佳兆業(yè)違約門接二連三 地產(chǎn)業(yè)資金鏈再臨"大考"

新年伊始，佳兆業(yè)正被接二連三的債務(wù)危機(jī)推向風(fēng)口浪尖：房源接連被多地政府鎖定、高管團(tuán)隊(duì)劇烈震動、大股東拋售股票、連環(huán)債務(wù)違約、破產(chǎn)重組傳聞、資產(chǎn)被查封…… 佳兆業(yè)上演“違約門”，是特殊個(gè)案還是行業(yè)縮影？行業(yè)調(diào)整中中小房企能否經(jīng)受“寒冬”考驗(yàn)？ 270億元銷售額VS7.972億元負(fù)債佳兆業(yè)一年跌成負(fù)資產(chǎn) 公開資料顯示，佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司于1999年在深圳成立，2009年12月赴港上市，是一家市值300億的百強(qiáng)房企。 然而，從2014年10月中下旬的“深圳鎖盤事件”起，這家龍頭企業(yè)突然開始“急轉(zhuǎn)直下”。該公司位于深圳的三個(gè)項(xiàng)目2000多套房源被鎖定，還未網(wǎng)簽的客戶無法辦理簽約。 佳兆業(yè)稱房源被鎖定事件或令到佳兆業(yè)城市廣場第三期10億元的預(yù)售未能入賬，預(yù)計(jì)新推武漢項(xiàng)目作為緩沖。 隨之而來的便是大股東拋售及董事會主席郭英成宣布辭職使危機(jī)進(jìn)一步升級，并觸發(fā)了一筆4億港元定期貸款被要求提前還款，最終成為2015年中國資本市場首例違約事件的導(dǎo)火索。 進(jìn)入2015年佳兆業(yè)事件持續(xù)發(fā)酵，債權(quán)人要求鎖定資產(chǎn)以保全利益的行為愈加頻繁。佳兆業(yè)最新財(cái)務(wù)狀況顯示，2300萬美元的票據(jù)利息未能如期支付、數(shù)個(gè)銀行賬戶被凍結(jié)和扣劃。債權(quán)人對佳兆業(yè)采取了包括資產(chǎn)保全的民事裁定以及凍結(jié)銀行結(jié)余等行動，涉及金額約7.13億元，并收到法院對其人民幣6.51億元資產(chǎn)保全的民事裁定書。 萬科終止接盤佳兆業(yè)上海青浦項(xiàng)目更是令這波債務(wù)危機(jī)雪上加霜，這意味著佳兆業(yè)靠賣項(xiàng)目“補(bǔ)血”的路也被堵上了。國際評級機(jī)構(gòu)穆迪認(rèn)為，接盤成功本可為佳兆業(yè)新增人民幣12億元左右的資本，但計(jì)劃失敗會削弱佳兆業(yè)的償債能力。 一個(gè)月以來，房企佳兆業(yè)幾乎每天都有利空消息傳來，繼深圳房源被鎖之后，杭州、廣州房源也被鎖定，近期又傳出佳兆業(yè)在大連的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目也被地方法院凍結(jié)，涉及金額達(dá)6.4億元。 公告數(shù)據(jù)顯示，2014年1－11月，佳兆業(yè)合約銷售金額超過270億元，到了2015年1月5日，佳兆業(yè)負(fù)債卻高達(dá)人民幣7.972億元。 內(nèi)地房企資金鏈承壓更多風(fēng)險(xiǎn)或?qū)⒈┞? 佳兆業(yè)“危情”是特殊個(gè)案還是行業(yè)縮影？市場人士眾說紛紜，但相對一致的判斷是，該事件將直接導(dǎo)致內(nèi)地房企海外市場融資環(huán)境惡化，而國內(nèi)融資壓力尚未緩解，雙重壓力下，房企資金鏈緊張風(fēng)險(xiǎn)或?qū)⑦M(jìn)一步暴露。 過去幾年內(nèi)地房企在海外市場的融資規(guī)模呈現(xiàn)爆發(fā)式增長勢頭。最新數(shù)據(jù)顯示，去年房企海外融資額大幅增長，房企到位資金構(gòu)成中利用外資639億元，增長19.7%。 而受佳兆業(yè)事件影響，房企海外發(fā)債融資目前“神經(jīng)緊繃”。部分內(nèi)地房企發(fā)行的離岸債券價(jià)格一度出現(xiàn)下行，以花樣年控股于2016年到期、旭輝控股于2018年到期、富力地產(chǎn)于2016年到期的三筆優(yōu)先票據(jù)為例，2015年1月2日到13日，三筆優(yōu)先票據(jù)價(jià)格分別下跌7.2%、2.2%和4.3%。 目前，國際評級機(jī)構(gòu)穆迪公司宣布下調(diào)佳兆業(yè)債務(wù)評級。中投證券分析稱，佳兆業(yè)危機(jī)對內(nèi)地房企海外融資構(gòu)成沖擊，并增加海外融資成本。 從國內(nèi)環(huán)境看，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)步入調(diào)整期，銀行風(fēng)險(xiǎn)偏好下降，目前國內(nèi)融資環(huán)境尚未好轉(zhuǎn)，房企資金回籠速度放緩也加劇了房企資金壓力。 中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉說，在這種情況下，不少房企面臨融資困難、資金鏈緊張的情況，尤其是一些前期拿地幅度大，有債務(wù)集中到期的房企面臨較大償債壓力。 山東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任程道平表示，在市場預(yù)期不樂觀、預(yù)售資金回流慢的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)逐漸累積，而類似于佳兆業(yè)預(yù)售房源被政府鎖定后無法交易，會對開發(fā)商的資金鏈進(jìn)一步產(chǎn)生負(fù)面影響。 “馬太效應(yīng)”或?qū)⒓觿⌒袠I(yè)洗牌 受訪人士預(yù)判，一旦資金投入乏力，樓市將面臨“失血”后的疲軟性調(diào)整，中小房企或率先受困，未來房地產(chǎn)行業(yè)“馬太效應(yīng)”進(jìn)一步加劇。首先，去庫存仍是樓市主旋律，資金回流緩慢。國家統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年末，商品房待售面積62169萬平方米，比11月末增加2374萬平方米，比2013年末增加12874萬平方米，其中，住宅待售面積比11月末增加1352萬平方米。 而已公布的房企全年銷售數(shù)據(jù)顯示，37家房企中，僅有15家完成全年銷售目標(biāo)；目前A股房企預(yù)增及扭虧的占比也不足半數(shù)。分析認(rèn)為，大部分房企為在年底沖刺完成銷售任務(wù)，一定程度上透支了2015年上半年的銷售能力，高庫存形勢下的房企未來資金回流仍將緩慢。 其次，“馬太效應(yīng)”或加劇行業(yè)洗牌。此前已有多個(gè)中小房企資金面緊張的公開報(bào)道，如廣東光耀集團(tuán)、青島君利豪集團(tuán)、南京福地、賽高國際、紫翰庭院杭州中都集團(tuán)等，而近期江西贛州長發(fā)置業(yè)、銀信置業(yè)等中小房企更是相繼破產(chǎn)。 程道平表示，未來不同類型房企的分化將不斷加大，銀行等機(jī)構(gòu)將更青睞經(jīng)營透明度高的品牌房企，行業(yè)“馬太效應(yīng)”將在2015年進(jìn)一步擴(kuò)大。 原文鏈接：http://money.163.com/15/0122/15/AGIU2DTO00253B0H.html