新城投資物業(yè)回報率或高于預(yù)期 上海項目首日客流突破30萬

12月20日，新城控股集團迎來首個進駐一線城市的商業(yè)綜合體項目——上海新城吾悅廣場的盛大開業(yè)。開業(yè)當天客流估算突破30萬，刷新了青浦商業(yè)開業(yè)新記錄。

上海市青浦區(qū)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)說：“上海新城吾悅廣場的開業(yè)，為青浦區(qū)的商業(yè)建設(shè)樹立了標桿，推動了青浦區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，同時，吾悅廣場是青浦區(qū)未來重點發(fā)展項目，政府將加強扶持力度?！?/p>

上海新城吾悅廣場的成功開業(yè)，也反映了新城地產(chǎn)在商業(yè)物業(yè)開發(fā)、投資、運營方面遠超同行的能力。此前，新城地產(chǎn)旗下部分物業(yè)的年租金回報率增長幅度甚至超過了240%，創(chuàng)下了行業(yè)內(nèi)租金回報率的增長紀錄。而由于上海新城吾悅廣場開業(yè)首日就迎來了巨量客流，市場人士相信，上海新城吾悅廣場未來也會有非常高的租金回報率。

青浦首個10萬平方米以上的綜合體項目

在上海的市郊，青浦的購買力和消費意愿都屬比較強。青浦區(qū)統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，青浦2013年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入34297元，比上年增長9.7%，增幅高于全市平均水平，同樣農(nóng)村居民的收入增幅也高于全市平均水平。

但就是這樣一個人均收入增幅增長較快的區(qū)域，卻一直是上海零售商業(yè)的洼地。沒有大型的城市綜合體項目，一直是上述區(qū)域的短板。作為青浦當?shù)厥讉€體量10萬方以上的高端商業(yè)項目，上海新城吾悅廣場促進了青浦區(qū)域的商業(yè)格局升級。

上海新城吾悅廣場由新城控股集團傾力打造，位于青浦區(qū)新城區(qū)域，淀山湖和漕盈路大道交匯處。目前入駐商戶已超200家，入駐品牌超1000個，70%的商家首次入駐青浦，包括H＆M、優(yōu)衣庫、C＆A、絲芙蘭、家樂福、豐收日、銅鑼灣、新華書店、孩子王、大光明影城、玩具反斗城、莫莉幻想等主力商戶。

作為青浦首個體驗式的購物中心，上海新城吾悅廣場在建筑形態(tài)和內(nèi)部裝飾上，更加強調(diào)消費者藝術(shù)審美體驗。

業(yè)內(nèi)人士指出，上海新城吾悅廣場是青浦現(xiàn)有商業(yè)體系的升級換代，規(guī)模更大，業(yè)態(tài)更合理，管理更科學(xué)，囊括國際電影城、量販式KTV、大型電玩游樂場、餐飲不夜城、時尚購物中心、城市步行街等一站式業(yè)態(tài)，在商業(yè)體量、主力店規(guī)模、業(yè)態(tài)組合等全面創(chuàng)造青浦商業(yè)新紀錄，同時也是新城控股在上海打造的第一個旗艦級城市綜合體。

“上海新城吾悅廣場是新城控股集團旗下的吾悅品牌進入上海一線城市、啟動全國布局戰(zhàn)略的第一個項目，吾悅廣場的開業(yè)將改變青浦人民的消費及生活方式?！毙鲁强毓陕?lián)席總裁梁志誠在當天開業(yè)典禮上表示。上海新城吾悅廣場的開業(yè)代表著青浦全新地標的形成，也預(yù)示著新城控股集團吾悅品牌落子上海、由長三角邁向全國戰(zhàn)略布局的里程碑式開端。

商業(yè)產(chǎn)品線的不斷升級

新城控股2008年開始試水商業(yè)，被認為是中國商業(yè)崛起的新代表，憑借謹慎而獨到的市場洞察力，確立了“聚焦、深耕二三線城市”的商業(yè)布局戰(zhàn)略。迄今為止，新城在全國的10大城市共計10余座“吾悅”廣場在建或已開業(yè)，主要分布在上海、蘇州、常州、長沙、南昌、長春及安慶等城市。

新城的商業(yè)地產(chǎn)覆蓋吾悅國際廣場、吾悅廣場、吾悅生活廣場三大產(chǎn)品線，讓城市生活更加美好。目前，新城控股正在不斷加大商業(yè)比重，預(yù)計至2017年，開業(yè)項目達15個，在建的商業(yè)綜合體項目將達到25個。

目前吾悅廣場研發(fā)出三代產(chǎn)品，以“常州吾悅廣場、常州吾悅國際廣場”為代表的第一代產(chǎn)品，開業(yè)兩年以來已實現(xiàn)盈利并帶來穩(wěn)定的租金回報；以“上海青浦吾悅廣場”為代表的第二代產(chǎn)品將在今年底盛大開業(yè)，這既是吾悅系落子一線城市的首個城市綜合體，也是青浦最大的商業(yè)體和一站式購物中心；以南昌、長春等地的“吾悅廣場”為代表的第三代產(chǎn)品正積極規(guī)劃籌建中。未來還會有四代、五代產(chǎn)品逐步面世。每一代吾悅系產(chǎn)品在其所處的地區(qū)和時期，均堪稱當?shù)爻鞘芯C合體運營樣本。

