北京39樓盤搶灘“金九” 降價成主基調(diào)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

對于房企來說，能否順利完成全年銷售目標，即將到來的“金九銀十”階段的業(yè)績尤為重要。正因如此，越來越多的房企都想抓住這一關(guān)鍵節(jié)點。

亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月北京商品住宅市場預(yù)計將有39個項目入市，包括19個純新盤及20個老項目后期，其中位于五環(huán)外的項目高達35個。9月的開盤數(shù)量有望創(chuàng)下今年以來的月度新高。

昨日（8月25日），《每日經(jīng)濟新聞》記者走訪多個在售項目發(fā)現(xiàn)，此前許多老項目的入市價格有不同程度的回落，特價房層出不窮。“隨著庫存量的不斷攀升，房企不得不通過調(diào)整價格、打折促銷來殺出重圍，因此未來新入市項目的定價也將逐漸平穩(wěn)甚至出現(xiàn)回落。”亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍說道。

扎堆“金九銀十”推盤/

從目前上市房企交出的上半年成績單來看，業(yè)績并不理想。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前已有28家房企公布了前7個月的銷售情況。其中，7月份合計銷售843.57億元，較6月份環(huán)比下降了35%，也低于5月份的水平。

多數(shù)房企表示，全年業(yè)績的“重頭戲”都將在四季度呈現(xiàn)，但受大量自住型商品房入市的影響，市場觀望氣氛并未完全散去，加之大部分項目都希望趕上最后一波銷售熱潮，無疑加劇了市場競爭。

亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月北京商品住宅市場預(yù)計將有39個項目入市銷售，其中包括東亞尚品臺湖、遠洋萬和四季等在內(nèi)的19個純新盤，以及中信府、首開緹香郡、華業(yè)東方玫瑰等20個老項目后期。

對比今年以來的單月入市量，9月的開盤項目數(shù)量有望創(chuàng)下今年以來的月度新高。

“包括萬柳書院等地王項目也計劃在‘金九銀十’期間入市。”一位接近該項目的相關(guān)人士對 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，不光是剛需項目，改善型項目以及高端項目都在借機搶跑。

“我們推出了180平方米、230平方米以及260平方米三種戶型，均價在2.98萬元/平方米左右，目前180平方米的戶型已基本售罄。”位于通州北苑的某項目銷售人員介紹，該項目在接下來的“金九銀十”也將陸續(xù)加推新房源。

“市場供應(yīng)提速的原因之一是受到了自住型商品房的沖擊。”高姍表示，今年以來自住型商品房項目的逐漸入市，吸引了大量剛需購買人群的注意力，而這一群體基本與普通住宅市場的剛需客群重合。

高姍進一步表示，今年上半年大量房企沒有完成既定銷售目標，在今年已過去三分之二的節(jié)點上，各大房企不得不加快推盤節(jié)奏、調(diào)整定價策略以沖擊全年銷售目標。

部分房源比自住型商品房便宜/

隨著自住型商品房項目的大量入市，一些樓盤在地段位置和品質(zhì)上的不足曝露出來，特別是普通住宅項目為了爭搶客源開始下調(diào)項目售價，令部分剛需客群開始回流商品房市場。房企加速入市也是為了爭取現(xiàn)階段正在猶豫或等待的剛需客群。

《每日經(jīng)濟新聞》記者昨日走訪了多個在售項目發(fā)現(xiàn)，不少項目的定價都變得十分謹慎，個別項目更是單價直降數(shù)千元推出特價房。

“目前均價在1.8萬~2.1萬元/平方米，預(yù)期在8月底或9月初開盤。”位于東壩生活圈的某項目銷售人員對記者表示，該項目此前預(yù)期的入市價格在2.5萬~3萬元/平方米，目前部分房源的售價比區(qū)域內(nèi)的自住型商品房項目還要便宜。

此外，北京萬科位于南四環(huán)的某在售項目更是推出了10套特價房源，最大降幅達8000元/平方米。以88平方米的兩居為例，此前銷售均價在3.7萬元/平方米左右，而目前推出的3套特價房單價僅為2.9萬元/平方米。

