眉山樓市量價齊跌 房企高贈送“擦邊球”難以為繼

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 岳琦 四川眉山攝影報道    

每經(jīng)記者 岳琦 四川眉山攝影報道

當前，從南到北；從一、二線城市到三、四線城市，“救市”已經(jīng)成為地產(chǎn)商和政府繞不開的話題。雖然“救市”政策花樣百出，但卻未能百花齊放。相比備受關(guān)注的幾十個一、二線城市，國內(nèi)更廣泛的救市樣本或許存在于數(shù)以百計的三、四線“小城”。一、二線城市羞答答的限購靜悄悄地“開”，三、四線城市則需使出渾身解數(shù)，探索屬于自己的“小城”救市路線圖。

對于沒有太多支柱產(chǎn)業(yè)的四川眉山來說，樓市在經(jīng)歷了后發(fā)的高速發(fā)展后，在今年初，危機也不期而至。近期眉山出臺穩(wěn)增長措施，房地產(chǎn)刺激成為重頭戲，甚至提出了“凡在眉山城區(qū)購買商品房的，按60元/平方米給予購房補貼”的政策，一時間引來無數(shù)目光。

近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者以三、四線城市救市樣本為立足點，實地探訪眉山樓市一線，采訪多位當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士、開發(fā)商及國內(nèi)知名學(xué)者，試圖還原眉山救市始末，探尋背后困境與動因，探討三、四線城市房地產(chǎn)發(fā)展路徑。

“20多萬買三房”、“低至1350元/平方米”、“首付3.5萬買現(xiàn)房”……眉山距離四川省會城市成都僅1小時左右的車程，類似這樣的促銷廣告在當?shù)仉S處可見。

7月23日，眉山氣溫如往年一樣升高，但各大樓盤的銷售卻不復(fù)火熱?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者獲取的一份眉山市相關(guān)部門對2014年上半年經(jīng)濟運行分析材料顯示，“上半年眉山房地產(chǎn)開發(fā)量價齊跌”，眉山城區(qū)新開工面積下降近七成，成交商品房套數(shù)同比下滑近三成，價格也逐月下降，剛需走弱致使庫存加大，在售剩余房屋套數(shù)達10781套。

“全國樓市的疲軟從去年四季度就已經(jīng)顯現(xiàn)，但眉山相對滯后，今年三四月份開始出現(xiàn)銷量下滑。”領(lǐng)地集團眉山分公司總經(jīng)理季敏對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。多位眉山地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，眉山長期偏重剛需產(chǎn)品，激烈競爭催生拼總價高贈送模式，但目前剛需市場受限，高贈送的政策“擦邊球”也將難以為繼。

對此，眉山市城鄉(xiāng)規(guī)劃局辦公室一位負責人告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，“贈送都是違法的，這種行為露頭我們就打。”事實上，今年從7月1日起，新版 《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》正式實施，高贈送模式將面臨終結(jié)。

八成樓盤銷量僅個位數(shù)/

今年初，杭州房價下降引起的“樓市危機”論似乎正呈現(xiàn)愈演愈烈的態(tài)勢，繼此前部分二、三線城市出現(xiàn)樓盤降價促銷后，一線城市的房價也有了松動跡象。國家統(tǒng)計局公布的消息稱，今年2月我國70個大中城市新房價格自2011年2月以來首次出現(xiàn)了同比、環(huán)比雙回落。

事實上，“降價之火”已經(jīng)在三、四線城市蔓延。季敏對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，在經(jīng)濟形勢不樂觀、樓市不景氣的情況下，眉山同樣無法獨善其身。

在成都至眉山高速路出口外不遠，眉山北部新城樓盤鱗次櫛比，巨幅戶外廣告中大多印著“清盤”、“特惠”等字樣。《每日經(jīng)濟新聞》記者隨機走訪了多個樓盤售樓部發(fā)現(xiàn)，新區(qū)大多以開盤1年多的樓盤為主，雖剩余房源不多，但在記者觀察的一段時間里乏有問津者。