在注重用戶體驗的時代，吾悅廣場以“悅空間 悅生活”的理念從而將其“體驗式”商業(yè)旗艦優(yōu)勢宣揚到極致。品牌注重長線經(jīng)營，以“屬地理念”和“悅客理念”堅持從主題打造、業(yè)態(tài)組合、空間設(shè)計、營銷推廣等細節(jié)上的優(yōu)化和微創(chuàng)新，進行體驗式文化氛圍的長期培育，平衡消費者對于物質(zhì)和精神的雙重追求。以傾注人文關(guān)懷為目標，用人性化的細節(jié)和定制服務(wù)，提高購物中心的軟性競爭力。

作為中國體驗式商業(yè)地產(chǎn)迅速崛起的“新勢力”，新城也憑借獨特的“吾悅”模式，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)耀@殊榮。今年10月，“吾悅系”一代Mall代表項目常州新城吾悅廣場，一舉斬獲 “中國最佳體驗式商業(yè)模式獎”；而在今年4月，新城控股更摘得“商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)金坐標獎”。

和其他商業(yè)地產(chǎn)商不同的是，新城地產(chǎn)采取了“住宅+商業(yè)”的雙核驅(qū)動戰(zhàn)略。由新城開發(fā)的各個樓盤的業(yè)主，是目前新城旗下各吾悅廣場比較重要和穩(wěn)定的消費者來源。

資料顯示，新城控股在社區(qū)服務(wù)方面，已經(jīng)開始嘗試布局社區(qū)O2O，在做好基礎(chǔ)服務(wù)基礎(chǔ)上，給業(yè)主帶去更多便民、利民的增值服務(wù)。優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)服務(wù)為新城向社區(qū)O2O的試水提供了堅實的基礎(chǔ)和可能，集團在社區(qū)O2O領(lǐng)域的布局目前已經(jīng)在旗下社區(qū)開始試點。

電商專家魯振旺表示，這種依托社區(qū)的O2O平臺，由于消費人群固定，并且依賴程度較高，非常有利于精準的大數(shù)據(jù)營銷，可以作為開發(fā)商運營社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的一大“利器”。

而對新城旗下吾悅廣場的運營團隊而言，業(yè)主的消費數(shù)據(jù)，還僅僅只是大客戶數(shù)據(jù)中比例極小的一部分。

新城控股副總裁張振介紹，新城擁有一個強大的消費者大數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)。

“消費者只要進入吾悅廣場，人臉識別系統(tǒng)就會根據(jù)他的年齡、性別，向他推送不同的信息?！睆堈窠榻B說，新城已經(jīng)通過App和各種智能系統(tǒng)建立一個完整的大數(shù)據(jù)收集及分析網(wǎng)絡(luò)，并根據(jù)分析的結(jié)果精準營銷。

這一系統(tǒng)不僅僅只有人臉識別系統(tǒng)，還有車牌識別系統(tǒng)，WIFI再加上新城開發(fā)的多款A(yù)pp組成了一個數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)收集系統(tǒng)，這些數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)大量收集了消費者的消費偏好、習(xí)慣、支出類別等一系列數(shù)據(jù)。

根據(jù)介紹，目前行業(yè)具有龍頭地位的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商目前的大數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)開發(fā)，還僅僅停留在尋找客戶方面。而新城控股的大數(shù)據(jù)，已經(jīng)能夠直接通過上述分析系統(tǒng)，尋找到重點開發(fā)的大客戶。

這些大客戶不僅光顧吾悅廣場的頻次較高，其購買力也比較旺盛。僅僅就在青浦一地，青浦的大客戶會員就多達1.5萬人。吾悅廣場利用上述客戶會員資源，不僅僅發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的零售業(yè)務(wù)，也利用O2O平臺進行電商垂直銷售。

強大的大數(shù)據(jù)營銷系統(tǒng)，僅僅是新城地產(chǎn)商業(yè)運營的優(yōu)勢之一。為了提升旗下商業(yè)地產(chǎn)的銷售及盈利能力，新城還配備了大批擁有豐富經(jīng)驗的強大團隊。

來自新城控股的資料顯示，集團目前擁有經(jīng)驗豐富的近千人的管理團隊，可為消費者提供持久的高水準商業(yè)體驗。

來自機構(gòu)的研究認為，商業(yè)地產(chǎn)未來的物業(yè)價值和租金回報率，越來越多將和商場的盈利能力掛鉤，而不是像以往那樣只是單純地以地段來衡量商用物業(yè)的價值，就這一點看，新城旗下的商用物業(yè)目前盡管并非布局在一線城市的核心區(qū)域，但因為擁有一支強大的商業(yè)運營團隊，在開發(fā)選址上又有精確的數(shù)據(jù)分析和前期定位，有望在一線城市的非核心區(qū)域發(fā)展出營業(yè)額奇高的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。 (文/楊涵茗)