鄭州樓市限購“松綁”當(dāng)?shù)亻_發(fā)商布局“后調(diào)控時(shí)代”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

放開樓市限購的多米諾骨牌，“推到”了鄭州市。

8月9日20點(diǎn)，鄭州房管局官方微博發(fā)布消息，“經(jīng)報(bào)請(qǐng)上級(jí)部門批準(zhǔn)，自即日起，在我市市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)購買住房時(shí)不再需要提供住房套數(shù)證明以及居住、納稅和社保等情況證明。”

鄭州市從2011年起實(shí)施住房限購政策，去年迫于房?jī)r(jià)上漲壓力，將限購“升級(jí)”。

河南新田置業(yè)總裁馮常生在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基本面在下行，限購松綁并不會(huì)使房?jī)r(jià)反彈。之前取消限購的城市只是增強(qiáng)了市場(chǎng)信心，對(duì)房?jī)r(jià)并無太大影響，所以鄭州的房?jī)r(jià)也會(huì)趨于平穩(wěn)。

馮常生指出，限購取消后，房企對(duì)于產(chǎn)品策略也會(huì)有所改變。

松綁后房?jī)r(jià)波動(dòng)不大

據(jù)了解，鄭州最初的住房限購政策為，“在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅1年以上、持有本市居住證1年以上的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。”去年9月份，鄭州限購升級(jí)，調(diào)整后“在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅1年以上、持有本市居住證3年以上的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房；對(duì)于未滿20周歲的人員，暫停其在本市限購區(qū)域購房；對(duì)于年滿20周歲的無住房單身人員，限購1套住房。”

對(duì)于鄭州樓市限購升級(jí)的原因，受訪的業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，是房?jī)r(jià)上漲壓力過大。

目前限購松綁后，鄭州房?jī)r(jià)是否會(huì)猛漲？鄭州市永威置業(yè)有限公司副總經(jīng)理馬水旺在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，鄭州樓市的支撐力量主要來自剛需客戶，幾乎沒有炒房因素。雖然限購放開，但鄭州的房貸利率依然是上浮20%的標(biāo)準(zhǔn)，在按揭貸款收緊的前提下，放開限購不會(huì)抬高房?jī)r(jià)，并且銷量也不會(huì)有明顯提升。

去年9月，鄭州市提出了房?jī)r(jià)“零增長(zhǎng)”的要求。為保證價(jià)格“零增長(zhǎng)”，鄭州要求商品房項(xiàng)目必須一次性在預(yù)售方案中申報(bào)所有住房銷售價(jià)格；新批預(yù)售項(xiàng)目?jī)r(jià)格高于該項(xiàng)目上一期實(shí)際成交價(jià)格或該區(qū)域內(nèi)同商品住房?jī)r(jià)格的，暫不核發(fā)預(yù)售許可證；已取得預(yù)售證的項(xiàng)目，按照環(huán)比“零增長(zhǎng)”要求重新申報(bào)價(jià)格；對(duì)不按照申報(bào)價(jià)格銷售或者銷售價(jià)格月環(huán)比上漲的，暫停網(wǎng)簽。

馮常生表示，雖然限購政策放松，但目前限價(jià)政策依然在執(zhí)行，這也會(huì)抑制房?jī)r(jià)上漲。

轉(zhuǎn)向小戶型利于回籠資金

馮常生指出，在開盤前，開發(fā)商要給相關(guān)部門申報(bào)樓盤預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格，但只要求申報(bào)整個(gè)樓盤的均價(jià)，開發(fā)商也會(huì)對(duì)供過于求、供不應(yīng)求的戶型有一個(gè)價(jià)格差別區(qū)分。

限購政策的取消，也將改變開發(fā)商的產(chǎn)品策略。

馮常生表示，限購時(shí)代，由于房票（購房資格）難求，置業(yè)者通常一步到位，鄭州市大戶型住宅的單價(jià)要高于小戶型。而后限購時(shí)代，小戶型將重新受到青睞，由于總價(jià)低的優(yōu)勢(shì)，單價(jià)會(huì)高于大戶型。除了鄭東新區(qū)等改善型需求聚集區(qū)，開發(fā)商依舊投資大戶型住宅外，在鄭州其他一些區(qū)域，房企產(chǎn)品類型將會(huì)從“大戶型為主”的策略轉(zhuǎn)向中小戶型開發(fā)。

據(jù)《鄭州日?qǐng)?bào)》報(bào)道，剛性需求已成為鄭州樓市市場(chǎng)主流，市區(qū)90平方米以下商品住房投放占商品住房投放的53.75%，90平方米以下商品住房銷售占商品住房銷售的55.44%，其供銷比為1.04∶1。

馬水旺認(rèn)為，今年開發(fā)商主要瞄準(zhǔn)110平方米以下的戶型，限購放開后，小戶型總價(jià)低、門檻低，便于開發(fā)商快速走量，回籠資金，目前即便是改善型需求入市，由于貸款利率依然處于高位，所以市場(chǎng)仍處于觀望態(tài)勢(shì)，不利于大戶型產(chǎn)品去化。