一線樓市成交回暖 地產(chǎn)股順勢(shì)起舞

在房貸新政、降息、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整等利好政策刺激之下，2014年12月一線城市及部分熱點(diǎn)二線城市的樓市回暖，新房成交量大幅反彈，其中北京、上海、廣州、深圳的新房成交量均創(chuàng)2014年全年最高。新房成交量反彈、去庫(kù)存加速似乎給地產(chǎn)股近期大幅上漲提供了支撐。

分析人士指出，此次房地產(chǎn)政策放松與之前有一定的相似之處，地產(chǎn)股存在階段性機(jī)會(huì)。但當(dāng)前行業(yè)的整體供需格局已發(fā)生根本變化，隨著剛需和改善性需求的勞動(dòng)力人口達(dá)到頂峰而趨于下降，整個(gè)行業(yè)難以實(shí)現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)。

北上廣深新房成交反彈

北京新房市場(chǎng)歲末成交井噴。北京市住建委發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2014年12月北京市住宅新房網(wǎng)簽量為19893套，環(huán)比大漲62.1%，同比大漲72.92%，超出了2013年3月19398套的前期高點(diǎn)。成交價(jià)格方面，12月北京市新建商品住宅成交均價(jià)為25703元/平方米，環(huán)比上漲7%，同比上漲1.1%。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，北京樓市受到了“認(rèn)房不認(rèn)貸”的房貸新政、普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、公積金新政、央行降息等利好的影響，吸引了不少此前觀望的需求入市，促成了成交量的顯著反彈。不僅如此，房企為了沖刺年底業(yè)績(jī)，讓利、折扣等幅度加大，借勢(shì)營(yíng)銷、去庫(kù)存化走量，也促成了新房市場(chǎng)成交的走高。

胡景暉還指出，北京市12月的新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中包括了7852套各類保障房和近1900套自住房，剔除此兩類住房，實(shí)際成交的純商品住宅約為10000套。這一水平和2013年9月10484套的水平基本持平。根據(jù)純商品房的成交數(shù)據(jù)，并不能單純理解去年12月的翹尾為純商品房市場(chǎng)的大幅反彈升溫。

金豐易居&佑威數(shù)據(jù)顯示，2014年12月上海市新建商品住宅成交面積為137萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲31.78%，比去年同期上漲39.88%，創(chuàng)下2014年全年最高。由于中高端房源成交占比擴(kuò)大，12月上海新建商品住宅成交均價(jià)刷新歷史最高，達(dá)30016元/平方米，環(huán)比上漲8.40%，同比上漲17.90%。

12月廣州市新建商品住宅網(wǎng)簽8456套，網(wǎng)簽面積97.80萬(wàn)平方米，較11月增長(zhǎng)12%，同比大漲75%，單月網(wǎng)簽量創(chuàng)2014年最高。深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年12月新建商品住宅成交7754套，環(huán)比增加34%，同比增長(zhǎng)126%，創(chuàng)下自2011年以來(lái)的單月成交量新高。不過(guò)廣州、深圳的新房成交均價(jià)環(huán)比上月仍然微跌。

二線城市的樓市成交也平穩(wěn)上揚(yáng)，環(huán)比、同比增長(zhǎng)的城市超過(guò)六成。青島、濟(jì)南、常州、長(zhǎng)春等城市成交量環(huán)比平均增幅超過(guò)20%。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟表示，各大城市樓市成交量在年末出現(xiàn)反彈，除了市場(chǎng)因素、政策因素外，還與各地會(huì)把一些保障性住房、之前沒(méi)納入統(tǒng)計(jì)的住房集中放在年底統(tǒng)計(jì)進(jìn)來(lái)有關(guān)。目前的市場(chǎng)只是相對(duì)有所好轉(zhuǎn)，但不能確定為全面的反彈，各大城市較高成交量的取得，是建立在較大供應(yīng)量的基礎(chǔ)上的。在政策保持平穩(wěn)的情況下，樓市價(jià)格取決于存貨的去化周期，目前除北京、上海存貨去化周期比較適中以外，其余城市的存貨去化周期仍然很長(zhǎng)。

三因素催漲地產(chǎn)股

2014年市場(chǎng)整體低迷，龍頭房企銷售額仍然保持增長(zhǎng)，但是增速同比下降。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，從銷售額來(lái)看，2014年1—11月前20家大型房企銷售總額12505億元，同比增長(zhǎng)12.2%，增速較2013年有所下降。從銷售面積來(lái)看，前20家大型房企銷售面積總和為11354萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.4%，比2013年同期增速下降。

多數(shù)大型房企的銷售額已告別過(guò)去高速增長(zhǎng)時(shí)代。萬(wàn)科1-11月累計(jì)銷售額1901億元，同比增速18.9%；恒大前11個(gè)月銷售額1207億元，實(shí)現(xiàn)同比增速22.7%；中海、碧桂園累計(jì)銷售額在11月份也達(dá)到千億元。從房企銷售目標(biāo)的完成情況來(lái)看，公布銷售目標(biāo)的25家房企中，恒大和綠城中國(guó)在前11個(gè)月已完成目標(biāo)，另有5家房企目標(biāo)完成率超過(guò)90%，近半數(shù)房企年度目標(biāo)完成率不足80%。