從計劃在9月入市的項目定價來看，雖然自今年初預(yù)售限價已基本放開，但“謹慎”仍是目前市場基調(diào)。

“目前來看，區(qū)域整體定價基本回歸到去年同期水平，而未公布售價的項目更加謹慎，還需通過蓄客數(shù)量與客戶心理預(yù)期來確定最終售價。”高姍對記者說道，此階段項目市場定價謹慎的最直接原因，是受到低價自住型商品房入市的沖擊，更深層次原因是市場存量的不斷積壓。

亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至8月20日，北京商品住宅產(chǎn)品存量為86235套，按7月成交量來計算，目前住宅存量消化周期需13個月。當前商品住宅庫存中將近九成位于五環(huán)外。

記者粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，計劃在9月入市的39個項目，只有4個項目是在五環(huán)內(nèi)，郊區(qū)化明顯，也使得區(qū)域項目同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴重。在“老庫存”的競爭壓力下，這類區(qū)域新入市的項目所面臨的價格壓力相對較大。

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北京孫河地塊自降3.7億再掛牌

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

昨日（8月25日），北京市土地整理儲備中心再次掛牌三宗地塊，合計土地面積59.54萬平方米，規(guī)劃建筑面積35.04萬平方米；掛牌起始總價達77.84億元，掛牌競價截止時間為9月29日。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，上述三宗地塊中包括了今年7月底流拍的朝陽區(qū)孫河地塊，其他兩地塊分別為石景山區(qū)劉娘府1604-659等地塊 （劉娘府綜合改造項目A1地塊一期）和海淀北部地區(qū)整體開發(fā)中關(guān)村環(huán)?？萍际痉秷@3-3-209地塊。

北京市土地整理儲備中心網(wǎng)站顯示，朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)土地儲備項目BCDE地塊土地面積33.94萬平方米，建筑面積17.61萬平方米，用途為F1住宅混合公建用地、R2二類居住用地、R54中小學(xué)合校用地、R22社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施用地。另悉，該地塊容積率在1左右，屬高端低密度宅地。但與之前46億元底價不同的是，再次入市的孫河地塊價格降到了42.3億元，自降3.7億元。

中國中央別墅區(qū)發(fā)展研究院院長劉東曾表示，孫河地塊此前的高價入市，企業(yè)無人買賬在情理之中，該地塊有較為繁雜的開發(fā)要求，都會影響到項目的最終收益。

在7月30日首次出讓時，孫河地塊起價高達46億元。由于該地塊中教育配套以及社區(qū)服務(wù)設(shè)施所占面積較大，其中中小學(xué)配套建設(shè)面積3.24萬平方米，社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施用地1.7萬平方米，刨除這些配套面積，商業(yè)住宅面積的樓面價已經(jīng)突破4萬元/平方米，遠高于該區(qū)域此前成交的數(shù)宗地塊。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《每日經(jīng)濟新聞》，如果按照目前降價至42.3億元出讓，其他可售部分的總面積為12.66萬平方米，折合樓面單價依然高達3.34萬元/平方米。

“目前區(qū)域內(nèi)商品房項目主要有泰禾院子、龍湖雙瓏原著，目前在售項目的均價在7萬元左右，而且區(qū)域內(nèi)潛在供應(yīng)較多。”張大偉表示，自2012年以來，該區(qū)域已成交的5宗地塊以及疊加目前2宗掛牌地塊，合計供應(yīng)建筑面積高達58.9萬平方米，預(yù)計可提供3000套高端物業(yè)。孫河地塊的再入市前景并不樂觀。

中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至8月25日，20大標桿房企今年合計拿地僅為1842億元，相比2013年同期的2946.2億元，減少了1104億元，同比降幅度達37%?？梢姡恋厥袌鲆廊焕涞?。

北京一家房企負責人對 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“去年大家都是搶著拿地，只要是一塊住宅地塊基本都會有多家房企來競拍，但今年發(fā)生了明顯變化，房企更加謹慎，土地的定價也回歸理性。”