代管機構(gòu)“借雞生蛋”290萬維修基金定存收益歸屬成疑

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 查道坤、楊羚強發(fā)自南京、上海    

每經(jīng)記者 查道坤、楊羚強發(fā)自南京、上海

近日，南京江寧恒安嘉園小區(qū)（以下簡稱恒安小區(qū)）的業(yè)主想使用小區(qū)專項維修資金，卻發(fā)現(xiàn)一部分維修資金被主管部門江寧區(qū)住建局私自從活期轉(zhuǎn)存為定期，并盈利293.5萬元。當業(yè)主向該部門索要利息時，卻被告知業(yè)主只能使用35.7萬元的活期利息，沒有資格使用定存收益。

針對業(yè)主的質(zhì)疑，江寧區(qū)住建局有關(guān)負責(zé)人稱，定期與活期的利差客觀存在，早先確實沒有向業(yè)主公布，但去年已向業(yè)主代表提供相關(guān)材料，利息一部分上繳財政，另一部分則用于辦公經(jīng)費的支出。

根據(jù)原建設(shè)部和財政部聯(lián)合頒布的 《住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》），住宅專項維修資金的存儲利息、利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益等轉(zhuǎn)入專項維修資金滾存使用。

“在并未向業(yè)主公開的情況下，江寧區(qū)住建局私自利用這筆資金進行營利，這種借雞生蛋的做法涉嫌違規(guī)。”房地產(chǎn)行業(yè)專家張建初向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

記者就此事采訪了江寧區(qū)住建局辦公室，一位負責(zé)人表示，“這個事情已經(jīng)有報道，我們也進行過回應(yīng)，現(xiàn)在不會再就此事表態(tài)。”

住建局用維修資金“錢生錢”/

近日來，南京不少小區(qū)開始將維修資金由活期轉(zhuǎn)向定期，恒安小區(qū)的業(yè)主也計劃將這筆資金“活轉(zhuǎn)定”，從而獲得更多收益。

公開資料顯示，恒安小區(qū)始建于2005年，2006年有1088戶家庭入住，共繳納維修資金1097萬元，這筆資金一直由江寧區(qū)住建局代為保管。

當業(yè)主詢問這筆資金產(chǎn)生了多少利息時，江寧區(qū)住建局一直回避這一問題，最終經(jīng)過幾番交涉后，住建局回應(yīng)稱，小區(qū)居民擁有的活期利息僅35.7萬元。

然而，小區(qū)業(yè)委會副主任李軍紅在為維修資金辦理 “活轉(zhuǎn)定”時發(fā)現(xiàn)，早從2006年開始，江寧區(qū)住建局就已將這筆資金轉(zhuǎn)為1年期定期存款?！案鷺I(yè)主說存的是活期，實際上住建局存了定期，產(chǎn)生的利息住建局得大頭，業(yè)主只能得零頭?！崩钴娂t表示。

李軍紅進一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的維修資金已經(jīng)產(chǎn)生了329萬多元的利息，其中包括293.5萬元1年定期利息，但是在向住建局索要這筆資金時，他被告知除了35.7萬元活期利息外，余下的293.5萬元業(yè)主沒有資格使用。

該小區(qū)業(yè)主唐先生對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，“本來就是拿我們的維修資金產(chǎn)生的利息，為何不給我們，作為代管部門，無權(quán)利用這筆資金私自獲利?！?/p>

針對業(yè)主的質(zhì)疑，江寧區(qū)住建局有關(guān)負責(zé)人稱，定期與活期的利差客觀存在，早先確實沒有向業(yè)主公布，但去年已向業(yè)主代表提供相關(guān)材料，利息一部分上繳財政，另一部分則用于辦公經(jīng)費的支出。按2008年以前的地方相關(guān)規(guī)定，代管單位每年可以從增值收益中提取2%左右的管理費用，現(xiàn)在已停止提取。

“即使按‘2%’計算管理費，需要293.5萬元嗎？”部分小區(qū)業(yè)主質(zhì)疑：代管部門以收管理費為由私自轉(zhuǎn)存定期，侵犯了業(yè)主的知情權(quán)。

9月9日，《每日經(jīng)濟新聞》記者致電江寧區(qū)住建局物業(yè)科，該部門一位工作人員讓記者先與辦公室聯(lián)系。辦公室一位負責(zé)人對記者說，“這個事情已經(jīng)有報道，我們也進行過回應(yīng)，現(xiàn)在不會再就此事表態(tài)?！?/p>

根據(jù)原建設(shè)部和財政部2007年聯(lián)合頒布的《辦法》，住宅專項維修資金的存儲利息、利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益等轉(zhuǎn)入專項維修資金滾存使用。

房地產(chǎn)行業(yè)專家張建初表示，“在并未向業(yè)主公開的情況下，江寧區(qū)住建局私自利用這筆資金進行營利，這種借雞生蛋的做法涉嫌違規(guī)?！?/p>

維修資金收支不透明成誘因/

恒安小區(qū)的維修資金問題被媒體報道后引發(fā)高度關(guān)注，北京、上海、廣東、河南等多地不少小區(qū)業(yè)主均對外透露，想摸清維修資金實際產(chǎn)生了多少收益困難重重。

