樓市已過青春期 分析稱房價到明年初或可止跌

2003年，福建安溪的陳先生花了不到30萬在廈門湖里買了一套80平方米兩房一廳的房子，至去年底以160多萬賣掉。他說：“住了十年多，還凈賺了百來萬。”

這正是過去十年以來中國樓市高速發(fā)展的一個縮影。2003年以后，中國房地產(chǎn)市場高速增長，房價節(jié)節(jié)飆升，一些早期購置多套房產(chǎn)的人均實現(xiàn)了資產(chǎn)大幅增值。同時，房地產(chǎn)開發(fā)商也賺得盆滿缽滿，現(xiàn)在中超聯(lián)賽成為房地產(chǎn)聯(lián)賽就是最好的佐證。

不過，目前這一態(tài)勢正在發(fā)生悄悄的改變。

房價到明年初或可止跌

今年以來，樓市下行的速度超乎了各界的預(yù)料。

國家統(tǒng)計局10月24日發(fā)布數(shù)據(jù)，在70個大中城市中，9月價格同比下降的城市有58個，持平的城市2個，上漲的城市10個。漲幅最高的是廈門，上漲了4.9%，降幅最大的是杭州，同比下降了7.9%。70個大中城市同比下跌了1.2%。

這也是該數(shù)據(jù)三年來首次出現(xiàn)下跌。也就是說，最近一年來買房的大部分都虧了。

樓市的下行也影響了房地產(chǎn)投資開發(fā)，數(shù)據(jù)顯示，1~9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資68751億元，同比名義增長12.5%(扣除價格因素實際增長11.7%)，增速比1~8月份回落0.7個百分點。其中，住宅投資46725億元，增長11.3%，增速回落1.1個百分點。

房地產(chǎn)開發(fā)投資的下滑也拖累了固定資產(chǎn)投資和經(jīng)濟增速。數(shù)據(jù)顯示，全國固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)357787億元，同比名義增長16.1%(扣除價格因素實際增長15.3%)，增速比1~8月份回落0.4個百分點。三季度我國GDP增長7.3%，比二季度回落了0.2個百分點。

中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉告訴《第一財經(jīng)日報》，從歷史來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速很少低于15%。例如在2011年下半年，雖然市場調(diào)整，但當(dāng)時全國整體房地產(chǎn)投資增速依然在20%以上。

張大偉說，盡管房產(chǎn)投資增速下滑有去年同期基數(shù)較高的因素，但更主要的還是房地產(chǎn)市場的低迷超出了原來的預(yù)期。由于房地產(chǎn)投資占全社會固投的兩三成，且房產(chǎn)下滑也會波及水泥、鋼材等領(lǐng)域的投資，因此房產(chǎn)投資對固投的影響十分明顯。

由于經(jīng)濟漲幅放緩，導(dǎo)致各地方政府對房地產(chǎn)的依賴度明顯上升，這種情況下，各地的救市熱情持續(xù)上漲。張大偉分析，目前樓市已經(jīng)進入到今年以來第三波救市刺激熱潮。其中，第一波是從上半年開始的41個城市紛紛松綁限購。第二波則是在松綁限購后，各地紛紛要求銀行松綁限貸。此后，救市進入到第三波，即各地增加購房補貼、調(diào)整稅費政策、要求公積金降低首付等。

在中央層面，9月30日央行發(fā)布信貸新政，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。此舉大大釋放改善型需求。

一個月后召開的國務(wù)院常務(wù)會議提出，要重點推進六大領(lǐng)域消費，這其中就包括穩(wěn)定住房消費、加強保障房建設(shè)、放寬提取公積金支付房租條件。

上海某房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進告訴《第一財經(jīng)日報》，央行釋放流動性必須考慮宏觀經(jīng)濟全局，新一屆政府提經(jīng)濟新常態(tài)，意味著不可能再大規(guī)模釋放流動性，這也直接影響到樓市的走向。在9月底央行新政后，改善型需求正在積極入市，但剛需購房者還是受到流動性不足的影響。因此未來不排除在樓市方面進行定向的流動性釋放，支持剛性購房需求。

張大偉說，整體判斷，四季度將好于三季度，下半年將好于上半年。本輪市場的調(diào)整周期將起碼延續(xù)到明年初，成交量有可能在四季度出現(xiàn)觸底跡象。但價格方面，有可能要到明年一季度才出現(xiàn)明顯的企穩(wěn)。

