佳兆業(yè)老臣相繼離職 賣上海4項目后股權(quán)吸引力降低

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 林東岳發(fā)自廣州、上海    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 林東岳發(fā)自廣州、上海

在宣布上海的四個項目被融創(chuàng)以23.75億元收購后不到10小時，佳兆業(yè)集團（01638，HK）昨日上午發(fā)布公告，由于“希望將更多時間投放于個人事業(yè)”，公司高管金志剛辭任行政總裁職務(wù)，這一變動于2月1日起生效，他仍留任執(zhí)行董事一職。

金志剛的離職并不像外界猜想的那樣，為融創(chuàng)最終全面入主佳兆業(yè)掃平道路。業(yè)界猜測，隨著上海項目的出售，佳兆業(yè)股權(quán)出售的可能性正在降低。分析人士稱，在佳兆業(yè)的資產(chǎn)組合里，一線城市是最具吸引力的資產(chǎn)，但深圳項目仍處于 “鎖房”狀態(tài)。隨著上海項目的出售，僅余廣州項目可以盤活，公司股權(quán)的吸引力正在下降，預(yù)計佳兆業(yè)未來將選擇以項目出售的方式實現(xiàn)“自救”。

郭家老臣相繼辭任/

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，金志剛是佳兆業(yè)的 “老臣”。他于2004年加入佳兆業(yè)，出任營銷總監(jiān)，2010年升任集團聯(lián)席總裁，全面負責投資、設(shè)計、成本等運營工作，2012年擔任佳兆業(yè)執(zhí)行董事兼行政總裁?？梢哉f，金志剛是佳兆業(yè)實現(xiàn)全國擴張的重要指揮者。

但金志剛的離開并非沒有先兆。記者查閱香港聯(lián)交所數(shù)據(jù)顯示，金志剛分別于去年8月21日與9月5日減持了550.4萬股佳兆業(yè)股權(quán)，共套現(xiàn)1582萬港元，減持后持股比例從0.23%下降至0.14%。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖告訴記者，從職位上看，行政總裁主要負責公司總部與下屬公司的運營，執(zhí)行董事則可以完全不管運營，只需參與董事會表決和審批管理層呈報的事項。金志剛此次辭任行政總裁但保留執(zhí)行董事職務(wù)，意味著郭氏家族原班底從管理層面加速退出，僅保留董事會的表決權(quán)。

金志剛的離職，是自去年12月“鎖房”事件爆發(fā)后，佳兆業(yè)第五位高管辭任。根據(jù)公司去年12月10日發(fā)布的公告，創(chuàng)始人郭英成辭任董事會主席等職務(wù)，郭英智也由副主席、執(zhí)行董事調(diào)任非執(zhí)行董事。隨后，公司執(zhí)行董事兼董事會副主席譚禮寧與首席財務(wù)官張鴻光也相繼辭任。

“從目前狀況來看，郭氏家族自救的可能性微乎其微，佳兆業(yè)下屬公司已經(jīng)沒有運營的必要。”一位不愿具名的上市房企高管表示，隨著佳兆業(yè)通過出售實現(xiàn)“自救”，未來的高管也會由新股東進行任命，因此郭氏家族只需要留下在董事會的審批權(quán)，決定出售方案是否合理便足夠。

孫宏斌收購變謹慎/

根據(jù)融創(chuàng)中國發(fā)布的公告，佳兆業(yè)將向天津騰耀出售上海誠灣兆業(yè)項目、上海贏灣兆業(yè)項目各51%的股份，交易款總計約5.99億元，其中，誠灣項目已領(lǐng)預(yù)售許可證。同時被出售的還有上海青灣兆業(yè)項目、上海榮灣兆業(yè)項目，分別作價約11.67億元、6.09億元轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)以及相關(guān)債務(wù)。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，青灣、榮灣項目尚未拿到施工建設(shè)許可證，贏灣項目在去年8月才取得了施工建設(shè)許可證，完成樁基工程。拿到銷售許可證的誠灣項目去年底開盤。

來自上海網(wǎng)上房地產(chǎn)信息顯示，誠灣項目開盤日期共有256套住宅，建設(shè)規(guī)模87096.24平方米，目前已經(jīng)銷售了17套，均價在15000萬元/平方米左右。按照項目總共8.7萬平米的規(guī)劃建設(shè)面積，預(yù)計回款總額為13億元，按51%的股權(quán)計算，融創(chuàng)的回款額度約6.5億元，但也僅達到總收購款的27.4%。