廣發(fā)證券分析師樂(lè)加棟指出，房地產(chǎn)行業(yè)政策和貨幣環(huán)境持續(xù)利好，推動(dòng)成交明顯復(fù)蘇。根據(jù)以往降息周期的經(jīng)驗(yàn)，一、二線城市成交復(fù)蘇具備可持續(xù)性，復(fù)蘇趨勢(shì)將會(huì)延續(xù)到2015年三季度。此外，在目前絕對(duì)庫(kù)存依舊高企的背景下，房?jī)r(jià)在未來(lái)一季度內(nèi)不具備系統(tǒng)性上漲風(fēng)險(xiǎn)，將繼續(xù)處于環(huán)比下降的通道，整體友好的政策環(huán)境具備可持續(xù)性，成交將會(huì)加快回暖。

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)的持續(xù)政策調(diào)控，地產(chǎn)股估值長(zhǎng)期處于較低區(qū)域，2014年整體市場(chǎng)低迷、銷售放緩、業(yè)績(jī)低增長(zhǎng)已經(jīng)在股價(jià)中得以反映，地產(chǎn)股自2013年年中就開始了較大幅度調(diào)整。直至近期重點(diǎn)城市的成交反彈引發(fā)了地產(chǎn)股的大幅飆漲。

華泰證券分析師曹光亮指出，地產(chǎn)股上漲有基本面中性偏正面、政策面暖風(fēng)頻吹、技術(shù)面上漲欲望強(qiáng)烈三大原因。基本面方面，開發(fā)商各融資渠道的融資成本全面下降，地產(chǎn)銷售從10月份開始出現(xiàn)溫和的復(fù)蘇，這為股價(jià)上漲減輕了壓力。開發(fā)商情緒漸趨樂(lè)觀，土地市場(chǎng)開始活絡(luò)，有利于股票市場(chǎng)良好預(yù)期的形成。政策面暖風(fēng)頻吹，2014年行政調(diào)控對(duì)地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度發(fā)生了180度的轉(zhuǎn)折，先是限購(gòu)等行政性措施的退出，轉(zhuǎn)向去調(diào)控化，后來(lái)的重新定義首套房貸款政策，鼓勵(lì)商業(yè)銀行發(fā)放房貸。技術(shù)面上漲沖動(dòng)強(qiáng)烈，房地產(chǎn)行業(yè)滯漲，并且波動(dòng)性出現(xiàn)異常，有強(qiáng)烈均值回歸需求。曹光亮認(rèn)為，在過(guò)去、現(xiàn)在和將來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)就是一個(gè)簡(jiǎn)單、純粹的周期性行業(yè)。

安信證券近日發(fā)表的研報(bào)則表示，央行降息只是開始，預(yù)計(jì)未來(lái)地產(chǎn)成交將進(jìn)一步回升，尤其是一線城市有望提前完成去庫(kù)存調(diào)整，地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)政策面與基本面共振階段，繼續(xù)全面看好地產(chǎn)股。首推4條主線：一是大企業(yè)集中度的提升；二是布局一線城市高彈性的以及布局一線城市估值較低的標(biāo)的；三是具有轉(zhuǎn)型預(yù)期和動(dòng)力的中小地產(chǎn)股；四是區(qū)域主題的地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。

行業(yè)難現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)

地產(chǎn)股近期的集體上漲再度引發(fā)了關(guān)于樓市的多空爭(zhēng)論。瑞銀中國(guó)首席策略師陳李近期談到了他關(guān)注的2015年幾大重要投資主題，其中首當(dāng)其沖的就是房地產(chǎn)市場(chǎng)。陳李綜合供、需兩方面的因素認(rèn)為，在三到四個(gè)月內(nèi)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是樂(lè)觀的，房產(chǎn)成交量的上升將毋庸置疑。

有部分看空者認(rèn)為，隨著《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》2015年3月1日起施行，預(yù)計(jì)對(duì)樓市將產(chǎn)生不小的影響。中銀國(guó)際分析師田世欣認(rèn)為，《條例》本身對(duì)上市房地產(chǎn)企業(yè)的影響有限，因?yàn)榧?xì)則基本與市場(chǎng)預(yù)期一致，包括實(shí)施日期、統(tǒng)一的信息平臺(tái)、進(jìn)行信息查詢的條件和隱私保護(hù)等。

平安證券表示，雖然此次房地產(chǎn)政策調(diào)整的力度和方向與2008年有一定的相似之處，但與2008年截然不同的是，當(dāng)前行業(yè)的整體供需已經(jīng)發(fā)生根本變化，整個(gè)行業(yè)難以實(shí)現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，2015年及今后較長(zhǎng)一段時(shí)間，住宅市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)會(huì)相對(duì)平穩(wěn)，房企很難像“黃金十年”那樣在土地升值或者房?jī)r(jià)過(guò)快上漲過(guò)程中獲得比較大的利潤(rùn)空間，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率將逐漸下滑。在市場(chǎng)供求已基本平衡的情況下，未來(lái)樓市增量房增速將遞減，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步進(jìn)入存量房時(shí)代。

有專家指出，雖然行業(yè)迎來(lái)回暖轉(zhuǎn)機(jī)，但房地產(chǎn)超級(jí)大繁榮時(shí)代已經(jīng)完結(jié)。隨著剛需主力和改善性需求主力的勞動(dòng)力人口攀上頂峰開始下降，且人均住房面積已經(jīng)達(dá)到33平方米，房地產(chǎn)的需求高峰已經(jīng)過(guò)去。整個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)處在供求相對(duì)平衡的狀態(tài)，甚至部分城市供過(guò)于求。房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)可能也微乎其微。總體來(lái)說(shuō)2015年行業(yè)將保持一個(gè)較為平穩(wěn)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)。