羊年樓市密碼：買大城市的房產(chǎn)才安全！

每經(jīng)編輯 蔡雅蕓

今年房地產(chǎn)會有怎樣的政策？

今年中國經(jīng)濟每個月的表現(xiàn)都在挑戰(zhàn)人們的想象力，誰也說不清，誰也不敢打保票了。面對現(xiàn)在這個情況，一旦出現(xiàn)意想不到的事，怎么防止經(jīng)濟出問題?夏斌從宏觀經(jīng)濟角度，給出了四個“藥方”，有些是針對房地產(chǎn)的，有些雖然不是針對房地產(chǎn)，但會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的影響。

第一，要堅決穩(wěn)住整個金融系統(tǒng)的放貸意愿和能力，讓金融系統(tǒng)樹立信心。為此，中央銀行近期內(nèi)應(yīng)采取措施，發(fā)出明確的毫不含糊的穩(wěn)健貨幣政策的信號，確保整個金融體系有穩(wěn)定的流動性支持。中央銀行政策的信號一定要很明確，而不是如前一陣子，讓市場去猜中央銀行采取回購的意圖。市場看不懂，金融機構(gòu)看不懂，這種狀況很危險。就要告訴大家，你們不要慌，金融機構(gòu)不要慌。為什么金融體系要穩(wěn)住?因為金融體系一旦出事，和某個大企業(yè)出事不是一個概念，金融體系的風(fēng)險傳導(dǎo)快，影響大。從金融監(jiān)管角度說，銀行對每個企業(yè)的貸款，不準(zhǔn)超過它資本金的10%。輸?shù)袅诉@筆貸款，資本金也就輸?shù)袅?0%，整個金融系統(tǒng)是不會出事的。對企業(yè)是如此，但銀行不是這么回事。去年6月份，在上海的銀行拆借市場上，隔夜拆借利率達到30%，比高利貸還高利貸，天下奇觀。銀行之間有貸有存，到了晚上，一看頭寸，到底貸大還是存大?差一點點，不夠，到拆借市場借錢，要彌補平衡。在形勢比較平穩(wěn)的情況下市場利率波動不大。去年大家都在傳，可能央行想采取動作，要按市場規(guī)律辦事，該不貸的就是不貸。大家一聽這個信息，市場緊張了。這時候如果某個銀行資金緊了，而市場利率已經(jīng)達到25%，又拆不著，晚上平不了資金，為了清算，再高的利率也必須去拆，一下子發(fā)生借一天錢30%的高利率。后來整個市場轟動了，央行馬上不敢了。這說明央行想按市場規(guī)律辦事，方向是對的，但不是一下子就能辦到的。

第二，一旦市場上出現(xiàn)抵押物大幅度貶值的情況，可以宣布采取緊急會計原則，或者說，央行馬上動手，直接到市場上去購買將貶值的資產(chǎn)。你賣我就買，把價格穩(wěn)住。緊急會計原則，就是不準(zhǔn)隨便按照抵押物的原值來要求追加抵押物，越逼企業(yè)，企業(yè)越陷入危機。維持原來抵押物價，原來評估多少錢就是多少錢。聽說美國在危機時，在會計原則上也采取了緊急措施。我們能不能采取?當(dāng)然能。一旦出事，就要防止市場恐慌。

第三，當(dāng)房價出現(xiàn)斷崖式爆跌時，國務(wù)院應(yīng)該馬上明確，允許各級地方政府用棚戶區(qū)改造資金去買房?，F(xiàn)在的棚戶區(qū)改造資金總的使用方向是對的。房價如果大跌，不如拿這筆錢買房。買了房以后，改造一下再借給或者賣給弱勢群體，當(dāng)作棚戶區(qū)改造用。在這方面政府應(yīng)該靈活些。報紙上登過，有的城市已經(jīng)這么做了。這個方向是對的。

第四，當(dāng)銀行不良資產(chǎn)增幅加快，按照銀行審慎監(jiān)管原則，就不準(zhǔn)貸款了，因為資本金不足，這時候應(yīng)該采取緊急措施，提高銀行自主核銷不良貸款的最高限額。工農(nóng)中建交，有不良貸款，就用資本金利潤沖掉?，F(xiàn)在能沖多少國家是有規(guī)定的。能不能在出現(xiàn)緊急狀況時，提高這個比例，讓他們自主核銷。資本充足率健全就可以穩(wěn)健地貸款;如果資本金不足的，趕緊增資，或者說，由政策性銀行金融機構(gòu)來進行重組。

夏斌認(rèn)為，在結(jié)構(gòu)性政策里面，除了特大城市如上海、北京等以外，國務(wù)院應(yīng)該下令，各省政府在年內(nèi)必須啟動戶籍制度改革。戶籍制度改革的實質(zhì)是財政問題。什么叫城鎮(zhèn)化?城鎮(zhèn)化的實質(zhì)是財政拿錢和深化改革，不是搞房地產(chǎn)，不是搞簡單的城市規(guī)劃。城鎮(zhèn)化是工業(yè)化的必然產(chǎn)物，不是我們刻意想出來的。戶籍制度的改革，一個農(nóng)民工變成城市居民，孩子從生下來到上幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，都要給予同等待遇，包括大學(xué)都要給予同等待遇。退休以后，要像城市居民一樣有養(yǎng)老保險，看病一樣報銷。這意味著財政要拿錢，如果一個人要拿8萬~10萬，兩億農(nóng)民要拿多少?因此，城鎮(zhèn)化意味著財政要拿錢，要改革現(xiàn)有制度。從這個角度認(rèn)識，應(yīng)該要求各省政府必須在年內(nèi)啟動戶籍制度改革，首先解決農(nóng)民工的城市居民身份，然后提前按照中央政治局通過的關(guān)于財稅改革的方案實施，不能觀望。提前圍繞戶籍改革引發(fā)的中央轉(zhuǎn)移支出問題，抓緊改革，重點解決戶籍改革中地方財政的收支缺口問題。其他的改革動不了，可以先把農(nóng)民變成城市居民，地方政府缺錢了，中央財政先動，先補貼。這樣的話，可以增加消費。同時，戶籍改了，居民身份改了，市場就著急了，因為一下子學(xué)校不夠，幼兒園不夠，醫(yī)院不夠，這樣，可倒逼加快學(xué)校和醫(yī)院的投資，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快農(nóng)民工住房的民間投資，加快商品房的出售，這樣可以部分對沖掉我們制造業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施整個投資水平的下降問題，把這塊投資提前搞起來，有利于宏觀上取得平衡。

總結(jié)這十年左右的房地產(chǎn)政策，就是政策碎片化，一會出這個政策，一會出那個政策。政府如果建立房地產(chǎn)市場的長效制度，房價慢慢就會穩(wěn)住。我一直認(rèn)為，房地產(chǎn)市場不整頓，中國早晚出大事，近兩年我又補充說，整狠了，馬上就出事。現(xiàn)在確實是燙手山芋。房地產(chǎn)市場長效機制的方向是什么，就是以消費品為主導(dǎo)。一定要讓市場明確，買房是為了住，買房不是為了像股票那樣為了賣股票。不鼓勵房地產(chǎn)作為資產(chǎn)市場交易，中國在房地產(chǎn)市場上，絕對不能學(xué)英國、學(xué)美國，應(yīng)該學(xué)德國，學(xué)新加坡，以消費品為主導(dǎo)。

綜合上海房地產(chǎn)觀察、企業(yè)生存與發(fā)展、《房地產(chǎn)決策人參考》、《格上理財》

整理 楊羚強