樓市利好接踵而至 房地產(chǎn)市場底部已現(xiàn)共識(shí)

對(duì)開發(fā)企業(yè)來說，降息對(duì)其直接融資及間接融資通道均將帶來積極影響，進(jìn)而逐步改善未來的開發(fā)投資節(jié)奏

四季度以來，無論是地方政府還是中央層面，利好樓市的政策便一波接一波的相繼出臺(tái)。而11月21日央行的降息舉措，更是令整個(gè)市場高度興奮。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，利率下調(diào)后房地產(chǎn)肯定是受益較大的一個(gè)行業(yè)，加之各地成交量已經(jīng)出現(xiàn)回升跡象，市場底部可以說已經(jīng)形成，預(yù)計(jì)后期成交量將繼續(xù)回升，但受庫存等影響，房價(jià)短期內(nèi)并不會(huì)大幅上漲。

降息強(qiáng)心劑

11月21日，央行發(fā)布通知，決定自2014年11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%，同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍；其它各檔次貸款和存款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，并對(duì)基準(zhǔn)利率期限檔次作適當(dāng)簡并。

實(shí)際上，這一舉措的實(shí)施，伴隨的是中國經(jīng)濟(jì)增長的持續(xù)放緩。自年初以來，盡管有關(guān)部門已采取各種“有針對(duì)性的松綁”措施，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長依舊疲軟。2014年第三季度的國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長7.3%，已下降至五年來最低點(diǎn)，2014年上半年同比增長7.4%。

而早在10月29日的國務(wù)院會(huì)議上，國務(wù)院總理李克強(qiáng)部署了推進(jìn)消費(fèi)擴(kuò)大和升級(jí)，并時(shí)隔5年后再次提出“穩(wěn)定住房消費(fèi)”，同時(shí)還要求加強(qiáng)保障房建設(shè)，放寬提取公積金支付房租條件。

中央層面連續(xù)釋放出的信號(hào)也確實(shí)刺激了樓市的回暖。11月份前三周，全國住宅市場成交量維持在今年的階段性高位。中原監(jiān)測(cè)的40個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，新建住宅成交面積上周(11.17—11.23)環(huán)比微升3%，較去年周均水平上升12%。其中，一、二線周成交量較去年周均值分別上升8%、14%。

中指院的報(bào)告也顯示，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的影響來說，貨幣手段歷來是刺激市場需求的最有效工具，此次降息將成為市場加快庫存去化的重要利器。從“930”政策出臺(tái)至今各地房貸落實(shí)情況可以看出，絕大多數(shù)商業(yè)銀行在執(zhí)行利率優(yōu)惠時(shí)附有其他條件，新政中提及的0.7倍利率下限更是難以覓見。而存貸款利率包括公積金貸款利率全面下調(diào)，若各商業(yè)銀行首套房貸繼續(xù)執(zhí)行基準(zhǔn)利率，購房者將享受到相當(dāng)于此前利率94折的優(yōu)惠，對(duì)潛在購房需求的刺激釋放作用將更為直接。

購房者支付能力提高

而隨著央行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款利率，各大商業(yè)銀行也對(duì)商業(yè)性貸款的基準(zhǔn)利率作出調(diào)整，各地公積金管理中心則發(fā)布通知下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。

據(jù)記者了解，目前各大商業(yè)銀行6年-30年期商業(yè)貸款利率由6.55%降至6.15%，不少銀行還可在此基礎(chǔ)上給予9折的優(yōu)惠。

公積金方面，包括北上廣深在內(nèi)的十多個(gè)城市也紛紛做出了調(diào)整。以北京為例，1年-5年(含5年)期個(gè)人住房公積金貸款利率，由4.00%下調(diào)0.25%至3.75%；5年-30年(含5年)期個(gè)人住房公積金貸款利率，由4.50%下調(diào)0.25%至4.25%。規(guī)定指出，2014年11月22日(不含)以前發(fā)放的，期限在一年(含一年)以內(nèi)的個(gè)人住房公積金貸款，2014年11月22日后仍執(zhí)行原利率，不分段計(jì)息；期限在一年以上的個(gè)人住房公積金貸款，2014年11月22日后仍執(zhí)行原利率，自2015年1月1日(含)開始，執(zhí)行調(diào)整后的個(gè)人住房公積金貸款期限檔次利率。

