上海再現(xiàn)開(kāi)發(fā)商搶地 張江地塊刷新樓板價(jià)紀(jì)錄

每經(jīng)編輯 蔡雅蕓

實(shí)習(xí)記者 林東岳

10月22日，上海浦東新區(qū)張江南區(qū)配套生活基地A3-04純宅地塊吸引了13家知名房企參與競(jìng)拍，多輪激烈競(jìng)爭(zhēng)后，由上海三湘股份以9.65億元拍得。該地塊樓板價(jià)為26057元/平米，溢價(jià)率達(dá)到了93%，A3-04地塊樓板價(jià)刷新區(qū)域價(jià)格新高。

供應(yīng)量稀缺

10月，上海全市的土地出讓量?jī)H為4幅，浦東新區(qū)張江南區(qū)配套生活基地A3-04地塊作為唯一一幅純宅地，對(duì)房企而言吸引力十足。此前，張江區(qū)域宅地已經(jīng)出讓多幅，且受到了開(kāi)發(fā)商的追捧。去年7月和8月，萬(wàn)科兩次聯(lián)手張江集團(tuán)摘得張江高科技園區(qū)多個(gè)地塊，總價(jià)值達(dá)到64.72億元。而今年9月，珠海華發(fā)創(chuàng)盛競(jìng)得的A1-05地塊將樓板價(jià)推高至25765元/平米。

張江高新區(qū)核心園位于浦東新區(qū)的中心位置，毗鄰陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)和上海迪士尼樂(lè)園，交通便利，高科技人才聚集。而張江南區(qū)配套生活基地A3-04地塊周邊規(guī)劃A4-05地塊為幼兒園、A6-05地塊為小學(xué)，規(guī)劃A4-04地塊為公園綠地，均計(jì)劃于2017年建成。便捷的交通、優(yōu)越的居住環(huán)境和良好的教育資源，該地塊對(duì)房企的吸引力毋庸置疑。

三湘股份副總經(jīng)理張濤向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“目前張江地區(qū)純住宅用地?cái)?shù)量較少，地塊比上個(gè)月成交的地塊價(jià)格僅高出200多元/平米，三湘通過(guò)前期對(duì)土地的研究，對(duì)未來(lái)的銷(xiāo)售很有信心。”

德佑地產(chǎn)研究部分析師趙葆根在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)也認(rèn)為，此次出讓的張江地塊，作為為數(shù)不多的市區(qū)地塊有其稀缺性，張江地區(qū)的地塊價(jià)格近年來(lái)也持續(xù)上揚(yáng)，因此該地塊備受追捧也是理所當(dāng)然。

利潤(rùn)空間不低

張江歷來(lái)以商務(wù)辦公區(qū)為主，人口導(dǎo)入多但住宅供應(yīng)少，房產(chǎn)市場(chǎng)的潛在需求量巨大。張江地區(qū)配套相對(duì)成熟，比周邊的唐鎮(zhèn)、川沙等地更具發(fā)展?jié)摿?，張江地區(qū)的客戶群體會(huì)來(lái)自整個(gè)浦東地區(qū)，一定數(shù)量的中高端客戶群體存在購(gòu)房需求，但是目前張江地區(qū)供給相對(duì)不足。

去年拿地的萬(wàn)科將項(xiàng)目定名萬(wàn)科翡翠公園，10月25日開(kāi)盤(pán)，據(jù)悉單價(jià)將會(huì)在45000元/平方米左右。三湘股份副總經(jīng)理張濤坦言，萬(wàn)科這一開(kāi)盤(pán)價(jià)格一定程度上給他們拍地注入了一針“強(qiáng)心劑”，通過(guò)對(duì)成本的控制，該項(xiàng)目雖然地價(jià)較高，但依然存在一定的利潤(rùn)空間。

德佑地產(chǎn)研究部分析師趙葆根表示，張江地區(qū)適合普通白領(lǐng)層級(jí)的住宅供應(yīng)仍然有限，相應(yīng)地塊的開(kāi)發(fā)將會(huì)釋放這一部分需求。

央行在國(guó)慶前夕放寬了房貸標(biāo)準(zhǔn)后，在房貸新政的刺激下，上海樓市逆勢(shì)回暖。政府的托市行為，給前段時(shí)間低迷的樓市釋放了一大利好消息，消費(fèi)者和房地產(chǎn)商的信心都得到了增強(qiáng)。

三湘股份副總經(jīng)理張濤表示，此次拿地前政府放寬了房貸標(biāo)準(zhǔn)，一定程度上增強(qiáng)了他們拿地的信心，拿地是基于對(duì)潛在市場(chǎng)需求的判斷，這些新政在起到了較好的心理支撐。

德佑地產(chǎn)研究部分析師趙葆根認(rèn)為，雖然房貸政策有了變化，但是目前上海地區(qū)優(yōu)惠力度不大，短期內(nèi)樓市的回暖還不足以影響地塊價(jià)格，張江A3-04拍出高價(jià)主要原因還是其不到10億元的總價(jià)比較適合中型房企的承受能力，因此成交單價(jià)較高。

他認(rèn)為，隨著年底董家渡“地王”的推出，如果該地塊能夠順利成交，可能將對(duì)上海土地市場(chǎng)造成更為積極的影響。隨著部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金逐步回籠，明年土地市場(chǎng)的爭(zhēng)奪將更加激烈，年底拿地的時(shí)機(jī)將會(huì)比較成熟。