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上海一“地王”拍出15月仍未動工 引地產(chǎn)私募兌付隱憂

2014-08-22 00:52:46

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

2013年5月,上海新華路一地塊以46億元的成交總價拍賣,成為名噪一時的總價“地王”。但如今15個月過去了,該地塊仍未動工。而據(jù)媒體報道,這一地塊的資金來源于房地產(chǎn)私募。近日《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在現(xiàn)場實際走訪發(fā)現(xiàn),該項目仍然未開工。那么,項目背后的私募基金能否按時兌付?記者試圖采訪此前媒體報道所提及的私募基金管理方——黃金灣投資集團(tuán)董事長申威,但后者回復(fù)稱“不在國內(nèi),不知道情況”。

近年來,很多私募涉足房地產(chǎn)項目,如今樓市面臨下行壓力,一旦項目開工緩慢,或銷售回款緩慢,隨著退出時間越來越近,將給私募帶來兌付壓力。

昔日地王變“廢品回收站”/

2013年5月29日,上海市長寧區(qū)新華路街道71街坊地塊出讓,成交價格達(dá)到46億元,刷新了當(dāng)年的上??們r“地王”紀(jì)錄。據(jù)測算,這一地塊樓板價近3萬元/平方米,溢價56.96%,出讓文件顯示地塊為文體、商辦用地。

值得一提的是,摘得這一地塊的是名不見經(jīng)傳的北京福潤天成房地產(chǎn)有限公司 (以下簡稱福潤天成),當(dāng)時福潤天成成立還不到一年。北京市工商局網(wǎng)站顯示,福潤天成于2012年9月21日成立,注冊資金1000萬元?!睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者了解到,該公司在北京、上海兩地多次參與土地競拍。

新成立的福潤天成如此大手筆拍地,被認(rèn)為幕后另有高人。有媒體曝出,福潤天成的背后是黃金灣投資集團(tuán)。黃金灣前身是北京華美地產(chǎn),靠地產(chǎn)代理經(jīng)紀(jì)起家,此后涉足地產(chǎn)開發(fā)與地產(chǎn)金融領(lǐng)域,作風(fēng)凌厲,被認(rèn)為是業(yè)內(nèi)的“狼性團(tuán)隊”。但黃金灣近年來行事低調(diào),刻意淡化項目公司的背景信息。

據(jù)媒體披露,黃金灣的運作模式是,向各方投資人募集較大規(guī)模的資金,成立一支私募基金,再設(shè)立一個項目公司對這一支私募進(jìn)行打理,繼而找到一家開發(fā)商合作,以雄厚的資金去拍地,并開展后續(xù)的開發(fā)等工作。形成“投資人-管理公司-開發(fā)商”三方合作的模式。

據(jù)了解,此類地產(chǎn)私募有固定的投資期限,對投資人有投資回報率的承諾。

今年8月底,距前述上海新華路“地王”拍出已經(jīng)過了15個月,如今進(jìn)展如何?《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者進(jìn)行了實地探訪。

這一地塊地處上海長寧區(qū)核心地段,建筑密集、人流量大,地塊被略顯陳舊的圍墻圍住,朝北開出一扇門。走進(jìn)這扇門,空曠的地塊上雜草叢生,坑坑洼洼。地塊上散落著廢舊輪胎等雜物,沒有任何建筑施工的跡象,地塊外圍也沒有任何施工告示。

空地上建有一個用集裝箱簡易搭蓋的廢品回收站,零星有三輪車載廢品進(jìn)出。回收站的守門人員向記者表示,從沒有聽說這一地塊要開工。

回望去年這一地塊拍出時,條件可謂苛刻。上海市規(guī)土部門要求土地款一次付清,但地塊的出讓卻要分批次進(jìn)行。福潤天成的奪地成功一方面顯示出驚人的資金實力,同時暗藏了土地需要較長時間才能交付的時間風(fēng)險。 記者登錄上海市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會網(wǎng)站,并未查到該項目的建設(shè)施工許可信息。隨后,記者登錄上海市規(guī)劃和國土資源局網(wǎng)站,也未查到上述地塊的規(guī)劃施工建設(shè)許可證等文件。

記者就這一地塊相關(guān)問題短信詢問黃金灣投資集團(tuán)董事長申威,他回復(fù)稱“不在國內(nèi),不知道情況”。

地產(chǎn)私募面臨退出難題/

黃金灣投資集團(tuán)在業(yè)內(nèi)有一個稱號,叫做“房地產(chǎn)投行”。集團(tuán)官網(wǎng)信息顯示,“在基金管理領(lǐng)域,我們是市場的先行者,掌握著領(lǐng)先的地產(chǎn)金融專業(yè)知識和交易模式。”

從官網(wǎng)信息不難看出,黃金灣的工作主要集中在資金募集階段,項目的開發(fā)需要和開發(fā)商合作完成。黃金灣對開發(fā)商的要求是,二級開發(fā)資質(zhì)以上,累計開發(fā)面積100萬平方米以上、開發(fā)企業(yè)或者其股東資信好、可提供質(zhì)押擔(dān)保條件等。

據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》披露,有內(nèi)部人士透露,黃金灣發(fā)起的富達(dá)股權(quán)基金為前述“地王”出資。富達(dá)基金介紹資料稱,公司主要業(yè)務(wù)是推動房地產(chǎn)投資與開發(fā),是為房地產(chǎn)行業(yè)提供股權(quán)合作、股權(quán)融資、股權(quán)并購等活動的融資渠道。

克而瑞研究總監(jiān)薛建雄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,國內(nèi)的房地產(chǎn)私募通常是“3+1”、“3+2”或“5+2”模式,即用3到5年投資,再經(jīng)過1到2年退出。目前國內(nèi)房地產(chǎn)私募的年回報率水平為12%~18%。以新華路“地王”為例,如果是“3+1”模式,需要在拿地后兩年之內(nèi)開工,才能按時退出。而上述項目2013年5月底拿地,2014年8月仍然未開工,不論是規(guī)土部門出讓的問題,還是其他原因,留給“地王”的開工時間都只剩大半年。

薛建雄認(rèn)為,黃金灣旗下公司銷售能力很強,但新華路“地王”拿地價格較高,且目前市場處在下跌行情中,項目推進(jìn)可能并非易事。

實際上,對于房地產(chǎn)私募來說,因為波及到期兌付的問題,時間成了一個很敏感的東西。

衛(wèi)民不動產(chǎn)總經(jīng)理蔡為民告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,今年下半年,房地產(chǎn)私募違約的情況會非常多。原因在于前期地價太高,而現(xiàn)階段樓市下滑態(tài)勢明顯,一些私募可能不僅達(dá)不到承諾的收益率,連還本都成問題。

業(yè)內(nèi)人士指出,前期拿到大量資金的地產(chǎn)公司,在資金投出去之前非常著急,這些資金隨時都面臨貶值的風(fēng)險,有些企業(yè)不得不高價拿地,這在一定程度上可能會影響到私募基金投資人的收益。

蔡為民指出,有一些私募基金在募集一期完成后用于拿地,但并沒有準(zhǔn)備好進(jìn)一步開發(fā)的資金,因此就需要繼續(xù)募集第二期、第三期資金。在現(xiàn)階段,市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)冷,各方面都對房地產(chǎn)看淡,私募基金后續(xù)的募集就成了問題。一旦進(jìn)入這樣的惡性循環(huán),一期的資金就有“淪陷”的危險。

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