對(duì)此，世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管陳仲偉表示，“利率下降后，房地產(chǎn)市場將從中獲益，交易量有望攀升。預(yù)期按揭利率方面將有更大折扣出現(xiàn)，購房者的支付能力得以提高，更多潛在購房者會(huì)進(jìn)入市場。過去六個(gè)月持續(xù)下跌的房價(jià)有可能復(fù)蘇”。

但他同時(shí)指出， 由于大多數(shù)二、三線城市的商品房庫存仍然高企；多數(shù)開發(fā)商也仍面臨完成全年銷售目標(biāo)的巨大壓力；且房地產(chǎn)市場全面復(fù)蘇以前，開發(fā)商的流動(dòng)資金依然緊張。因此房價(jià)在近期內(nèi)并不會(huì)大幅度上揚(yáng)。

房企資金鏈壓力或緩解

而對(duì)開發(fā)企業(yè)來說，降息對(duì)其直接融資及間接融資通道也將帶來積極影響，進(jìn)而逐步改善未來的開發(fā)投資節(jié)奏。

業(yè)內(nèi)人士指出，隨著2014年A股房企再融資再啟、“930政策”強(qiáng)調(diào)MBS及REITs等利好舉措，房企融資渠道不斷拓寬，但融資成本未見顯著下降。本次降息將降低優(yōu)質(zhì)房企的直接融資成本，加之降息刺激年末銷售回款加快，房企資金鏈壓力或?qū)⒌玫骄徑狻ＹY金面與預(yù)期全面向好將推動(dòng)企業(yè)加快開工，但由于當(dāng)前存量仍處高位，今年持續(xù)同比下降的新開工或?qū)⒃诿髂曛饾u轉(zhuǎn)好，房地產(chǎn)開發(fā)投資節(jié)奏也將迎來明顯變化。

陳仲偉也認(rèn)為，在商業(yè)地產(chǎn)投資市場，隨著對(duì)經(jīng)濟(jì)增長及房地產(chǎn)市場疲軟的擔(dān)憂越來越多，賣方與投資者在價(jià)格預(yù)期上的差距還在擴(kuò)大。此次降息將改善開發(fā)商的流動(dòng)資金狀況，減少開發(fā)商被迫拋售其商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的可能性。同時(shí)由于降息也將促進(jìn)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長，賣方對(duì)價(jià)格的期望值將進(jìn)一步提高。因此縮小賣方與買方的價(jià)格差距，可能需要更長的時(shí)間。

同時(shí)，陳仲偉稱，未來一年半的時(shí)間里市場仍將保持較寬松的政策環(huán)境，2015年有可能進(jìn)一步降息。不過，考慮到今年相對(duì)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，以及當(dāng)前領(lǐng)導(dǎo)層不同的指導(dǎo)理念，央行實(shí)行進(jìn)一步降息的幅度可能較小，以避免經(jīng)濟(jì)硬著陸。此次政策松綁將更加溫和，持續(xù)時(shí)間也將更長久。

而對(duì)于未來市場的走勢(shì)，高和資本董事長蘇鑫認(rèn)為，“房地產(chǎn)市場的底部已經(jīng)出現(xiàn)，本次降息后，各城市房地產(chǎn)市場繼續(xù)下行的可能性非常低；但不同城市房地產(chǎn)市場走出底部的時(shí)間肯定不一樣，長短由各城市的供需決定，供應(yīng)量大的城市，在底部的時(shí)間會(huì)更長，也許將持續(xù)一年”。