業(yè)內(nèi)：房地產(chǎn)運(yùn)行步入中期均衡

深圳市房地產(chǎn)研究中心 李宇嘉

近期國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2014年房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)新開工的增速創(chuàng)1997年以來的最低值，2014年12月的開發(fā)投資更是出現(xiàn)有數(shù)據(jù)以來的第一次負(fù)增長。這不僅引起了市場對于2015年樓市運(yùn)行不樂觀的解讀，而且部分業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)提出了“投資失速”將沖擊2015年“穩(wěn)增長”的論調(diào)。

筆者從我國存量住房供應(yīng)情況、住房需求的總量和結(jié)構(gòu)性變化等角度，分析未來我國房地產(chǎn)市場的演進(jìn)，總體結(jié)論是，盡管增量房地產(chǎn)在長周期內(nèi)將緩慢下行，但未來相當(dāng)長的一段時(shí)期內(nèi)，行業(yè)保持在高位水平上將是一個(gè)階段性的中期均衡。

從2003年確立支柱地位開始，我國商品房銷售面積從當(dāng)年的3.2億平方米上升到2013年的13.1億平方米，10年的時(shí)間翻了4倍。隨著人口紅利，特別是適齡購房人口紅利（24-45歲）趨勢性下降，居民基本住房需求也基本解決，城鎮(zhèn)化從過去年均1.4個(gè)百分點(diǎn)的高速增長轉(zhuǎn)換到中速增長（年均約0.6個(gè)百分點(diǎn)），再加上待售（6億平方米）及在建未售（45億平方米）可以解決超過1.5億人口的住房需求，未來難以維持過去動(dòng)輒10億平方米以上的銷售規(guī)模。

目前，我國城鎮(zhèn)家庭戶均擁有住房達(dá)到1.02套，如果把小產(chǎn)權(quán)房、軍產(chǎn)房、集資房、集體宿舍等沒有被完全納入的存量住房算在內(nèi)，戶均擁有的住房可能在1.1-1.2套。因此，我國已經(jīng)告別住房大規(guī)模建設(shè)階段，增量商品房市場長周期下行趨勢已經(jīng)開啟。但是，長周期（20年以上）下行只是一個(gè)長期內(nèi)、趨勢性、不太成型的判斷，在中期內(nèi)，到底是呈現(xiàn)倒“V”型還是倒“U”型，或者是倒“L”型，還存在很大不確定性。

綜合發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)、我國存量住房供應(yīng)現(xiàn)狀、住房需求的潛力，以及國家對于房地產(chǎn)的政策等，筆者認(rèn)為，未來在相當(dāng)長的一段時(shí)期內(nèi)，我國房地產(chǎn)將在高位的頂部徘徊，這可能將是至少保持20年的均衡。上世紀(jì)60年代至金融危機(jī)前的2007年，美國每年新建私人住宅套數(shù)大多數(shù)年份保持在160萬套上下，相當(dāng)于人均每年1平方米的新開工規(guī)模；上世紀(jì)90年代日本資產(chǎn)泡沫破滅后到2007年，住宅年均新開工面積為1.2億平方米，按照其目前1.26億左右的總?cè)丝谟?jì)算，同樣相當(dāng)于人均每年1平方米的新開工量。

發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化水平達(dá)到70%-80%，之所以新房開工依舊能夠保持一定的量，主要在于新增家庭、遷居和改善帶來的新增需求。與發(fā)達(dá)國家相比，我國城鎮(zhèn)存量房屋供應(yīng)的效率和質(zhì)量較低。根據(jù)第六次人口普查的數(shù)據(jù)，存量住房中有30%的部分是上世紀(jì)80年代及更早之前“短缺經(jīng)濟(jì)”時(shí)代建造的、1/5的房屋缺少一項(xiàng)或多項(xiàng)必需的配套，存量住房確實(shí)存在改善的必要。

