工業(yè)用地成本翻倍了 投資上海得再考慮考慮

每經(jīng)編輯 林東岳    

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出處：邦地產(chǎn)

記者：林東岳

去年3月，上海宣布將新增工業(yè)用地的使用年限由50年縮減為20年，新政引發(fā)的不確定性，使這一年的工業(yè)用地交易活動(dòng)一下變得不夠活躍，工業(yè)用地市場行情撲朔迷離。

上海寶山區(qū)于去年12月30日出讓了首幅使用年限為20年的工業(yè)用地，由制造企業(yè)上海克來羅錦機(jī)電自動(dòng)化公司購得。盡管土地年限大幅縮減，但寶山地塊的成交并未明顯折價(jià)，約為870元/平方米，同片區(qū)內(nèi)2013年出讓的兩宗地塊均價(jià)是930元/平方米。

按照《物權(quán)法》規(guī)定，工業(yè)用地到期后應(yīng)酌情收取土地出讓金，金額高于住宅用地。以上述成交地塊計(jì)算，年土地使用成本不降反增，由原來的18.6元/平方米/年，增長到現(xiàn)在的43.5元/平方米/年，成本增長了133.87%。

高力國際的報(bào)告顯示，土地年限縮減，如果以收益法對該宗地塊估價(jià)，那么現(xiàn)在的土地資本值比之前50年條款下的土地資本值減少了25%。此外，新政出臺(tái)后的工業(yè)用地出讓合同，對保證金條款、續(xù)期方法及整體轉(zhuǎn)讓等內(nèi)容進(jìn)行了調(diào)整，對續(xù)期及轉(zhuǎn)讓方面的監(jiān)管更嚴(yán)格了，同時(shí)與試行政策所提出的目標(biāo)相一致。

這也意味著，上海工業(yè)用地使用年限調(diào)整后，監(jiān)管程序更為嚴(yán)格，但是地價(jià)卻并未出現(xiàn)明顯波動(dòng)，這會(huì)對投資者的投資信心產(chǎn)生影響。

此前戴德梁行工業(yè)及物流地產(chǎn)服務(wù)部主管蘇智淵就曾表示，隨著這個(gè)政策的出臺(tái)，很多企業(yè)的第一反應(yīng)就是“是不是還要繼續(xù)在上海進(jìn)行投資？”因?yàn)橥恋睾头康禺a(chǎn)的資產(chǎn)安全性降低了。因此，這項(xiàng)政策的利弊現(xiàn)在還不好判斷，要看未來政策的變化。

上海第一宗20年期限的工業(yè)用地的成交價(jià)，與50年期限的地價(jià)沒有拉開差距，未來上海工業(yè)用地的定價(jià)趨勢似乎還不明朗。但是工業(yè)用地新政從出臺(tái)到被執(zhí)行，對在上海有工業(yè)土地需求的發(fā)展商和制造商來說，至少意味著投資環(huán)境正在發(fā)生改變。

然而，正是2014年，有大量新面孔涌入工業(yè)地產(chǎn)市場。

第一類是以阿里巴巴旗下菜鳥網(wǎng)絡(luò)為代表的電商企業(yè)，二是平安等金融機(jī)構(gòu)，還有一類是傳統(tǒng)的住宅和商業(yè)地產(chǎn)，比如萬科和綠地。黑石、淡馬錫等國際資本也一直駐扎這一領(lǐng)域，可見這并非小眾的投資領(lǐng)域，大量資本都在這一市場上逐利。

眼下，上海工業(yè)用地期限調(diào)整的窗口已經(jīng)打開，未來工業(yè)用地資源集約化，利用效率將會(huì)提升，工業(yè)用地的使用和監(jiān)管也會(huì)更嚴(yán)格。原先，長三角和珠三角的工業(yè)地產(chǎn)收益率在7%－9%，明顯高于住宅及商業(yè)地產(chǎn)，引得群雄逐鹿，需求井噴。但是隨著使用期限的調(diào)整，未來工業(yè)用地的價(jià)值走向真的不太好說。

蘇智淵認(rèn)為，2015年工業(yè)用地的地價(jià)將加速上揚(yáng)，但載體租金的增長會(huì)放緩，收益率趨平。那些搶食者們，今年的日子可能不太好過。

這一年，也就會(huì)迎來工業(yè)地產(chǎn)商的首輪淘汰賽。地價(jià)居高不下，市場競爭持續(xù)激烈，土地使用年限縮短，物業(yè)租金趨于平穩(wěn)等多重因素，想問一句：新興工業(yè)地產(chǎn)商們，你們還好嗎？

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