白銀時代謀轉(zhuǎn)型

經(jīng)過改革開放三十多年來的高速增長，中國正逐漸轉(zhuǎn)入到效率高、低成本、可持續(xù)的快速增長的新常態(tài)。近兩年來，新一屆政府對發(fā)展思路進行了比較大的調(diào)整。尤其是今年以來，中央對經(jīng)濟波動的容忍度在提高，始終堅持微調(diào)、定向調(diào)控的政策，而非全面放松。

中國的房地產(chǎn)市場在經(jīng)過十年高速增長后，也逐漸進入到新常態(tài)。張大偉說，在經(jīng)歷了十年的高速發(fā)展之后，中國房地產(chǎn)行業(yè)已處于由高速增長向平穩(wěn)發(fā)展的過渡階段。全國各地樓市都火爆、所有產(chǎn)品都熱銷、所有房企都賺錢的時代，已經(jīng)一去不返。

今年8月，萬科董事長王石曾表示，房地產(chǎn)的“黃金時代”已經(jīng)結(jié)束，“白銀時代”到來，黃金時代處于經(jīng)濟高速增長期，房地產(chǎn)行業(yè)“彎下腰就是金燦燦的”，但白銀時代“不再是彎下腰金燦燦的一片”了。

這種情況下，未來整個房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)明顯的分化。表現(xiàn)在地域范圍上，在三四線樓市供應(yīng)普遍過剩、人口導(dǎo)入十分緩慢的情況下，三四線城市與一二線城市的分化將進一步加劇。實際上，近兩三年來，大部分三四線城市的房價已經(jīng)停止上漲。

因此對房企和購房者來說，未來選擇進入什么樣的城市就十分關(guān)鍵。對一些全國性房企巨頭來說，相比三四線城市看得見的風(fēng)險，一線城市和廈門、南京等二線熱門城市的風(fēng)險無疑要小得多，這種情況下，開發(fā)商會將資金更加集中在熱點城市來爭奪。這也是為何“9·30新政”之后，這些熱門城市“地王”頻出，但很多三四線城市土地市場仍十分冷清的原因所在。

泰禾集團相關(guān)人士告訴《第一財經(jīng)日報》，未來泰禾拿地仍會集中在北京、上海幾個一線城市，同時堅守福建大本營。

在這樣的新常態(tài)下，對地方政府尤其是三四線城市來說，經(jīng)濟如何去房地產(chǎn)化就十分關(guān)鍵。廣東省江門市一位官員告訴記者，像江門這樣的三線城市，與一二線城市有很大距離，因此未來經(jīng)濟發(fā)展最根本的還是要發(fā)展好實體制造業(yè)，而不能過于依賴房地產(chǎn)。

在市場分化的同時，不同房企之間也在分化、轉(zhuǎn)型。數(shù)以萬計的中小房企正經(jīng)歷一個大浪淘沙的過程。

萬科總裁郁亮認為，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)過了青春期，不再是長“個頭”，應(yīng)該是長“力量”的時候，應(yīng)該換個標準衡量已過青春期的房地產(chǎn)。但與黃金時代相比，白銀時代的競爭更加激烈，毛利率肯定會更低。樓市下半場對企業(yè)能力的考驗會更加全面，優(yōu)秀企業(yè)并不會缺少成長空間。

近年來，萬科開始積極謀求轉(zhuǎn)型。比如，在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)上，公司正在逐步轉(zhuǎn)向更安全、效率更高的輕資產(chǎn)模式，同時也在積極嘗試消費地產(chǎn)(發(fā)展諸如社區(qū)配套等服務(wù))、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)(物流地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn))等新業(yè)務(wù)的開拓。

嚴躍進說，在進入到白銀時代后，整個住房的市場需求規(guī)模在縮小，但同時需求也在發(fā)生變化，比如老年人越來越多，“現(xiàn)在的老年人購買力、消費觀念也不同以往，這也促使新的市場需求即養(yǎng)老地產(chǎn)的出現(xiàn)。”

其他房產(chǎn)巨頭也在謀求積極轉(zhuǎn)型，例如因足球而享譽全國的恒大自去年亞冠決賽推出恒大冰泉一炮打響后，今年連續(xù)進入糧油、奶粉、光伏多個產(chǎn)業(yè)，未來還會進一步多元化布局。世茂地產(chǎn)開始由房地產(chǎn)開發(fā)商向生活方式提供商變身，其推出的云服務(wù)模式已經(jīng)覆蓋教育、健康、商務(wù)出行、消費休閑等多個領(lǐng)域。泰禾集團也明確商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)并重發(fā)展。

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