一線城市土地市場回暖 龍頭房企仗資金實力表現(xiàn)活躍

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

11月18日，今年全國總價地王在上海誕生。土地出讓金高達(dá)248.5億元的董家渡地塊刷新了上海去年新鴻基徐家匯地王218億元的紀(jì)錄。

雖然目前樓市庫存量仍較大，品牌房企利潤縮水以及部分房企逐漸退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)的現(xiàn)象時有發(fā)生，但有報告顯示10月10大房企新增土地儲備面積環(huán)比大幅上升275.8%。業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在開發(fā)商普遍看好一線城市。不過，由于許多開發(fā)商資金回籠慢，對前景悲觀，仍不敢大舉拿地。

一線城市再現(xiàn)搶地戰(zhàn)/

11月19日，上海迎來了三幅宅地的出讓，其中浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)住宅地塊吸引了多達(dá)14家開發(fā)商的激烈爭奪。最終東原地產(chǎn)旗下的重慶藍(lán)森房地產(chǎn)以15.57億元的價格奪標(biāo)。成交樓板價1.3萬元/平方米，溢價率高達(dá)105.11%。該地塊也成為惠南地區(qū)單價最高的地塊。

“非理性拿地或再抬頭?！钡掠拥禺a(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人評論說。對于董家渡總價地王的成交僅溢價0.2%，業(yè)內(nèi)分析，如果不是上海黃浦區(qū)政府堅持要求整體出讓，這一地塊分割開分批出讓，就會有更多有實力企業(yè)參與競爭，獲得高溢價應(yīng)該不成問題?，F(xiàn)在是土地挑開發(fā)商，地方政府并不擔(dān)心流拍之類的情況。

上海上投置業(yè)房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理卓健良告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，現(xiàn)在開發(fā)商普遍看好一線城市。有些價格明顯過高的地塊風(fēng)險太大，開發(fā)商態(tài)度謹(jǐn)慎，對于價格合適的一線城市地塊，特別是純住宅地塊，開發(fā)商興趣濃厚。對于商住混合類地塊，則掂量得更多一些。

這一轉(zhuǎn)變基于銷售的回暖。從世邦魏理仕監(jiān)測的15個重點一、二線城市來看，10月份的新建商品住宅交易量再創(chuàng)本年新高，環(huán)比9月上漲21.2%。其中，寧波、武漢的銷量更是創(chuàng)五年來的新高。

按區(qū)域來看，華東和華南主要一、二線城市銷量復(fù)蘇勢頭強(qiáng)勁，環(huán)比平均漲幅均超過40%。隨著“930”信貸政策的放松，改善型需求的入市門檻降低進(jìn)而加速入市，是本月主要一、二線城市銷量反彈的主要原因。

10月新增土儲環(huán)比大增/

上海易居房地產(chǎn)研究院近期發(fā)布報告，國內(nèi)10家最大的房地產(chǎn)企業(yè)正在土地市場變得更活躍，預(yù)計今年第四季度，土地市場的暖意更為明顯。被調(diào)查的10大房企指的是萬科、恒大、保利、中海、綠地、萬達(dá)、碧桂園、世茂、綠城和融創(chuàng)。

上述報告顯示，10月10大房企新增土地儲備面積總量增幅明顯，樓板價基本平穩(wěn)。僅在10月，10大房企新增土地儲備面積達(dá)到368萬平方米，環(huán)比大幅上升275.8%，同比下降20%。其中，萬達(dá)大舉拿地190萬平方米，綠地拿地121萬平方米。

卓健良告訴記者，開發(fā)商們認(rèn)為住宅市場已沒有太大問題，是否拿地取決于自己公司的資金實力。上市公司融資渠道多，資金充裕，因而在土地市場上更加活躍。最近一段時間一個突出的現(xiàn)象是，一些中小城市的開發(fā)商爭相進(jìn)入一線城市拿地，因為他們也認(rèn)為，三四線城市的高庫存消化速度慢，回暖還需要較長的時間。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，今年京滬兩地出讓的土地總量低于去年，但總金額高于去年，說明土地市場還在漲價的過程中。萬科、綠地、恒大等龍頭企業(yè)，完成今年的預(yù)定目標(biāo)應(yīng)該難度不大。

李戰(zhàn)軍認(rèn)為，目前國內(nèi)城市庫存住宅量還很大，不會出現(xiàn)市場回暖、開發(fā)商無房可賣的情況。開發(fā)商在拿地方面一般會考慮比較充分、比較有把握，一旦市場有了回暖的信號，他們就能快速作出調(diào)整。

另外，10月，上海經(jīng)營性用地成交金額創(chuàng)下年度最低值，僅有4幅地成交，成交面積14.53公頃，環(huán)比大幅減少84.2%。值得注意的是，土地成交雖然不多，但交易地塊價格仍保持高位。而10月樓市交易創(chuàng)下年度新高，一手住宅成交（剔除配套動遷房）成交突破100萬平方米，環(huán)比增長近四成。

上海中原研究咨詢部高級經(jīng)理龔敏表示，伴隨前兩個月的土地供應(yīng)，11月份土地市場將迎來成交盛宴，土地預(yù)成交幅數(shù)16幅，土地預(yù)成交面積69.28公頃，在出現(xiàn)董家渡地王的背景下，土地起始總價高達(dá)325億元，為今年月度最高值。