維修基金動(dòng)用難 小區(qū)業(yè)委會(huì)缺位成主要瓶頸

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

公開數(shù)據(jù)顯示，1998年實(shí)行房屋維修基金制度以來(lái)，截至2013年底，北京市的這筆錢累計(jì)約達(dá)350億元，使用額約8億元。使用比例僅為2.3%。極低的使用率背后，維修資金挪用亂象叢生。這些原本應(yīng)該取之于民用之于民的資金卻成為躺在銀行里的生息的工具。

“動(dòng)用維修資金的最大難題是小區(qū)沒(méi)有業(yè)委會(huì)。”秦兵房產(chǎn)律師團(tuán)律師徐斌在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，法律需要解決一個(gè)重要問(wèn)題，就是關(guān)于共有物權(quán)的管理問(wèn)題。

業(yè)委會(huì)缺失阻礙維修資金使用

所謂房屋維修基金，是指住宅物業(yè)的業(yè)主為了本物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)事項(xiàng)而繳納一定標(biāo)準(zhǔn)的錢款至專項(xiàng)賬戶，并授權(quán)業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一管理和使用的基金。

專項(xiàng)物業(yè)維修資金交由業(yè)委會(huì)管理，但首要前提是，小區(qū)有一個(gè)便利規(guī)范的業(yè)委會(huì)。以廣州為例，近期重啟完善修訂流程的《廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法（草案）》中就提到，允許專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)小區(qū)業(yè)主大會(huì)實(shí)行“直管”。

據(jù)了解，目前廣州全市130億元物業(yè)維修基金使用率僅為1%，而目前成立了業(yè)主委員會(huì)組織的樓盤僅有25%，業(yè)委會(huì)的缺失阻礙了這部分專項(xiàng)基金的靈活使用。

據(jù)了解，當(dāng)前維修資金是由政府主管部門管理，但在法律上并沒(méi)有確定政府部門是受委托人?！熬S修資金是必須繳納的，并非自愿原則，而且小區(qū)的公共部位損害或者需要修繕時(shí)，這一意見在傳達(dá)給資金持有部門時(shí)并不能即時(shí)奏效，對(duì)監(jiān)管部門來(lái)說(shuō)也不能做到財(cái)盡其用?！北本┠稠?xiàng)目物業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這導(dǎo)致一些問(wèn)題很久得不到解決，也存在侵占、挪用的風(fēng)險(xiǎn)。

“按照現(xiàn)行法律要求，在小區(qū)成立業(yè)委會(huì)之后，維修資金將移交業(yè)委會(huì)，但目前北京85%的小區(qū)沒(méi)有業(yè)委會(huì)，15%的業(yè)委會(huì)不清楚移交的程序。”徐斌律師對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，對(duì)于維修資金的移交程序，業(yè)委會(huì)可以向小區(qū)辦、建委、業(yè)委會(huì)專家以及其他小區(qū)有經(jīng)驗(yàn)的業(yè)委會(huì)咨詢，但業(yè)委會(huì)的建立更需要立法的推動(dòng)。

按照《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的規(guī)定，“購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2%~3%的比例向售房單位繳交維修基金”，“對(duì)于已經(jīng)成立了業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，一般是由業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)組織實(shí)施專項(xiàng)維修資金的使用，也可以委托物業(yè)管理部分負(fù)責(zé)具體工作，但很多小區(qū)并沒(méi)有成立屬于自己的業(yè)委會(huì)，也就不能靈活自如的對(duì)這部分專項(xiàng)基金進(jìn)行監(jiān)管。”一位負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作的人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。

維修資金提取應(yīng)簡(jiǎn)化流程

一組數(shù)據(jù)揭示了維修資金面臨的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)。

截至2013年底，北京市維修資金累計(jì)金額約為350億元，使用額約8億元。據(jù)了解，目前北京這筆資金的賬目管理在“北京住房資金管理中心”，業(yè)務(wù)管理歸住建委相關(guān)部門，涉及這筆資金監(jiān)管的包括房管局、審計(jì)單位等多個(gè)部門。

據(jù) 《青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》2014年2月報(bào)道，住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司物業(yè)管理處處長(zhǎng)陳偉表示，維修資金的使用規(guī)定了嚴(yán)密的審批程序，但缺乏細(xì)化的操作規(guī)程，造成維修資金使用程序復(fù)雜，并且在設(shè)計(jì)和執(zhí)行中存在缺陷。更重要的是，建設(shè)主管部門和財(cái)政部門作為維修資金代管機(jī)構(gòu)的同時(shí)，又是維修資金的監(jiān)管機(jī)構(gòu)。這種雙重性質(zhì)的機(jī)構(gòu)定位，使建設(shè)主管部門和財(cái)政部門集資金代管、監(jiān)管職能于一體，集運(yùn)動(dòng)員、裁判員于一身。

“維修資金立法應(yīng)該強(qiáng)調(diào)專款專用，一旦挪用就應(yīng)該承擔(dān)刑事責(zé)任?！币晃回?fù)責(zé)維修基金研究的分析人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，只有加大執(zhí)法力度以及強(qiáng)制性措施才能真正維護(hù)業(yè)主的權(quán)益，而在后期的使用提取過(guò)程中，也應(yīng)該簡(jiǎn)化流程。

徐斌對(duì)記者表示，在維修資金使用過(guò)程中，法律需要解決的重要問(wèn)題便是關(guān)于共有物權(quán)的管理。但涉及部分監(jiān)管部門挪用、亂用的情況，在刑法中對(duì)于挪用資金等瀆職犯罪已有規(guī)定，不需要另外立法。

上述分析人士表示，維修資金制度立法，因其涉及金額大、人群廣，短期內(nèi)應(yīng)當(dāng)縮短、簡(jiǎn)化決策過(guò)程，長(zhǎng)期則應(yīng)以更高程度的業(yè)主自治作為目標(biāo)。