2015樓市預(yù)測：一二線房價繼續(xù)下滑 限購政策退出

臨近年末，一線城市土地市場再度升溫。然而，樓市持續(xù)調(diào)整的影響不斷顯現(xiàn)，如何消化龐大的庫存依然是當(dāng)前樓市面臨的最大問題。同時，與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的一些下游產(chǎn)業(yè)也日益感受到陣陣寒意。專家指出，長期來看，樓市調(diào)整有助于結(jié)束房地產(chǎn)暴利時代。

開發(fā)商再掀搶地大戰(zhàn)，一線城市屢現(xiàn)“地王”成交

臨近年末，全國各地開發(fā)商積極拿地，土地市場驟然升溫。尤為值得注意的是，全國一線城市的土地市場迎來“地王”的井噴式成交。

格力地產(chǎn)24日以16.14億元競得浦東新區(qū)前灘地區(qū)某宅地，溢價率127.0%，樓板價65832元/平方米，刷新上海單價地王紀錄；僅僅不到四個小時，該紀錄就被再度刷新：三湘地產(chǎn)以18.61億元競得前灘地區(qū)另一幅地塊，溢價率113.8%，樓板價66629元/平方米。據(jù)計算，未來這2幅地塊的住宅銷售成本價至少在9萬元/平方米以上。

北京、廣州也掀起一輪年末搶地小高潮。11月初，中海地產(chǎn)經(jīng)42輪競拍，以溢價28%、總價59億元獲得北京石景山一舊城改造項目。廣州今年的總價地王則在11月24日由越秀地產(chǎn)以64億元摘得。

深圳、南京等地近日推出的地塊也引發(fā)了龍湖、華潤、世茂等多家大牌房企的激烈爭奪……各大城市土地拍賣現(xiàn)場幾乎場場爆滿、現(xiàn)場房企輪番競價，與之前多數(shù)地塊的“零溢價”，甚至流拍形成鮮明對比。

巨量庫存有增無減，樓市調(diào)整步履維艱

盡管一些房地產(chǎn)市場“面粉”貴過“面包”的現(xiàn)象愈演愈烈，但專家普遍認為，目前的土地?zé)犭y以推升房價預(yù)期。“按照現(xiàn)在的節(jié)奏，房企同一時間集中拿地，未來供應(yīng)勢必也將集中釋放，屆時競爭激烈，利潤不如預(yù)期在所難免，新憂舊患雙管齊下，結(jié)果令人擔(dān)憂。”上海某研究院研究員嚴躍進說。

其實，在積極拿地的同時，開發(fā)商也在不斷加大推盤力度，各種促銷手段層出不窮，房價依然處于下行通道。此外，龐大的庫存依然是樓市走出調(diào)整最大的障礙。

據(jù)上海某研究院數(shù)據(jù)，11月份，35個城市新建商品住宅存銷比為15.8個月，這意味著市場需要用如此長的時間才能消化完這些庫存。35個城市中，有30個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。截至11月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3859、20154和4098萬平方米，同比增長分別為38.4%、15.4%和17.9%。

以廣州和北京為例，雖然連續(xù)兩月成交回升，但廣州樓市庫存壓力絲毫未減。最新數(shù)據(jù)顯示，11月份，廣州樓市庫存仍高達15萬套，創(chuàng)下近五年以來的歷史新高。北京也存在著類似情況，截至12月7日，北京可售商品住宅總量再次突破9萬套，達到9.3萬套，創(chuàng)下32個月新高。

中國社科院近日發(fā)布的房地產(chǎn)綠皮書指出，2014年中國住房投資投機全面退潮，大中城市房價由全線上漲到普遍下跌，商品住宅進入相對過剩，成交量萎縮，庫存水平攀升，預(yù)計2015年住房市場將整體衰退。

樓市寒意殃及下游產(chǎn)業(yè)，“暴利”結(jié)束有利結(jié)構(gòu)調(diào)整

中國社科院專家倪鵬飛表示，初步測算，2014年房地產(chǎn)投資對宏觀經(jīng)濟增長直接貢獻是0.48個百分點，比2013年對經(jīng)濟增長的直接貢獻下降了0.35個百分點?？梢赃@樣判斷，房地產(chǎn)投資的下降，是導(dǎo)致2014年宏觀經(jīng)濟增長下降的主要原因之一。

與樓市冷暖直接關(guān)聯(lián)的家居和建材等行業(yè)率先受到?jīng)_擊。進入下半年后，全國家居和建材行業(yè)曝出的跑路和資金鏈斷裂等危機事件此起彼伏。

近日，深圳知名品牌“百蘭床墊”的母公司深圳華仁實業(yè)公司被迫宣告倒閉。公司稱，因目前房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，導(dǎo)致家具企業(yè)處境艱難，公司嚴重虧損，只能選擇停業(yè)。而華源軒、富之島等多家家具企業(yè)也遭遇資金鏈危機。東莞、濟南等多地亦曝出房地產(chǎn)下游企業(yè)資金鏈斷裂、門店和工廠被迫關(guān)停、甚至卷款跑路等消息。

倪鵬飛說，樓市下行在短期內(nèi)拖累了經(jīng)濟增長，增加了系統(tǒng)性金融風(fēng)險，但從長期來說，對宏觀經(jīng)濟是有利的。“樓市調(diào)整有助于促進未來住房市場健康發(fā)展，促進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整。”“本輪調(diào)整是住房市場自發(fā)調(diào)整，是前期過度高漲后的周期性衰退和調(diào)整，無論對房地產(chǎn)、宏觀經(jīng)濟和社會民生都具有一定的積極意義。首先，有利于實現(xiàn)住房市場的供求平衡；其次，有利于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整。房地產(chǎn)的暴利，吸引了其他行業(yè)爭相投資地產(chǎn)，從某種意義上說，影響了一些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和創(chuàng)業(yè)熱情?，F(xiàn)在房地產(chǎn)形勢發(fā)生了變化，投資和創(chuàng)業(yè)也會隨之進行調(diào)整。”

據(jù)中國社科院房地產(chǎn)綠皮書預(yù)測：2015年一二線城市房價將繼續(xù)下滑，限購政策有望全面退出。房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)整將在未來讓一半以上的開發(fā)商轉(zhuǎn)行或在市場中消失。