季敏認為，目前全國的銷售情況都偏低迷，從一線城市向二、三線城市蔓延。眉山在三四月份的時候也出現(xiàn)了銷量下滑的狀況，這次的樓市調(diào)整跟以往的樓市調(diào)整有本質(zhì)區(qū)別。過去的調(diào)整均因政策調(diào)控所致，但此次幾乎完全是市場的自主選擇行為。

據(jù)眉山房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，6月份眉山中心城區(qū)銷售套數(shù)合計799套，僅為5月份銷售套數(shù)的58%，創(chuàng)今年到目前為止的新低。此外，今年一季度的成交總量則同比下降27.06%。

同時，開發(fā)商的推盤節(jié)奏也明顯放緩，6月市場新增加預(yù)售證1個，新增加房源僅381套，約為5月份新增房源的22%。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，單盤整月一套都沒有賣出的樓盤也為數(shù)不少，近八成樓盤銷售量僅個位數(shù)。

從價格來看，6月份市場所有樓盤均價為4250元/平方米，與今年1月份4451元/平方米的均價相比下跌不少。一位眉山地產(chǎn)商高管則表示，官方統(tǒng)計的均價并不能明顯地體現(xiàn)出降價，再加上眉山樓市高贈送的特點，實際降價幅度與去年相比差距頗大。

《每日經(jīng)濟新聞》記者獲取的上述分析材料顯示，今年上半年，眉山“房地產(chǎn)開發(fā)量價齊跌”。房地產(chǎn)開工面積274.2萬平方米，下降31.5%。其中眉山城區(qū)房地產(chǎn)新開工面積68.5萬平米，下降67.5%。

從銷量來看，上述材料顯示，眉山全市商品房銷售面積180.4萬平米，下降20.7%。其中眉山中心城區(qū)商品房銷售79.8萬平方米，下降13.7；成交套數(shù)7639套，比去年同期的11000余套少了近4000套。

庫存高企“炙烤”開發(fā)商/

面對市場疲態(tài)，低價出售手中庫存，快速回攏資金成為大多數(shù)眉山開發(fā)商的策略。同時，現(xiàn)階段市場的情況已經(jīng)讓很多開發(fā)商放緩了前進的步伐，將今年主要的任務(wù)確立為求穩(wěn)。

高庫存幾乎是不少城市的樓市通病，眉山也不例外。上述官方材料顯示，今年上半年，眉山剛需市場逐漸走弱，房產(chǎn)市場面臨庫存壓力增大。截至6月底，眉山中心城區(qū)在售剩余房屋套數(shù)達到10781套。

“眉山樓市目前最大的問題是供需嚴重失衡。”一位關(guān)注眉山樓市多年的業(yè)內(nèi)人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，眉山城區(qū)每個月去化量是1000多套，而余量達到上萬套，供求比是9：1，開發(fā)商日子并不好過。

此外，消費者的觀望心理已經(jīng)成為開發(fā)商去庫存的一大障礙。大幅促銷和優(yōu)惠擴大使得大部分消費者產(chǎn)生了“買漲不買跌”的心理。此外，季敏認為，樓市不景氣，可買可不買的隱性需求，不是那么急切，觀望情緒較濃。

“在四川諸多二級城市中，眉山的市場是供求關(guān)系最嚴峻的，也是市場競爭最激烈的。”上述業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在幾乎每個樓盤都在搞促銷，都在做特價房，而前幾年都是消費者排號來買房。

據(jù)搜房網(wǎng)發(fā)布的分析報告稱，“2013年，眉山城區(qū)房地產(chǎn)總銷售面積為160多萬平方米，而供應(yīng)量超過220萬平方米，加之舊有存量及今年的新增開發(fā)量，相關(guān)調(diào)查機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年眉山房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量將超過450萬平方米。”按照近年眉山城區(qū)銷售速度推算，450萬平方米的供應(yīng)量需要3年時間來消化。

