嚴躍進：租房REITs產品設計須跨越三道門檻

◎嚴躍進

住建部近期發(fā)布 《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導意見》，明確培育和發(fā)展住房租賃市場的重要性，同時要求積極推進房地產投資信托基金（REITs）的試點。那么，租房REITs產品設計，其落地的可能性有多大，中間的障礙又有多少？

嚴格地說，目前將國內住房租賃市場和RETIs產品設計進行捆綁，略有超前意味，因為兩個領域的資金流動模式并不匹配。從租房市場來看，依然面臨不規(guī)范運行的問題。如租賃戶并沒有預期中的穩(wěn)定、租金收益也沒有預期的高，即使在一線城市也是如此。在不動產登記制度推進過程中，存量住房的持有成本在加大，投資客是否偏好租賃模式也將面臨很大的不確定性。即使從政府層面打造的公租房產品看，部分公租房位于城市郊區(qū)，其市場迎合程度也遠遠沒有預期的大。圍繞此類產品而設計REITs，自然有障礙。

從REITs的角度看，其追求投資收益的過程將高度依賴租金回報。具體來看，其對租金收益有以下兩個嚴格要求：第一是要具備穩(wěn)定性。租金背后的現(xiàn)金流若缺乏穩(wěn)定性，而是斷斷續(xù)續(xù)，那么此類REITs產品所承諾的收益水平就難以得到保證。第二是要具備較大的規(guī)模。若沒有規(guī)模較大、成熟的租賃市場，REITs產品的設計或僅僅只能停留在試點層面，而缺乏大規(guī)模推廣和復制的可能。

如此看來，若用常規(guī)思路設計這樣一款產品，可能會陷入被動局面。這也反映了目前在推進REITs產品設計的過程中，缺乏各類安全感。要想真正推進，就要突破各類障礙?？傮w來說，租房REITs產品設計需跨越三道門檻。

第一道門檻就是租金回報率應如何提高。從國外REITs產品設計的過程來看，確保一個現(xiàn)金流穩(wěn)定的租賃模式，是讓投資者放心認購RETIs產品的前提。在現(xiàn)階段試點過程中，需要從專業(yè)化的角度進行設計。實際上在住建部的這份意見中已給出了一些新思路。

該意見明確提出要 “積極培育經營住房租賃的機構”，這使得未來專業(yè)化經營租賃市場的可能性增加。過去租賃市場的參與缺乏嚴格的入市門檻，充斥著民間、機構、政府等方面的參與者，反而擠壓了專業(yè)化運作的空間。此次培育專業(yè)的經營租房租賃機構，將從專業(yè)化運營角度出發(fā)。這在形成規(guī)模效應的同時，勢必提高租賃收入和REITs產品的投資收益。

通過“葷素搭配”的策略，也將增強REITs產品對投資者的誘惑力。傳統(tǒng)租賃市場的租金收益率并不高，而且預計后續(xù)也難以大幅提振。但此次意見給出了一些創(chuàng)新思路。比如房企允許轉變商業(yè)模式，從賣房模式轉變?yōu)樽夥磕Ｊ健＿@樣一來，部分高檔物業(yè)完全可以率先實現(xiàn)從出售轉變?yōu)樽赓U的方式。將此類物業(yè)和公租房等物業(yè)進行捆綁，進而設計金融產品。此類金融產品的推銷自然會有底氣。因為“葷菜”（高端物業(yè)）和“素菜”（公租房）兩者之間進行混搭，現(xiàn)金流會更平衡，在該資產池下設計產品，自然能夠獲得投資者的更多青睞。

第二道門檻就是如何改善投資者對此類產品的偏好。此次推出改革意見后，很多投資者在犯嘀咕：沒有完善有效的租金回報，如何讓此類REITs產品更具市場認可度。坦率地說，在前期試點過程中，若投資收益率沒有達到預期，地方政府或采取財政轉移支付的方式來彌補此類投資的虧損，即政府買單。但未來若大規(guī)模推廣，市場又該如何填補這樣一個空洞呢？

跨越這一門檻，關鍵就是要實現(xiàn)REITs產品特性和投資者投資思路的無縫銜接。對于租賃市場而言，租金回報是細水長流的模式。對于投資者而言，若有足夠耐心，自然愿意來投資此類產品。比如對于壽險公司而言，其保單收入和未來養(yǎng)老金支付面臨大的周期跨度，即整個周期相對長，需要同樣期限的投資項目作匹配。租房REITs產品自然比較吻合此類投資需求。通過豐富REITs產品種類，實現(xiàn)“蘿卜青菜各有所愛”的效果，能夠使投資者按自己的投資風格和偏好、期限和回報率要求等要素來決定投資策略。

第三道門檻就是配套制度如何創(chuàng)新。制度創(chuàng)新不跟進，和地方政府不作為、創(chuàng)新動力不足有關。從住房租賃市場來看，若能夠積極創(chuàng)新和打造一些配套政策和平臺，完全可以加速推進頗具誘惑力的REITs產品。

在住建部的這份意見中，明確要“建立住房租賃信息政府服務平臺”。若地方政府積極搭建這樣一個平臺，那就能有效消除租賃市場信息不完備的問題。借助大數(shù)據(jù)的分析思路，能夠讓投資者更了解租賃市場的冷熱板塊，也能掌握租房市場背后變動的需求。在過去，如何有效預測租房市場的人口分布、收入水平、租金支付意愿等，都缺乏一個嚴謹?shù)念A測模型。通過這樣一個平臺和對此類需求總量和結構的預測，將使得此類產品的開發(fā)更有的放矢，即減少產品開發(fā)過程中的摩擦因素，降低產品開發(fā)的成本。

新一屆政府對地方政府行政效率的提高也提出了明確要求。這一思路自然應該植入到租房REITs產品的設計層面。未來若能加快此類金融產品創(chuàng)新的行政審批效率，則對于防范資金沉淀風險、鼓勵社會資本進入等都是一個利好。打通基金設立、項目運作、資金退出等層面的各類障礙，將使得租房市場REITs產品的試點真正跨越各類門檻，進而在試點和推廣方面邁開腳步。

（作者為上海易居房地產研究院研究員）