深圳兩純商業(yè)用地流拍 凸顯零售物業(yè)過剩

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 白亞靜 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 白亞靜 發(fā)自深圳

因只有一家房企參與競拍，深圳龍崗區(qū)的兩宗商業(yè)用地流拍。

11月12日，深圳市土地房產(chǎn)交易中心公告稱，龍崗區(qū)龍城街道的兩宗商業(yè)用地，因競拍企業(yè)低于三家而流拍。

據(jù)悉，這兩宗商業(yè)用地編號分別為G01045-0195和G01045-0196，為近幾年來龍崗首次出讓的純商業(yè)用地，總建筑面積為96130平方米，起拍總價為7億元，折合樓面價約7281元/平方米。

至于流拍的原因，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪發(fā)現(xiàn)，除了該地塊出讓條件限制以及所在區(qū)域人流量有限外，還與深圳高企的商業(yè)建筑供應(yīng)過量密切相關(guān)。

此外，有業(yè)內(nèi)人士表示，時值年底，相當(dāng)一部分房企對于拿地持觀望態(tài)度，這也是流拍的重要原因。

4年來首推純商業(yè)用地/

深圳的土地，向來稀缺，每當(dāng)出讓爭搶者眾多。10月，一宗4萬余平方米的龍華區(qū)住宅用地出讓，經(jīng)過80多輪競拍后以46.8億元成交，樓面單價達(dá)2.5萬余元。

然而，形成鮮明對比的是，龍崗區(qū)的兩宗純商業(yè)用地卻以流拍告終。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，龍崗區(qū)、龍華區(qū)原屬于深圳的關(guān)外區(qū)域，自2009年取消“二線關(guān)”后，才得以快速發(fā)展。2010年以來，龍崗區(qū)就沒有推出過純商業(yè)用地。

公開消息顯示，上述兩宗地塊位于深圳龍崗區(qū)龍城街道，面積分別為1.48萬平方米和3.68萬平方米，拍起價總計7億元，平均起拍樓面價分別為7074元/平方米和7617元/平方米。在價格上，與之前成交的龍華區(qū)住宅用地相差甚多。

深圳市土地房產(chǎn)交易中心的工作人員向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，由于沒有達(dá)到法定競拍人數(shù)，所以當(dāng)日終止了出讓程序。

據(jù)記者了解，當(dāng)日競拍現(xiàn)場僅有兩家房地產(chǎn)企業(yè)，一家是天健集團(tuán)（000090，SZ），一家是觀戰(zhàn)的頤安集團(tuán)。

天健集團(tuán)董秘辦工作人員向記者表示，他們參與競拍這兩宗地塊的原因是，一方面深圳出讓的地塊很少，所以只要有優(yōu)質(zhì)土地出來就一定會去關(guān)注，這符合公司的戰(zhàn)略方向，即重點(diǎn)關(guān)注一線城市的房地產(chǎn)市場；另一方面這兩宗地塊所在區(qū)域不僅交通方便，有一些聚集人氣的項目，而且天健集團(tuán)旗下住宅項目陽光天健城也在附近，所以這兩塊地對于天健建團(tuán)而言是個機(jī)會。

那么，是什么原因無法吸引其他房企？美聯(lián)物業(yè)全國研究中心經(jīng)理何倩茹表示，一方面這兩宗地塊附近為數(shù)不多的住宅項目使得人流量有限；另一方面該區(qū)域內(nèi)已有大型購物中心、超市等投入使用，商業(yè)項目競爭激烈。此外，此次出讓的兩宗地塊被限制為純商業(yè)用地，沒有寫字樓、公寓等項目，自身無法產(chǎn)生人流量，也是眾多房企退卻的原因之一。

商業(yè)用地供應(yīng)承壓/

此次土地出讓遇冷與深圳零售物業(yè)過剩的現(xiàn)狀不無關(guān)系。在世邦魏理仕的零售物業(yè)投資報告中指出，深圳是唯一沒有進(jìn)入前四名的一線城市。

世邦魏理仕研究部中國區(qū)執(zhí)行董事陳仲偉曾表示，一方面雖然深圳人均可支配收入居全國前列，2013年常住人口的平均年齡僅為33歲左右，消費(fèi)能力名列前茅，但是由于毗鄰香港，有相當(dāng)一部分消費(fèi)外流，尤其是高端消費(fèi)；另一方面深圳商業(yè)建筑面積供應(yīng)量較大，從2010年到2013年零售物業(yè)庫存量每年增長18%，2014年人均商業(yè)面積在一線城市中，位居第二，是上海的兩倍，未來三年，還將在現(xiàn)有270萬平方米的基礎(chǔ)上，再新增逾200萬平方米的商業(yè)建筑面積。

對于此次流拍，何倩茹認(rèn)為，除了地塊本身條件有限之外，還與拿地時機(jī)以及市場環(huán)境有關(guān)。時值年底，相當(dāng)一部分房企對于拿地持觀望態(tài)度，這也是流拍的重要原因。

據(jù)她介紹，深圳目前的大型購物中心同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴(yán)重，整個市場趨于飽和，很多企業(yè)都在引進(jìn)海外的先進(jìn)管理、銷售經(jīng)驗。同時，深圳大量舊改項目中都有配套的商業(yè)項目，可以預(yù)見的5~10年供應(yīng)還將不斷增加。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者粗略統(tǒng)計，深圳2014全年共有55宗土地出讓，其中商業(yè)用地20宗，今年12月還將有兩宗位于龍華區(qū)的商業(yè)用地出讓。