福建發(fā)布首個省級“救市”文件 政策“暖風(fēng)”難吹散數(shù)萬套庫存

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 李婷 發(fā)自廈門    

每經(jīng)記者 李婷 發(fā)自廈門

福建住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳于8月8日公布 《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，給持續(xù)低迷的樓市注入興奮劑。

上述《意見》主要內(nèi)容共計八方面，因此被業(yè)內(nèi)稱為“新閩八條”。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，《意見》不僅限于限購的解禁，關(guān)鍵在于對房貸也釋放了優(yōu)惠，如購買首改房按首套房認定等，已打破了原銀監(jiān)會規(guī)定。

《每日經(jīng)濟新聞》記者從福州、廈門兩地了解到，雖然眼下相關(guān)具體細則還未出臺，但政策“暖風(fēng)”讓周末的樓市明顯感受到了暖意。不過業(yè)內(nèi)人士也坦言，政策最終能否讓市場回暖還得看執(zhí)行力度，尤其是銀行是否“買賬”，貸款優(yōu)惠能否真正落地。

為開發(fā)商、購房者“減負”/

上述《意見》自8月1日起施行，優(yōu)惠政策有效期1年。“確實感受到了暖意。”福州閩侯一項目有關(guān)負責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，周末兩日，前來看房的消費者有所增加，同時交易量也有明顯的增加。

雖然廈門官方的房地產(chǎn)網(wǎng)站相關(guān)樓市成交備案數(shù)據(jù)并沒有明顯增加，不過一些售樓中心和二手房中介門店卻告訴記者，前來咨詢的購房者確實有所增加。

福州知名地產(chǎn)評論員“江南客”認為，“新閩八條”的亮點不僅在于這是全國首個省級救市政策，而且這次政策的出臺完全符合國務(wù)院關(guān)于運用市場化手段調(diào)節(jié)的宗旨。政策出臺對市場將產(chǎn)生兩個直接的“減負”作用。一方面是為開發(fā)商“減負”，包括合理確定商品住宅用地供應(yīng)量；要求全面及時交地；降低預(yù)售門檻；對預(yù)售價格變動不限制、不備案；符合條件的可以根據(jù)市場情況進行戶型調(diào)整；政府及有關(guān)部門要制止、打擊“房鬧”；開發(fā)精裝房部分契稅營業(yè)稅地方財政全額獎勵；加強房地產(chǎn)輿論引導(dǎo)等。

另一方面是為購房者減負，明確福州、廈門放開限購；放寬首套購房認定門檻，將首改房納入首套范圍；擴大普通住宅的范圍，意味著這部分購房者契稅可減半征收；異地購房，直系親屬可入戶；還清貸款再購房按揭視為首貸等。

廈門房地產(chǎn)中介協(xié)會副會長郭忠宗表示，“新閩八條”的購房優(yōu)惠力度頗大，對于不少首改房、還清貸款再按揭的購房者來說，直接節(jié)省了數(shù)萬元甚至十幾萬元的利息支出，同時以目前廈門島內(nèi)均價計算，購買普通住房的購房者契稅也減少了上萬元的支出。不過，目前廈門中介協(xié)會向商業(yè)銀行了解到，雖然省政府的相關(guān)政策已經(jīng)出臺，但是廈門具體的相關(guān)執(zhí)行細節(jié)還沒有，因而目前仍然是按照原先的基準(zhǔn)利率上浮15%等（各家銀行略有差別）執(zhí)行。

“我們得到的消息是，最快本周一、二廈門銀行或有具體的執(zhí)行細則出臺。”郭宗忠認為，此前廈門樓市成交量一直持續(xù)在地位徘徊，而二手房甚至降至平均一家門店1個月僅半套的成交率，眼下“新閩八條”的出臺將對市場產(chǎn)生直接利好，預(yù)計未來市場將有一定程度的回暖。

廈門房貸利率仍上浮/

廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，廈門全市住宅共成交14348套，與2013年上半年的26901套的成交量相比，下降近五成。根據(jù)廈門市房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)數(shù)據(jù)，7月廈門住宅成交1483套，環(huán)比下降12.61%。

據(jù)新華網(wǎng)報道，福州市房地產(chǎn)交易登記中心數(shù)據(jù)顯示，截至8月8日，福州可售樓盤503個，可售商品房28274套，總面積364.05萬平方米，按上半年平均銷量計算，可供銷售約20個月。

從福建省統(tǒng)計局發(fā)布的房地產(chǎn)半年統(tǒng)計情況來看，1～6月，商品房銷售面積1922.33萬平方米，同比下降14.7%；其中，住宅銷售面積1553.37萬平方米，下降21.3%。商品房銷售額1762.92億元，下降11.0%；其中，住宅銷售額1417.30億元，下降15.7%。

另外，1~6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金2849.91億元，同比下降3.2%。其中，國內(nèi)貸款381.69億元，下降2.9%；利用外資20.79億元，增長346.0%；自籌資金1189.35億元，增長18.2%；其他資金1258.09億元，下降18.3%。

廈門克而瑞首席分析師張子吉認為，此次“新閩八條”可以總結(jié)為“去庫存”和“城鎮(zhèn)化”兩個方面，涉及范圍寬泛，但著力點基本都聚焦在消費力的釋放上。

此外，針對一級土地市場松綁方面，福建省提出以庫存確定城市土地出讓規(guī)模的做法，將對提振開發(fā)企業(yè)拿地信心和增加城市有效供應(yīng)量有著積極作用。

有當(dāng)?shù)孛襟w報道稱，廈門部分開發(fā)商正在醞釀漲價。“新閩八條”的出臺是否會再一次帶來房價上漲呢？尤其是對于廈門這樣上漲速度較快的城市。

“我認為短期內(nèi)不會。”郭忠宗對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，廈門上半年積累的庫存量達數(shù)萬套，而二手房市場至少也有數(shù)千套，即使按照去年較快的去化速度，至少也還要3～4個月。經(jīng)過這一輪樓市的調(diào)整，買賣雙方已較為理性，因而價格在短期內(nèi)還將保持理性。

此前，各地的限購松綁推出，對于市場的回暖效果非常有限。業(yè)內(nèi)人士認為，福建此次出臺的購房優(yōu)惠政策最大的亮點并不是限購松綁，而是對限貸的松綁。

廈門均和房地產(chǎn)土地評估咨詢有限公司董事長王崎認為，今年以來，不斷有限購松綁的消息傳出，這實際是一種拐點的博弈，政府雖出臺措施，但也只在購房方面做寬松的處理，取消買房的限制，若要真正解決購房問題，還應(yīng)有配合的措施跟進出臺。以往房地產(chǎn)調(diào)控時，出臺了很多組合措施，如限貸、稅收政策等，此次限購松綁，其他組合措施也理應(yīng)放松或退出。但目前廈門的房貸利率仍上浮5%～10%，不能真正解決購房問題。

有業(yè)內(nèi)人士指出，雖然政策如此規(guī)定，但最終還要看銀行方面是否會配合，一旦按此規(guī)定執(zhí)行，對市場的影響力比較大，因為這與限購取消相比是質(zhì)的變化。