另外，人口結(jié)構(gòu)也在向有利于改善性需求釋放的方向變化。2015-2020年，中國25-34歲的人口（首次購房者集中的人群）將保持在2.4億左右，占總?cè)丝诘谋壤秊?7%，隨后該年齡段人口數(shù)量和占比快速下滑。但2015-2035年，我國34-49歲的人口（改善型購房者集中的人群）在期間均達(dá)到3.1億以上，占總?cè)丝诘谋壤３衷?3%的高位。這意味著，在未來20年，中國房地產(chǎn)改善性需求將會(huì)爆發(fā)性增長。

當(dāng)基本住房需求解決以后，改善型需求會(huì)接棒“首次購房需求”，這與基本生活需求解決后，老百姓在醫(yī)療保健、休閑度假等方面的需求爆發(fā)性增長是一個(gè)道理，這也是國家近期不斷強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)住房消費(fèi)升級的原因。因此，在我國人均GDP達(dá)到7000美元，各領(lǐng)域消費(fèi)升級時(shí)代到來，改善性住房需求將會(huì)明顯增長。而且，結(jié)合我國存量住房供應(yīng)的現(xiàn)狀，相比發(fā)達(dá)國家，未來改善住房需求在我國更加迫切。

過去10多年，購房人群以“70后”、“80后”為主，模仿式、排浪式是主要特征。未來，在住房消費(fèi)改善升級的同時(shí)，“80后”、“90后”住房需求人群登場，占比將超過70%，個(gè)性化、定制化和差異化的住房需求將會(huì)異軍突起。因此，過去規(guī)模擴(kuò)張、復(fù)制圖紙的供應(yīng)模式，千篇一律的住房設(shè)計(jì)模式將不再適應(yīng)市場需求，這為住房更新、新房開發(fā)帶來了結(jié)構(gòu)化機(jī)會(huì)。2013年以來，部分開發(fā)商積極擁抱互聯(lián)網(wǎng)，在社區(qū)服務(wù)、電子商務(wù)、家裝定制上，甚至是互聯(lián)網(wǎng)住宅上的創(chuàng)新，深受買房人的歡迎，已經(jīng)看出未來增量房地產(chǎn)的這種機(jī)會(huì)。

未來，新型城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)在于“三個(gè)一億人”的城鎮(zhèn)化上，即“促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化”。非戶籍常住人口落戶城市以后，“城市勞動(dòng)、鄉(xiāng)下消費(fèi)”的模式將改變，消費(fèi)也將實(shí)現(xiàn)徹底城市化，而首要的消費(fèi)就是住房消費(fèi)。棚戶區(qū)改造和舊城改造已經(jīng)啟動(dòng)，這既屬于前面所闡述的改善住房的范疇，也屬于將非戶籍人口納入住房保障的范疇，這是未來增量住房供應(yīng)最有效的部分之一。1億人就近城鎮(zhèn)化，將會(huì)改觀中西部城市（鎮(zhèn)）住房庫存壓力大的局面，而且也將為夯實(shí)中西部城市（鎮(zhèn)）人口和產(chǎn)業(yè)集聚的基礎(chǔ)，為房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。

綜上所述，考慮到住房供應(yīng)的效率、改善性和個(gè)性化消費(fèi)時(shí)代的到來、“以人為本”城鎮(zhèn)化帶來的增量需求等；考慮到戶籍人口為主的常規(guī)住房需求不會(huì)斷崖式下滑，也會(huì)保持一定規(guī)模；考慮到行業(yè)的全局重要性，國家也會(huì)通過退出干預(yù)、資金支持（如棚戶區(qū)改造）和消化待售庫存（用作保障房或安置房）等來保持行業(yè)不至于快速下滑。在未來相當(dāng)長的一段時(shí)期內(nèi)，我國城鎮(zhèn)居民的住房需求仍將保持旺盛的態(tài)勢，商品房消費(fèi)基本會(huì)在高位的頂部徘徊，年均銷售規(guī)模盡管會(huì)下滑，但保持在8-10億平方米之間是大概率事件。如果銷售能夠保持這一高位水平，新開工和投資也就不會(huì)大幅度的下滑，投資失速不會(huì)發(fā)生，這將對“穩(wěn)增長”戰(zhàn)略會(huì)形成有力支撐。

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