北京39樓盤(pán)搶灘“金九” 降價(jià)成主基調(diào)

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每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，能否順利完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)，即將到來(lái)的“金九銀十”階段的業(yè)績(jī)尤為重要。正因如此，越來(lái)越多的房企都想抓住這一關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有39個(gè)項(xiàng)目入市，包括19個(gè)純新盤(pán)及20個(gè)老項(xiàng)目后期，其中位于五環(huán)外的項(xiàng)目高達(dá)35個(gè)。9月的開(kāi)盤(pán)數(shù)量有望創(chuàng)下今年以來(lái)的月度新高。

昨日（8月25日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪多個(gè)在售項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，此前許多老項(xiàng)目的入市價(jià)格有不同程度的回落，特價(jià)房層出不窮。“隨著庫(kù)存量的不斷攀升，房企不得不通過(guò)調(diào)整價(jià)格、打折促銷(xiāo)來(lái)殺出重圍，因此未來(lái)新入市項(xiàng)目的定價(jià)也將逐漸平穩(wěn)甚至出現(xiàn)回落。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍說(shuō)道。

扎堆“金九銀十”推盤(pán)/

從目前上市房企交出的上半年成績(jī)單來(lái)看，業(yè)績(jī)并不理想。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前已有28家房企公布了前7個(gè)月的銷(xiāo)售情況。其中，7月份合計(jì)銷(xiāo)售843.57億元，較6月份環(huán)比下降了35%，也低于5月份的水平。

多數(shù)房企表示，全年業(yè)績(jī)的“重頭戲”都將在四季度呈現(xiàn)，但受大量自住型商品房入市的影響，市場(chǎng)觀望氣氛并未完全散去，加之大部分項(xiàng)目都希望趕上最后一波銷(xiāo)售熱潮，無(wú)疑加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有39個(gè)項(xiàng)目入市銷(xiāo)售，其中包括東亞尚品臺(tái)湖、遠(yuǎn)洋萬(wàn)和四季等在內(nèi)的19個(gè)純新盤(pán)，以及中信府、首開(kāi)緹香郡、華業(yè)東方玫瑰等20個(gè)老項(xiàng)目后期。

對(duì)比今年以來(lái)的單月入市量，9月的開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量有望創(chuàng)下今年以來(lái)的月度新高。

“包括萬(wàn)柳書(shū)院等地王項(xiàng)目也計(jì)劃在‘金九銀十’期間入市。”一位接近該項(xiàng)目的相關(guān)人士對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，不光是剛需項(xiàng)目，改善型項(xiàng)目以及高端項(xiàng)目都在借機(jī)搶跑。

“我們推出了180平方米、230平方米以及260平方米三種戶(hù)型，均價(jià)在2.98萬(wàn)元/平方米左右，目前180平方米的戶(hù)型已基本售罄。”位于通州北苑的某項(xiàng)目銷(xiāo)售人員介紹，該項(xiàng)目在接下來(lái)的“金九銀十”也將陸續(xù)加推新房源。

“市場(chǎng)供應(yīng)提速的原因之一是受到了自住型商品房的沖擊。”高姍表示，今年以來(lái)自住型商品房項(xiàng)目的逐漸入市，吸引了大量剛需購(gòu)買(mǎi)人群的注意力，而這一群體基本與普通住宅市場(chǎng)的剛需客群重合。

高姍進(jìn)一步表示，今年上半年大量房企沒(méi)有完成既定銷(xiāo)售目標(biāo)，在今年已過(guò)去三分之二的節(jié)點(diǎn)上，各大房企不得不加快推盤(pán)節(jié)奏、調(diào)整定價(jià)策略以沖擊全年銷(xiāo)售目標(biāo)。

部分房源比自住型商品房便宜/

隨著自住型商品房項(xiàng)目的大量入市，一些樓盤(pán)在地段位置和品質(zhì)上的不足曝露出來(lái)，特別是普通住宅項(xiàng)目為了爭(zhēng)搶客源開(kāi)始下調(diào)項(xiàng)目售價(jià)，令部分剛需客群開(kāi)始回流商品房市場(chǎng)。房企加速入市也是為了爭(zhēng)取現(xiàn)階段正在猶豫或等待的剛需客群。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者昨日走訪了多個(gè)在售項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，不少項(xiàng)目的定價(jià)都變得十分謹(jǐn)慎，個(gè)別項(xiàng)目更是單價(jià)直降數(shù)千元推出特價(jià)房。

“目前均價(jià)在1.8萬(wàn)~2.1萬(wàn)元/平方米，預(yù)期在8月底或9月初開(kāi)盤(pán)。”位于東壩生活圈的某項(xiàng)目銷(xiāo)售人員對(duì)記者表示，該項(xiàng)目此前預(yù)期的入市價(jià)格在2.5萬(wàn)~3萬(wàn)元/平方米，目前部分房源的售價(jià)比區(qū)域內(nèi)的自住型商品房項(xiàng)目還要便宜。

此外，北京萬(wàn)科位于南四環(huán)的某在售項(xiàng)目更是推出了10套特價(jià)房源，最大降幅達(dá)8000元/平方米。以88平方米的兩居為例，此前銷(xiāo)售均價(jià)在3.7萬(wàn)元/平方米左右，而目前推出的3套特價(jià)房單價(jià)僅為2.9萬(wàn)元/平方米。