而據(jù)原建設(shè)部和財政部頒布的《辦法》，負責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會，應(yīng)當每年至少與專戶管理銀行核對一次資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布住宅專項維修資金繳存、使用、增值收益和結(jié)存的總額。

既然已有明文規(guī)定，為何相關(guān)職能部門卻沒有履行？業(yè)界猜測，這筆巨額的維修資金可能沒有真的 “沉睡”，而是被一些主管部門用來錢生錢，淪為某些利益部門的生財工具。

房地產(chǎn)行業(yè)專家李智對《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹，住房維修資金雖是開發(fā)商代收的，但業(yè)主才是真正的主人。然而，維修資金業(yè)主難以使用，卻為開發(fā)商、銀行及有關(guān)部門帶來巨額利潤，“之所以造成這樣的局面，主要原因是這筆數(shù)額龐大的維修資金的管理、使用不透明，財政和審計部門缺乏監(jiān)督。”

南京本地一家商業(yè)銀行信貸部經(jīng)理陳飛對記者表示，“很多銀行盯上這筆巨額的維修資金，因為對銀行來說，當然歡迎活期存款，既可少付利息，又能隨時調(diào)動大筆資金。其實代管單位并不糊涂，因為維修資金是各大銀行爭搶的對象，他們可利用手中的選擇權(quán)從中漁利，有代管單位將錢存在小銀行，因為相對于其他商業(yè)銀行，小銀行的利息和吸儲返還比例較高。”

按照原建設(shè)部和財政聯(lián)合頒布的《辦法》，住宅專項維修資金的管理和使用，應(yīng)當依法接受審計部門的審計監(jiān)督。住宅專項維修資金的財務(wù)管理和會計核算應(yīng)當執(zhí)行財政部有關(guān)規(guī)定。財政部門應(yīng)當加強對住宅專項維修資金收支財務(wù)管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。

但在張建初看來，維修資金處在一個監(jiān)管盲區(qū)，“很多時候只會看到使用者，不見監(jiān)管者，有時候監(jiān)管者往往也是使用者，根本就無法監(jiān)管?！?/p>

記者了解到，目前在南京有相當一部分小區(qū)并不公開維修資金的賬戶利息收入情況，導(dǎo)致業(yè)主無法監(jiān)督，一定程度上給個別部門挪用維修資金帶來了便利。

張建初對記者表示，恒安小區(qū)的案例只是維修資金被私自利用獲利的冰山一角，“其實很多小區(qū)業(yè)主，只知道繳了維修資金，但是很少申請這筆資金，更不知道可以利用這筆資金進行投資獲利?！?/p>

按照規(guī)定，公共維修資金由房管部門監(jiān)管，所有權(quán)歸購房人，不得挪用。維修資金專項用于保修期滿后的住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新、改造。

維修資金使用應(yīng)由業(yè)主決定/

對于恒安小區(qū)維修資金被違規(guī)使用的問題，江寧區(qū)住建局相關(guān)負責(zé)人回應(yīng)稱，存定期的利息還在業(yè)主賬戶上，不存在挪用。不過，對于下一步事情如何解決，該局拒絕回應(yīng)。

今年7月22日，南京市住建委出臺的 《關(guān)于加強專項維修資金使用監(jiān)管工作的實施意見 （征求意見稿）》規(guī)定，對挪用住宅專項維修資金的，應(yīng)當通過行政監(jiān)管手段追回，并依法實施行政處罰。對物業(yè)企業(yè)挪用住宅專項維修資金，情節(jié)嚴重的，應(yīng)吊銷企業(yè)資質(zhì)證書。

南京市主管部門雖然對維修資金的使用作出了明確規(guī)定，但是在張建初看來，上述《意見》和2007年的政策相比并沒有實質(zhì)性進步，“想要真正解決維修基金的貓膩，除了監(jiān)管部門加大監(jiān)管之外，應(yīng)該將托管權(quán)下放給業(yè)主，由業(yè)主自行決定這筆資金如何利用，這樣才能杜絕因監(jiān)管不透明帶來的一系列問題。”

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，目前我國對維修資金的監(jiān)管依據(jù)是原建設(shè)部和財政部聯(lián)合分布的《辦法》。但《辦法》只屬于部門規(guī)章，法律效力遠低于由全國人大頒布的法律。

上海杜躍平律師事務(wù)所主任律師杜躍平指出，盡管《辦法》只是部門規(guī)章， 但約束效力并不受影響。根據(jù)上述《辦法》規(guī)定,雖然江寧區(qū)住建局有可能在小區(qū)業(yè)主不知情的情況下， 將活期存款轉(zhuǎn)為定期存款，但定期存款產(chǎn)生的利息,卻不太可能被挪用,因為通常維修資金的專管賬戶是由業(yè)委會和房管局共管,非經(jīng)同意不可能被挪用。

根據(jù)《辦法》規(guī)定，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?？h級以上人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門、財政部門及其工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

僅從《辦法》條文上看，維修基金的監(jiān)管是能得到保障的。

杜躍平及華東的一些物業(yè)管理公司負責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，事實情況也是如此。維修基金的動用，不僅需要得到本小區(qū)三分之二以上業(yè)主同意，還需要通過監(jiān)管部門的審批。維修資金被挪用的現(xiàn)象在行業(yè)內(nèi)并不多見。