羊年樓市密碼：買大城市的房產(chǎn)才安全！

每經(jīng)編輯 蔡雅蕓

2015年春節(jié)期間，騰訊公司根據(jù)每天100億次位置定位請求，生成了一個全國出行熱度圖，對中國春運人群出行情況進(jìn)行了一次可視化的呈現(xiàn)，這個大數(shù)據(jù)遷徙圖，對房地產(chǎn)也很有說服力。

地圖顯示，2015年春節(jié)期間，中國五大遷入城市排行為：茂名、周口、梅州、玉林、湛江；五大遷出城市排行為：深圳、北京、上海、廣州、東莞。全國范圍內(nèi)排行前五的出行熱門路線是：上海到北京、深圳到重慶、北京到成都、北京到上海、廣州到重慶。

這恰恰說明，五大遷出城市，正是中國人口流入較多的城市；遷入城市，則是人口流出較多的城市。迄今為止，盡管東部發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)向全球以及中國中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移的趨勢風(fēng)起云涌、難以遏止，但以成都、重慶為代表的中國中西部特大城市，依舊是中西部人口向東部地區(qū)凈流入的樞紐。

房價漲跌的密碼

這里就涉及到一個人口流動和轉(zhuǎn)移最重要的概念--產(chǎn)業(yè)。房價漲跌的密碼，是人口凈流入或凈流出；而人口流入流出的密碼，則在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景以及由此決定的收入水平。

產(chǎn)業(yè)作為社會經(jīng)濟發(fā)展的主要驅(qū)動力，推動社會經(jīng)濟不斷向前發(fā)展。英國經(jīng)濟學(xué)家克拉克提出，產(chǎn)業(yè)發(fā)展以第一次產(chǎn)業(yè)為主，向以第二次產(chǎn)業(yè)為主、繼而向以第三次產(chǎn)業(yè)為主轉(zhuǎn)變，人均收入變化引起勞動力流動，進(jìn)而引起產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向高層級演變。

產(chǎn)業(yè)升級在集聚大量人口的同時，亦為當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場帶來巨大推力。以三次科技革命的代表城市美國洛杉磯為例，其房價和紐約基本持平，且明顯高于芝加哥。1987年紐約房價為19萬美元/套，洛杉磯為13.1萬美元/套，而2013年紐約達(dá)50.8萬美元/套，洛杉磯達(dá)48.9萬美元/套，明顯高于芝加哥的18.6萬美元/套。這主要是由于洛杉磯所在的加利福尼亞州集中了美國主要高科技產(chǎn)業(yè)，如計算機、電子元件、通訊、航空等，吸引了龐大的高收入就業(yè)人口，房價趕超紐約，可見產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)顯著影響一個地區(qū)的房價水平。

產(chǎn)業(yè)對房價的影響，主要通過三個方面：人口規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)和收入。產(chǎn)業(yè)越高端、多元，房價上漲空間越大。相反，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、產(chǎn)業(yè)鏈條短、轉(zhuǎn)型難的瓶頸，人口導(dǎo)入水平低，房地產(chǎn)市場增長空間越有限，房價上漲的后勁不足，房地產(chǎn)需求量多由本市居民支撐。

以我國深圳為例，常住人口在2000-2013年間增長了362萬，目前深圳的常住人口中外來人口占7成多，這是深圳房地產(chǎn)市場增長空間大的最主要原因。隨著人口的增多和年輕化，深圳市場的需求保持旺盛，加之土地資源的稀缺，房價仍將保持上漲。

與深圳類似的還有北京、上海、杭州等服務(wù)業(yè)驅(qū)動型城市。

這類城市往往依托于金融、文化創(chuàng)意、物流、軟件互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)等高端產(chǎn)業(yè)鏈而穩(wěn)步發(fā)展，吸納大量人口流入，房地產(chǎn)市場需求強勁。

相反，那些往往依托于自然資源的重工業(yè)驅(qū)動型城市，如大慶、唐山、鞍山、大同等，在經(jīng)歷過工業(yè)化發(fā)展階段的短暫繁榮之后，面臨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、產(chǎn)業(yè)鏈條短、轉(zhuǎn)型難的瓶頸，人口導(dǎo)入水平低，房地產(chǎn)市場增長空間有限，房價上漲的后勁明顯不足。

還有一類城市，就是一些新興工業(yè)驅(qū)動城市，比如蘇州、無錫、佛山、東莞等，這些城市多受中心城市產(chǎn)業(yè)鏈輻射、依托先進(jìn)制造業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)吸納大量勞動力人口流入，人們多從事電子信息、裝備制造、新能源、生物醫(yī)藥等先進(jìn)制造業(yè)，且呈現(xiàn)年輕化特征。催生的房地產(chǎn)市場需求空間大，人們支付水平高，房價上漲空間較大。