此前融創(chuàng)在上海的多起收購標的包括香溢花城、盛世濱江等，均是在售項目。融創(chuàng)完成收購后，迅速通過項目銷售回收了收購款。以去年9月收購49%股權(quán)的香溢花城為例，收購總代價為5.07億元，在融創(chuàng)接手后短短一個半月實現(xiàn)10億元的銷售。融創(chuàng)對收購項目的變現(xiàn)能力要求可見一斑。

但這次融創(chuàng)并沒有選擇佳兆業(yè)在上海已經(jīng)取得預(yù)售許可證且馬上可以變現(xiàn)的項目，反而選擇收購那些工程進度遠遠沒有達到可預(yù)售階段，或者絕大部分房源還沒有銷售的項目。

億翰智庫上市房企研究中心副主任張化東在接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時分析，融創(chuàng)沒有按慣例選擇可以迅速變現(xiàn)、迅速回籠資金的物業(yè)，極有可能是因為擔心在售項目牽扯的債權(quán)債務(wù)關(guān)系比較復(fù)雜，畢竟佳兆業(yè)現(xiàn)狀不太樂觀，未售項目的債權(quán)債務(wù)關(guān)系相對簡單，可見孫宏斌的收購行為還是比較謹慎。

全面出售可能性降低/

“融創(chuàng)應(yīng)該是考慮過股權(quán)收購，但實際操作難度非常高。”黃立沖告訴記者，要想真正挽救佳兆業(yè)，首先要確保佳兆業(yè)能夠拿到增量資金用于周轉(zhuǎn)，如果上市公司拿不到錢，那么下屬的項目同樣沒有辦法救活。這意味著佳兆業(yè)必須向融創(chuàng)配發(fā)新股以及發(fā)行可轉(zhuǎn)債等方式募集資金，但對于一家因負面因素停牌的上市公司而言，通過上述方式募集資金相當困難。因為香港聯(lián)交所和香港證監(jiān)會無法確認換股價或股份配發(fā)價，對現(xiàn)有股東是否公平合理，即便雙方達成共識也需要經(jīng)過漫長的法律和審批程序。

即便最終通過審批，按照香港證券與期貨實務(wù)監(jiān)察委員會頒布的《公司收購、合并及股份購回守則》，當投資者或一致行動人因股票購買行為導致其持有上市公司投票權(quán)比例由低于30%增加到高于30%時，需要啟動強制要約程序，即對該上市公司其他股東作出強制要約。

黃立沖表示，如果佳兆業(yè)與融創(chuàng)都希望避免要約收購，可行的辦法是郭氏家族先向融創(chuàng)出售不多于30%的股權(quán)，然后再向其發(fā)行可轉(zhuǎn)債。一方面，這避免了融創(chuàng)需要面臨要約收購的麻煩，以后也可以通過債轉(zhuǎn)股的方式維持第一大股東的地位；另一方面，通過發(fā)行可轉(zhuǎn)債籌集到的資金也可用于償還債務(wù)，解除佳兆業(yè)債務(wù)違約的燃眉之急。

“但這樣做的風險是，由于融創(chuàng)與生命人壽都持有29%左右的股權(quán)，可轉(zhuǎn)債能否順利轉(zhuǎn)為股權(quán)也受多重因素影響，因此最終融創(chuàng)能否成為佳兆業(yè)第一大股東仍存在未知數(shù)，這意味著孫宏斌無法確保對董事會的控制權(quán)”，黃立沖表示，但為了化解債務(wù)危機，融創(chuàng)還必須向佳兆業(yè)持續(xù)借款，在這樣的情況下全力挽救陷入困境的佳兆業(yè)是不理智行為，搞不好會重犯購買綠城的錯誤，這也許是孫宏斌最終決定項目收購的重要原因之一。

隨著上海項目的出售，佳兆業(yè)股權(quán)出售的可能性也在降低。上述上市房企高管表示，在佳兆業(yè)的資產(chǎn)組合里，一線城市是最具吸引力的資產(chǎn)，但深圳項目仍處于“鎖房”狀態(tài)，隨著上海項目的出售，僅余下廣州項目可以盤活，公司股權(quán)的吸引力正在下降，加上要約收購的障礙依然會存在，因此預(yù)計佳兆業(yè)未來將選擇以項目出售的方式實現(xiàn)“自救”。

不過，張化東對此持不同意見，他認為融創(chuàng)接盤佳兆業(yè)在上海的項目，不排除是為整體收購進行鋪墊。融創(chuàng)2014年全年銷售業(yè)績高達715億元，但是其布局重點仍然只在北京和上海，借力佳兆業(yè)事件布局華南市場的可能性極大。