工、破產(chǎn)的開發(fā)商不在少數(shù)，因此降低融資成本、拓展融資渠道顯得尤為重要。

在張大偉看來，存款準(zhǔn)備金率下調(diào)，對極缺錢的開發(fā)商來說是好消息，意味著從銀行貸款的難度降低，融資的成本降低，房企最困難的時(shí)期可能已經(jīng)過去。

今年1月，證監(jiān)會就對房企融資條令有了明確表態(tài)：對于上市公司再融資、并購重組涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的，不再由國土部事前審查。取消上市房企再融資的前置審查，不僅使房企再融資效率大幅提高，也意味著房地產(chǎn)市場從多年來的行政調(diào)控向市場機(jī)制調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)變。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，一方面，降息有利于降低購房人按揭成本，促使購房需求，尤其是改善型購房需求持續(xù)入市，形成對樓市進(jìn)一步的托舉效應(yīng)；另一方面，隨著信貸的進(jìn)一步寬松，未來一段時(shí)間，樓市將表現(xiàn)為庫存消化速度加快、交易量回升、房價(jià)逐步企穩(wěn)、樓市需求逐步釋放。

近日，記者還從樂山萬達(dá)廣場處了解到，商鋪的租賃和銷售情況也達(dá)到了預(yù)期。