云南城投搶食“橋頭堡”戰(zhàn)略紅利 51億掘金產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

每經(jīng)編輯 杜冉樂    

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

房企“地頭蛇”，想拿地本就霸氣十足。

3月2日，云南城投（600239,SH）公告稱，公司已成立全資子公司云南城投天堂島置業(yè)，擬參與近期昆明土地市場公開“招拍掛”，競拍位于昆明市呈貢區(qū)斗南街道辦事處西部KCC2014-31、32、33、34、35、36、37號地塊及后續(xù)開發(fā)，總計40萬平方米，約600余畝，起拍價逾18億元。

上述地塊均為40年產(chǎn)權(quán)，從土地用途來看，均為住宿餐飲、批發(fā)零售、商務(wù)金融用地，但從斗南片區(qū)打造來看，這里被定位是一個大型花卉產(chǎn)業(yè)基地，實(shí)際上多屬于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)范疇。

昆明業(yè)內(nèi)透露，云南城投對該土地覬覦已久。去年，云南城投順利完成了40億元定增募資，加上地產(chǎn)基金等資本支持，以及“抽逃”環(huán)湖東路一級開發(fā)而轉(zhuǎn)型一二級聯(lián)動開發(fā)，迅猛發(fā)力全國化擴(kuò)張。

隨著云南打造“橋頭堡”戰(zhàn)略，作為城市基礎(chǔ)開發(fā)的云南城投集團(tuán)顯然面臨著新的機(jī)會，特別是其控股的資本平臺云南城投，成了“馬前卒”。相關(guān)人士認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)雖然利潤豐厚，本身可能涵蓋了旅游等業(yè)態(tài)功能，相對復(fù)雜，開發(fā)仍須慎重。

鏖戰(zhàn)斗南掘金產(chǎn)業(yè)商機(jī)

資料顯示，為了拿下昆明市呈貢區(qū)斗南街道辦事處西部上述7宗地塊，云南城投還專門出資1億元，成立了全資子公司云南城投天堂島置業(yè)。

地產(chǎn)行業(yè)人士不禁會聯(lián)想到，早些年，云南城投集團(tuán)曾打算開發(fā)呈貢新區(qū)的未來城·天堂島。時過境遷，云南城投難道要再現(xiàn)這一超級項(xiàng)目的“魅影”？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從相關(guān)地塊信息了解到，除了用地性質(zhì)屬于40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)用地之外，地塊容積率最大不超過1.5，其中有6塊都不高于1.0。此外，KCC2014-31至KCC2014-36地塊限高12米，而KCC2014-37地塊也限高24米。

云南財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)投融資研究中心主任周大研向記者表示，按照我國的用地性質(zhì)歸類，一般分為3類，分別是70年產(chǎn)權(quán)的住宅用地，一類是50年產(chǎn)權(quán)的綜合用地，還有一類就是40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)用地。不過，從業(yè)態(tài)來看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的用地也屬于商業(yè)用地，但不具有特別明顯的業(yè)態(tài)區(qū)隔。

2014年，記者曾走訪過斗南街道辦事處片區(qū)，其發(fā)展定位是圍繞著當(dāng)?shù)靥厣幕ɑ墚a(chǎn)業(yè)，打造全球花卉產(chǎn)業(yè)鏈和花卉交易平臺、總部基地等，尤其是圍繞著這一定位的地產(chǎn)開發(fā)早已升溫，比如斗南·花花世界綜合體項(xiàng)目，業(yè)態(tài)涵蓋了酒店、物流、金融等。

在云南至祥置業(yè)研究總監(jiān)田志余看來，之前那個規(guī)劃的是未來城天堂島，當(dāng)時定位是旅游地產(chǎn)，他個人覺得還會以旅游地產(chǎn)為導(dǎo)向。

不過，昆明業(yè)內(nèi)曾公開批評說，當(dāng)?shù)?ldquo;泛滇池”旅游地產(chǎn)存在過度“地產(chǎn)化”傾向。也就是說，以旅游名義搞地產(chǎn)開發(fā)，但這種無產(chǎn)業(yè)支撐的地產(chǎn)模式已難以持續(xù)。借力花卉產(chǎn)業(yè)，發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，成為趨勢。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，云南城投作為云南省唯一的地產(chǎn)投資資本平臺，具有強(qiáng)大資源優(yōu)勢，尤其是在拿地方面。如果不出意外，上述土地被云南城投拿下的可能性非常大。

或開啟第三次轉(zhuǎn)型

云南城投，在借殼上市之初，曾因參與昆明市政府旗下環(huán)路東路數(shù)千畝一級土地開發(fā)而被券商追捧為“土地一級開發(fā)第一股”，其股價一度瘋漲。

不過，隨著當(dāng)?shù)卣?jīng)生態(tài)及樓市大環(huán)境的變遷，云南城投先后累計總投入近73億元，截至去年11月份解除合作協(xié)議時，仍有逾48億元亟待回籠。

“公司近幾年發(fā)展很快，但也遇到了一定的困難，也有市場上的疑問。”前不久，云南城投一位高管向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》等眾媒體表示，無論從銷售規(guī)模上，還是從面市的產(chǎn)品品牌影響力上，還很有限，但他們有夢想，正在加速戰(zhàn)略調(diào)整。

按照云南城投的戰(zhàn)略目標(biāo)，該公司下一步將注重全程開發(fā)和資產(chǎn)并購雙輪驅(qū)動，除了深耕云南大本營之外，還會逐漸發(fā)展全國化。值得關(guān)注的是，未來5年內(nèi)，該公司將在綜合指標(biāo)上進(jìn)入全國上市房企30強(qiáng)。

記者注意到，在當(dāng)前一二級全程開發(fā)上，云南城投已推出了“融城系”、“夢云南系”等多個地產(chǎn)品牌，尤其是跨界旅游地產(chǎn)。

不過，全國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)入白銀時代，去庫存仍是房企的主旋律，尤其是狂飆突進(jìn)的旅游地產(chǎn)。因?yàn)殚_發(fā)周期長，巨額資金沉淀，這種地產(chǎn)考驗(yàn)著云南城投的資金鏈安全。

通過借道旅游產(chǎn)業(yè)基金、城鎮(zhèn)化發(fā)展基金及數(shù)十億定增等，云南城投在融資渠道創(chuàng)新上左右逢源，同時重新定位為“360°生活運(yùn)營商”，而非單一地產(chǎn)開發(fā)商。

近年來，隨著云南發(fā)力“橋頭堡”戰(zhàn)略，呈貢新區(qū)作為新昆明的核心區(qū)，以及滇中產(chǎn)業(yè)新區(qū)的起步區(qū)，尤其是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)陷入結(jié)構(gòu)性供給過剩，產(chǎn)城融合成為一大需求。在昆明地產(chǎn)人士看來，云南城投瞄準(zhǔn)上述多幅地塊，擬開發(fā)地產(chǎn)大盤，正好符合這一趨勢。

目前，萬科等一線巨頭加速挖掘產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新商機(jī)，僅在云南，包括卓爾發(fā)展（02098,HK）、招商局物流集團(tuán)等巨頭已率先進(jìn)駐。

云南省社科院區(qū)域發(fā)展研究員李吉星向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，泛亞鐵路昆明新客站已落地呈貢，未來必然會增加更多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需求，像斗南打造花卉產(chǎn)業(yè)鏈，也亟需配套服務(wù)項(xiàng)目跟上，這里都有機(jī)會。

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