“捂盤”與“降價(jià)”并行 北京8月樓市改善性產(chǎn)品或滯銷

每經(jīng)編輯 陳小雨

每經(jīng)記者王杰發(fā)自北京

京城7月的樓市并不火熱。與成交量低迷形成鮮明對(duì)比的是，房企推盤節(jié)奏并未因此遇阻，反而不斷攀升。

據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入8月，北京將有38個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃開盤，處歷史高位，其中純新盤占24個(gè)，也再次刷新了純新盤的集中開盤記錄。新盤占比超過63%，老項(xiàng)目后期14個(gè)，與上月數(shù)量基本持平。

這一推盤態(tài)勢和7月市場行情有一定關(guān)聯(lián)。7月，金隅和采育的三個(gè)自住房相繼搖號(hào)，相對(duì)低的價(jià)格，進(jìn)一步分流了剛需客戶群，也沖擊了商品房的銷售。

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，出現(xiàn)如此積極的推盤，和目前“落魄”的銷售業(yè)績有關(guān)。此類房企加大推盤力度，都希望能夠捕獲各類購房需求，但推盤預(yù)期也可能因市場的持續(xù)低迷而落空。

8月推盤節(jié)奏加快

網(wǎng)易房產(chǎn)指出，8月樓市開盤特點(diǎn)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面是多項(xiàng)目“捂盤”惜售，連續(xù)數(shù)月釋放開盤信號(hào)，但卻觀望猶豫遲遲未能入市，此類樓盤以泰禾1號(hào)公館等為代表；另一方面是開發(fā)商降低預(yù)期降價(jià)跑量，預(yù)計(jì)價(jià)格一降再降，這類樓盤以東亞·尚品臺(tái)湖等為代表。

泰禾1號(hào)公館的銷售人員告訴記者，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)八月中下旬開盤，目前排號(hào)已有一個(gè)多月。

針對(duì)京城樓市8月份出現(xiàn)的特點(diǎn)，東亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬認(rèn)為，由于對(duì)整個(gè)市場的預(yù)判以及開發(fā)商目前各自的發(fā)展需要，銷售策略也會(huì)有所不同。

對(duì)于一些開發(fā)商低于預(yù)期快速跑量的項(xiàng)目，賈玉鵬分析，一些房企為了多回籠資金，抄底拿地，會(huì)加快銷售速度；而一些上市公司，為了沖業(yè)績也會(huì)采取低價(jià)走量；另外資金鏈有壓力的房企，也會(huì)通過降價(jià)促銷的方式，來補(bǔ)充現(xiàn)金流。

除了銷售策略的不同，在8月份，價(jià)格上也呈兩極分化趨勢，泰晤士印象低至13000元/平方米，而曾經(jīng)的薊門橋地王高達(dá)97000元/平方米。

不過此類推盤，可能會(huì)面臨較差的市場行情影響。上海易居房地產(chǎn)研究院在一份市場成交報(bào)告中就表示，7~8月是樓市銷售的傳統(tǒng)淡季，因此目前市場降溫態(tài)勢還將延續(xù)。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，剛需盤價(jià)格受到了自住房的沖擊，所以價(jià)格上會(huì)稍許放松。另外，此類房企的推盤節(jié)奏在加快，是希望達(dá)到以價(jià)換量的營銷目的。

限價(jià)令放松促高端物業(yè)入市井噴

據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2013年來，北京土地價(jià)格在5萬元以上的地塊已經(jīng)達(dá)到了10塊以上，其中夏家胡同地塊、孫河地塊、農(nóng)展館地塊已經(jīng)開始動(dòng)工，預(yù)計(jì)下半年入市，預(yù)售價(jià)格將在10萬元/平方米以上。另外包括亦莊首開、孫河中糧地塊、西局地塊、東壩恒大等，未來北京的高端物業(yè)價(jià)格定位將普遍在10萬元/平方米以上。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，這類物業(yè)此前受限價(jià)令影響難以入市，今年市場不景氣，其僥幸地通過了預(yù)售證發(fā)放的關(guān)卡。

而今年7月份，北京單價(jià)在十萬元以上高端項(xiàng)目僅成交兩套，盡管市場成交效果不是很好，但北京限價(jià)令的悄然松綁，進(jìn)而刺激了高端物業(yè)的入市節(jié)奏。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月份北京樓市計(jì)劃開盤的32個(gè)項(xiàng)目中，共有16個(gè)中高端改善型樓盤項(xiàng)目入市，其入市量占當(dāng)月計(jì)劃開盤量的50%，創(chuàng)下年內(nèi)月度開盤量的新高。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析，隨著房企營銷策略的轉(zhuǎn)變，未來幾個(gè)月樓市供應(yīng)“中高端化”趨勢將會(huì)明朗化，但由于產(chǎn)品類型和面向的客群相對(duì)固定，中高端樓盤供應(yīng)量的大幅增加將會(huì)使改善型客群可選擇面更廣，導(dǎo)致改善型產(chǎn)品競爭加劇，新興片區(qū)的改善型樓盤銷售情況將面臨挑戰(zhàn)，預(yù)計(jì)部分項(xiàng)目的大戶型改善型產(chǎn)品將出現(xiàn)滯銷。

賈玉鵬也表示，從三季度開始，入市的項(xiàng)目將會(huì)越來越多，包括去年拿地的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)陸續(xù)在三季度和四季度入市。改善性需求的競爭壓力或會(huì)更大，因?yàn)楣?yīng)量上升之后，需求總量又比較低。（本報(bào)實(shí)習(xí)生朱亞南對(duì)此文亦有貢獻(xiàn)。）