從計(jì)劃在9月入市的項(xiàng)目定價(jià)來(lái)看，雖然自今年初預(yù)售限價(jià)已基本放開(kāi)，但“謹(jǐn)慎”仍是目前市場(chǎng)基調(diào)。

“目前來(lái)看，區(qū)域整體定價(jià)基本回歸到去年同期水平，而未公布售價(jià)的項(xiàng)目更加謹(jǐn)慎，還需通過(guò)蓄客數(shù)量與客戶(hù)心理預(yù)期來(lái)確定最終售價(jià)。”高姍對(duì)記者說(shuō)道，此階段項(xiàng)目市場(chǎng)定價(jià)謹(jǐn)慎的最直接原因，是受到低價(jià)自住型商品房入市的沖擊，更深層次原因是市場(chǎng)存量的不斷積壓。

亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至8月20日，北京商品住宅產(chǎn)品存量為86235套，按7月成交量來(lái)計(jì)算，目前住宅存量消化周期需13個(gè)月。當(dāng)前商品住宅庫(kù)存中將近九成位于五環(huán)外。

記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，計(jì)劃在9月入市的39個(gè)項(xiàng)目，只有4個(gè)項(xiàng)目是在五環(huán)內(nèi)，郊區(qū)化明顯，也使得區(qū)域項(xiàng)目同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重。在“老庫(kù)存”的競(jìng)爭(zhēng)壓力下，這類(lèi)區(qū)域新入市的項(xiàng)目所面臨的價(jià)格壓力相對(duì)較大。

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北京孫河地塊自降3.7億再掛牌

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

昨日（8月25日），北京市土地整理儲(chǔ)備中心再次掛牌三宗地塊，合計(jì)土地面積59.54萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積35.04萬(wàn)平方米；掛牌起始總價(jià)達(dá)77.84億元，掛牌競(jìng)價(jià)截止時(shí)間為9月29日。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，上述三宗地塊中包括了今年7月底流拍的朝陽(yáng)區(qū)孫河地塊，其他兩地塊分別為石景山區(qū)劉娘府1604-659等地塊 （劉娘府綜合改造項(xiàng)目A1地塊一期）和海淀北部地區(qū)整體開(kāi)發(fā)中關(guān)村環(huán)?？萍际痉秷@3-3-209地塊。

北京市土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站顯示，朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目BCDE地塊土地面積33.94萬(wàn)平方米，建筑面積17.61萬(wàn)平方米，用途為F1住宅混合公建用地、R2二類(lèi)居住用地、R54中小學(xué)合校用地、R22社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施用地。另悉，該地塊容積率在1左右，屬高端低密度宅地。但與之前46億元底價(jià)不同的是，再次入市的孫河地塊價(jià)格降到了42.3億元，自降3.7億元。

中國(guó)中央別墅區(qū)發(fā)展研究院院長(zhǎng)劉東曾表示，孫河地塊此前的高價(jià)入市，企業(yè)無(wú)人買(mǎi)賬在情理之中，該地塊有較為繁雜的開(kāi)發(fā)要求，都會(huì)影響到項(xiàng)目的最終收益。

在7月30日首次出讓時(shí)，孫河地塊起價(jià)高達(dá)46億元。由于該地塊中教育配套以及社區(qū)服務(wù)設(shè)施所占面積較大，其中中小學(xué)配套建設(shè)面積3.24萬(wàn)平方米，社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施用地1.7萬(wàn)平方米，刨除這些配套面積，商業(yè)住宅面積的樓面價(jià)已經(jīng)突破4萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)高于該區(qū)域此前成交的數(shù)宗地塊。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》，如果按照目前降價(jià)至42.3億元出讓?zhuān)渌墒鄄糠值目偯娣e為12.66萬(wàn)平方米，折合樓面單價(jià)依然高達(dá)3.34萬(wàn)元/平方米。

“目前區(qū)域內(nèi)商品房項(xiàng)目主要有泰禾院子、龍湖雙瓏原著，目前在售項(xiàng)目的均價(jià)在7萬(wàn)元左右，而且區(qū)域內(nèi)潛在供應(yīng)較多。”張大偉表示，自2012年以來(lái)，該區(qū)域已成交的5宗地塊以及疊加目前2宗掛牌地塊，合計(jì)供應(yīng)建筑面積高達(dá)58.9萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可提供3000套高端物業(yè)。孫河地塊的再入市前景并不樂(lè)觀。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至8月25日，20大標(biāo)桿房企今年合計(jì)拿地僅為1842億元，相比2013年同期的2946.2億元，減少了1104億元，同比降幅度達(dá)37%。可見(jiàn)，土地市場(chǎng)依然冷淡。

北京一家房企負(fù)責(zé)人對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“去年大家都是搶著拿地，只要是一塊住宅地塊基本都會(huì)有多家房企來(lái)競(jìng)拍，但今年發(fā)生了明顯變化，房企更加謹(jǐn)慎，土地的定價(jià)也回歸理性。”