赴日買房為何陡升

每經(jīng)編輯 葉檀    

每經(jīng)評論員 葉檀

赴日投資如臭豆腐，聞著臭吃著香。

據(jù)網(wǎng)易財經(jīng)數(shù)據(jù)，中國內(nèi)地旅客到日本旅游的人數(shù)今年前三季度同比增長達79.8%，而赴日本買房增幅更高，至今已是去年的3倍。國際房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)機構(gòu)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國內(nèi)地投資者赴日本買入商業(yè)地產(chǎn)的投資金額約2.3億美元，至今已超過去年的3倍。

赴日投資潮與中國移民潮相關(guān)，事實上，中國海外投資熱方興未艾。2014年上半年，中國海外房地產(chǎn)投資總額達54億美元，比去年同期增長17%；其中，商業(yè)房地產(chǎn)投資額占比74%左右，接近40億美元，而海外住宅項目投資總額比去年同期大幅增加84%，高達15億美元。過往吸引中國投資者的熱門地區(qū)主要在歐、美、澳、加等地，赴日本投資近一年來越來越熱。

境外環(huán)境、教育、醫(yī)療優(yōu)越，到境外投資，相當(dāng)于買財產(chǎn)安全保險，引進優(yōu)質(zhì)資源。以英國為例，《金融時報》10月31日報道，英國政府宣布將償還政府債務(wù)的一小部分，其時間可以追溯到19世紀(jì)。此次欲贖回的債券4%是1927年發(fā)行的。此外有些債券可追溯到19世紀(jì)中葉，因拿破侖和克里米亞戰(zhàn)爭而首次發(fā)行的戰(zhàn)爭債券，160多年的無限期債券還在償還，可見政府信用具有延續(xù)性。

因為供應(yīng)不足，中國高凈值人群的老人、孩子的養(yǎng)老、醫(yī)療、教育有外移趨勢，圍繞著中國養(yǎng)老、教育群體，已經(jīng)形成了一條國際服務(wù)鏈。日本是發(fā)達國家，距離比美加等國近，中國部分群體尤其是東北的高收入群體，愿意就近付出一定的代價購買國際一流服務(wù)。很多購房者的理由就是孩子接受教育。

投資者看中的是投資回報率。從日本國土交通省的數(shù)據(jù)可以看出，日本土地市場在回暖，2013財年東京圈住宅用地土地價格上升4.9%，今年上升1.7%。從搜房日本房產(chǎn)網(wǎng)來看，東京都港區(qū)公寓房使用面積20.16平方米，售價93.6萬元人民幣。另一則案例是東京六本木約25平方米的1房1廳公寓，一次付清約300萬元人民幣的房款，每月租金1.5萬元人民幣，賬面回報約5%。東京核心地段每平方米售價高達十幾萬元，通常在四五萬元左右，與中國一線城市核心區(qū)域的豪華樓盤比，這樣的價格不高不低正合適，到日本投資房地產(chǎn)不算是個高回報的投資，卻是比較有保障的資產(chǎn)配置方式。

考慮到日本已經(jīng)歷一輪慘痛的擠泡沫階段，投資者高位接盤的可能性不大。日本樓價這兩年上升步伐平穩(wěn)，東京樓價每年約有10%的升幅，橫濱物業(yè)每年亦升值約5%；仲量聯(lián)行也預(yù)期，東京住宅的年均資本增值幅度預(yù)測將介于5%至10%。

再看赴日旅游，日本觀光廳近日公布的調(diào)查結(jié)果顯示，2011年赴日旅游外國人中，中國內(nèi)地游客的消費總額最高，達1964億日元（約合154億元人民幣），約占外國游客整體消費額的四分之一。根據(jù)日本國土交通省今年7到9月的最新數(shù)據(jù)，一個國外旅游者的赴日旅行總支出是24.45萬日元（約合1.315萬元人民幣），中國旅游者高于平均水準(zhǔn)線，為31.04萬日元。由于中國旅游者人數(shù)眾多，作出了“杰出”的貢獻。

資金與人才是全球競爭型的，韓國開放自由港濟州島，日本也作出了相應(yīng)的調(diào)整?！度毡窘?jīng)濟新聞》報道，日本政府?dāng)M從明年4月起開始接待長期在日停留的外國游客，放寬海外富裕群體來日旅行長期停留限制。此次，日本政府以60歲以上且夫婦合計擁有3000萬日元以上 （約合161.35萬元人民幣）存款等作為條件，允許海外游客最長在日本停留1年，為候鳥型的居留者提供了極大便利。

放開眼光，與中國服務(wù)業(yè)競爭的是全球服務(wù)業(yè)，與東北地區(qū)競爭資產(chǎn)價格的是日本、韓國等國家。在互聯(lián)網(wǎng)時代，世界是平的。正如東北老人帶動了三亞的房產(chǎn)，富裕起來的中國中等收入以上人群正在成為全球服務(wù)業(yè)的主要目標(biāo)。中國的服務(wù)業(yè)改革，必須與全球服務(wù)業(yè)水準(zhǔn)相匹配，才能留住人才，留住資金。