蘇州“秋褲樓”交付四度延期 換了開發(fā)商還是缺錢

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自江蘇    

每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自江蘇

在成功變更大股東之后，素有“秋褲樓”之稱的蘇州東方之門卻因為再次延期交付，成為輿論關(guān)注的焦點。

按照開發(fā)商此前對業(yè)主的承諾，上述項目的交付時間是在2015年1月底，但是因為東方之門還未完工，開發(fā)商在近日再次宣布交付時間延期至6月份，這已經(jīng)是該項目第四次延期交付。

對于東方之門屢次推遲交付時間，開發(fā)商乾寧置業(yè)給出的原因是，一是由于東方之門的建筑設計及施工難度大，國內(nèi)外均無同類建筑可以借鑒，為保證安全可靠，還需要進行多輪次、多專業(yè)的專家研討與評審，特別是在結(jié)構(gòu)及抗震設計方面，均由住房和城鄉(xiāng)建設部專家進行評審，時間周期比一般超高層項目要長很多；二是由于東方之門地處蘇州工業(yè)園區(qū)CBD核心區(qū)域，周邊配套項目及市政工程很多，相互之間關(guān)系密切，必須協(xié)調(diào)同步，在道路交通、施工場地、材料設備運輸、市政管線接入等多方面對東方之門的工程建設產(chǎn)生了重大影響。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，東方之門建設周期從4年延長到11年，投資從45億元增加到90億元，這對開發(fā)商的資金壓力可想而知。同時，業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在東方之門的大股東金鷹商貿(mào)的資金鏈也并不輕松，這對于項目后續(xù)建設也是一個大問題。

公司：做結(jié)構(gòu)性調(diào)整而延期

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者日前在蘇州采訪時發(fā)現(xiàn)，相比周邊正在施工的項目，東方之門幕墻已經(jīng)基本施工完畢，僅在穹頂處有個開口。據(jù)幕墻施工方金螳螂方面介紹，穹頂開口是為東方之門最頂層的空中園林的裝修預留，春節(jié)后就能完成施工。

有現(xiàn)場施工人員對 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，除了25層樣板房已經(jīng)裝修好之外，北樓的24層至37層的墻已經(jīng)粉刷好，水電也通了，就剩下裝修。之前開發(fā)商因資金跟不上，只能賣一點裝修一點。

對此，東方之門的業(yè)主孫睿對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，按照目前的進度，1月底開發(fā)商肯定無法交付，“原本說是2013年底交付，但是在2013年底，我們接到開發(fā)商乾寧置業(yè)發(fā)來的通知，說是由于穹頂幕墻技術(shù)難度太大，因此將交付時間推遲至2014年6月底；可是到了6月底，我們又被告知交付時間將延長到今年初，目前看來1月份肯定無法交付了。”

面對業(yè)主的質(zhì)疑，開發(fā)商回應說，金鷹商貿(mào)進來后，公司已經(jīng)公告將在2015年6月份交房，延期是因為產(chǎn)品做了一些結(jié)構(gòu)性調(diào)整，接下來會和業(yè)主簽延期交付協(xié)議。

之所以第四次延期，在業(yè)內(nèi)人士看來，還是開發(fā)商缺錢。“雖然金鷹商貿(mào)進來了，但是因為這個樓盤建設得太久，并且已經(jīng)屢次違約，有很多項目都賣不動，資金無法回籠，項目就很難及時完工?！碧K州當?shù)氐禺a(chǎn)人士表示。

專家：資金增至90億導致延期

根據(jù)原計劃，東方之門的總投資為45億元，將建設成為總高為301.8米，集酒店、超級住宅、購房中心等一體的超大型城市綜合體。不過，隨著建設周期從4年拉長到11年，其建設資金也從此前預算的45億元，增加到目前的90億元。

對此，房地產(chǎn)行業(yè)專家張建初對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，“按照乾寧置業(yè)的注冊資本，以及公司的自身實力，45億元的建設資金，對于乾寧置業(yè)已經(jīng)是很大的難題，高達90億元資金更是天方夜譚，所以資金問題也是項目延期的主要原因?！?/p>

在金鷹商貿(mào)成功收購乾寧置業(yè)的51%股權(quán)之后，有業(yè)內(nèi)人士表示，這將為東方之門帶來轉(zhuǎn)機，但是事實情況并非如預期的那么好。外界認為，在收購乾寧置業(yè)51%的股權(quán)之時，金鷹商貿(mào)與乾寧置業(yè)簽訂了一個對賭協(xié)議。

在協(xié)議中，賣方保證出售可銷售面積約為20萬平方米的物業(yè)項目塔樓的收益將不會低于約合70億元人民幣。賣方將補償收益于2020年1月31日前差額補足。賣方進一步保證，于2015年1月1日至2018年6月30日期間物業(yè)項目的銷售面積將不會少于10.9萬平方米且銷售收益將不低于40億元人民幣。賣方將補償收益于2018年7月31日前完成差額補足。

對此，張建初對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，“這個協(xié)議意味著在2018年6月底之前，乾寧置業(yè)至少要賣掉40億元的項目，這也就意味著每年要完成12億元的銷售額，如果承諾的收益無法完成，那么乾寧置業(yè)就要進行補償。”

蘇州本地的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士舒凱對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，“按照蘇州目前的樓市情況來看，3年40億元的銷售額很難完成。因為在金雞湖周邊，除了東方之門之外，還有蘇州中心的綜合體，建筑面積高達180萬平方米，并且這個區(qū)域同質(zhì)化項目也非常多，目前所遇到的同一個問題就是銷售難?！?/p>

中原地產(chǎn)蘇州方面提供的數(shù)據(jù)顯示，東方之門項目2014年銷售總套數(shù)為16套，共計2623平方米，其中住宅僅為9套。

對此，張建初對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，“如果依靠項目銷售的資金，來補充項目建設的資金，那么東方之門在今年6月份想要交付恐怕也非常困難，因為還是有不少資金缺口。”

此外，“金鷹商貿(mào)在蘇州新區(qū)的項目已經(jīng)快要竣工，但是目前沒有開盤。同時在吳江的項目也剛開盤，賣得并不如人意，所以金鷹商貿(mào)在蘇州也急需要回籠資金，現(xiàn)在又多了一個東方之門，按照目前金鷹商貿(mào)的處境，想要通過金鷹商貿(mào)輸入更多缺口資金，難度也比較大。”舒凱對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。

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東方之門四度延期

◎2004年奠基原計劃2008年竣工交付

◎2008年正式動工交付時間一度延期至2013年底

◎2013年底交付時間二度延期至2014年6月底

◎2014年6月底交付時間三度延期至2015年1月底

◎2015年1月交付時間四度延期至2015年6月份