李宇嘉：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記有助緩解“70年之惑”

◎李宇嘉

沒有哪項(xiàng)財(cái)產(chǎn)像房屋一樣，對老百姓來說是如此重要。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記的每一個(gè)新動(dòng)向，都會(huì)激起老百姓極大的關(guān)注熱情。

3月1日，《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》正式“落地”，到2015年底，全國將全面換發(fā)新版證書。這意味著，《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》將取代現(xiàn)在老百姓手中持有的《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書》。那么，對于不動(dòng)產(chǎn)登記，老百姓應(yīng)該了解哪些、做些什么？

事實(shí)上，不動(dòng)產(chǎn)登記是個(gè)法律概念，是國家對不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和內(nèi)容依法予以確認(rèn)，便于在權(quán)利受到侵害或者被征收、征用的情況下，權(quán)利人能獲得法律救濟(jì)。因此，保護(hù)合法權(quán)益和交易安全，是開展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的根本目的。

但是，開展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，網(wǎng)友最期望有哪些方面的影響？人民網(wǎng)近期民調(diào)顯示，排在前兩位的是“倒逼房價(jià)合理化”、“防止腐敗”，分別占比33.09%和30.27%，而產(chǎn)權(quán)保護(hù)僅占17.85%。這意味著，老百姓對于為何要開展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，認(rèn)識上是非常不清楚的。

在不動(dòng)產(chǎn)登記之前，已經(jīng)有了房地產(chǎn)權(quán)登記。那么，為何還要設(shè)機(jī)構(gòu)、建系統(tǒng)并面向億萬百姓再進(jìn)行登記？這就涉及到“統(tǒng)一登記”這個(gè)概念。原來的不動(dòng)產(chǎn)登記存在登記簿和證書不統(tǒng)一（典型的如房地登記分離）、機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一（不同類型不動(dòng)產(chǎn)在不同部門登記）、登記缺失（如很多房屋只有土地登記記錄）、重復(fù)登記、登記口徑不一、地區(qū)間信息不統(tǒng)一，甚至很多不動(dòng)產(chǎn)還沒有登記（如私下里交易或抵債、單位房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到個(gè)人名下）。

這樣，在日常頻繁的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更中，也就難以避免“一房二賣”、“一地多賣”、重復(fù)交易和隱匿房產(chǎn)等侵權(quán)行為。登記時(shí)，老百姓“跑斷腿”、“花冤枉錢”。因此，實(shí)現(xiàn)機(jī)構(gòu)、簿冊、依據(jù)和平臺“四個(gè)統(tǒng)一”，可更好地保護(hù)產(chǎn)權(quán)和便利交易。

不管是保護(hù)產(chǎn)權(quán)，還是制定公共政策，都涉及到不動(dòng)產(chǎn)信息的利用。那么，會(huì)不會(huì)不利于居民財(cái)產(chǎn)隱私保護(hù)？

筆者認(rèn)為，這些擔(dān)心是多余的。保護(hù)產(chǎn)權(quán)延伸的范疇，包含對于財(cái)產(chǎn)隱私權(quán)的保護(hù)，若信息統(tǒng)一了，隱私權(quán)反而得不到保護(hù)，則與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的初衷背道而馳。《條例》第四章“登記信息共享與保護(hù)”指出，只有權(quán)利人、利害關(guān)系人才可以依法查詢，即只有所有人、債權(quán)人和抵押銀行才有權(quán)查詢。進(jìn)一步說，恰恰在信息不透明、不統(tǒng)一、散亂和無人監(jiān)管的情形下，侵犯隱私權(quán)的行為才會(huì)泛濫，也才會(huì)存在以隱私權(quán)為借口掩飾不法行為。

不動(dòng)產(chǎn)登記后，統(tǒng)一的信息平臺能用來干什么？很多人認(rèn)為是開征房產(chǎn)稅。

事實(shí)上，統(tǒng)一登記與征收房產(chǎn)稅無直接關(guān)系，即便沒有不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，也可以征收房產(chǎn)稅，比如對經(jīng)營性住房（租賃），我國各地此前就一直在征收房產(chǎn)稅，從沒有中斷過。另外，上海和重慶在2011年對新建商品住房恢復(fù)征收了房產(chǎn)稅，但兩個(gè)城市并沒有開展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。目前房產(chǎn)稅征收僅僅停留在立法階段，很多問題還沒有解決。

近年來，國家在私有不動(dòng)產(chǎn)上的大方向是保護(hù)私人財(cái)產(chǎn)、尊重產(chǎn)權(quán)訴求。筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記不僅將進(jìn)一步顯化70年產(chǎn)權(quán)問題解決的急迫性，而且相比之前，也將為解決這一問題創(chuàng)造更好的條件和環(huán)境。

老百姓理解了70年產(chǎn)權(quán)這個(gè)問題是怎么來的，以及不動(dòng)產(chǎn)市場化改革以來的進(jìn)展，就完全不必?fù)?dān)心70年后該怎么辦?？偟囊痪洌恋?、房產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域的市場化改革、制度創(chuàng)新，都是奔著“居者有其屋”、實(shí)現(xiàn)老百姓財(cái)產(chǎn)性收入的角度去的。

總之，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記來了，這是一項(xiàng)“功在當(dāng)代、利在千秋”的制度，于行業(yè)發(fā)展、于市場供求，短期內(nèi)無實(shí)質(zhì)性影響，中長期內(nèi)利好行業(yè)和樓市發(fā)展，屬于真正的長效機(jī)制。老百姓認(rèn)準(zhǔn)一條即可，該措施是奔著保護(hù)合法產(chǎn)權(quán)來的，大可不必聽信傳言而恐慌。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）