據(jù)多位眉山業(yè)內(nèi)人士透露，目前眉山雖未出現(xiàn)開發(fā)商破產(chǎn)事件，但很多中小開發(fā)商已經(jīng)出現(xiàn)明顯的資金鏈緊張現(xiàn)象。搜房網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，眉山房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目施工時，由于資金較為緊張，部分房地產(chǎn)企業(yè)拖欠建筑企業(yè)的工程款增多。2013年，房地產(chǎn)企業(yè)拖欠的工程款占各項應(yīng)付款的46.5%，比去年同期增長了6.7個百分點。

熟悉眉山樓市的業(yè)內(nèi)人士分析認為，眉山兩極分化的市場格局，很可能導(dǎo)致行業(yè)格局的改變。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，一些規(guī)模小、銷量業(yè)績不好、資金回籠慢的企業(yè)很可能在這一過程中被淘汰。

高贈送模式難以為繼/

據(jù)眉山當?shù)胤慨a(chǎn)雜志 《眉州樓市》統(tǒng)計，2013年，眉山中心城區(qū)正在開發(fā)建設(shè)的項目達到70余個，加上今年入市的保障性住房，眉山樓市已然進入買方市場。一位進入眉山市場多年的成都開發(fā)商高管介紹，眉山地產(chǎn)市場長期存在高贈送的開發(fā)模式，一度創(chuàng)造了眉山銷售的“神話”，但如今這種方式也難再撬動買方市場。

這迫使每個樓盤都在絞盡腦汁地尋求破局。“兩房變?nèi)?rdquo;、“買一層送一層”、“超大贈送面積”，類似的廣告語在眉山樓盤宣傳中仍然隱現(xiàn)。

拼總價、高贈送幾乎成為眉山樓市的特色。多位眉山業(yè)內(nèi)人士指出，這是一種“很不健康的方式。”增加贈送空間，控制房屋總價，以此吸引主流剛需購房人群，或許一時會贏得市場，但未來卻不可避免地面臨潛在的法律和政策風險。

高贈送的方式在2012年被引入眉山，2013年被《眉山日報》、中國之聲《新聞縱橫》等媒體曝光，高達50%的贈送面積廣遭輿論詬病。

一位接近眉山房管局的業(yè)內(nèi)人士表示，眉山為了消除開發(fā)商贈送標準不一的問題，2013年專門制定了相關(guān)規(guī)定，將贈送面積標準由20%統(tǒng)一提高至30%。雖然記者在眉山多個售樓部和銷售廣告中都發(fā)現(xiàn)了贈送30%左右的情況，但該業(yè)內(nèi)人士的說法并未得到眉山官方的證實。眉山市城鄉(xiāng)規(guī)劃局辦公室一位負責人甚至表示，贈送面積就是違法行為。

季敏則認為，政府的職能是提供一個公平競爭的市場環(huán)境，之前眉山出的一些情況對企業(yè)來說不太公平，去年下半年眉山也做了一些調(diào)整，出臺了一些政策。

事實上，俗稱“偷面積”的購房贈送非產(chǎn)權(quán)面積的問題，早在2010年前后就在國內(nèi)多個一、二線城市遭到官方肅整“叫停”。業(yè)內(nèi)人士指出，剛需消費者往往對價格敏感，而忽視產(chǎn)權(quán)及法律風險，高贈送的方式將針對剛需市場的房源總價拉得非常低，吸引了大量剛需消費者。

從7月1日起，國內(nèi)正式實施新版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》，該規(guī)范對于贈送面積問題進行詳細規(guī)定，基本封殺了高贈送的方式。新規(guī)還顯示，在售以及未售但已經(jīng)報審規(guī)劃方案的項目，不在新規(guī)的嚴控之內(nèi)；但首次報審規(guī)劃方案或?qū)υ褜彾ㄒ?guī)劃方案申請調(diào)整，又沒有趕上7月1日前報建的項目就必須按照規(guī)定行事。

眉山業(yè)內(nèi)人士指出，新規(guī)一出，以后的很多戶型不計價面積會變少，對購房者的吸引力也會大大減弱，在眉山嚴峻的房地產(chǎn)市場形勢下，想要繼續(xù)依賴高贈送策略吸引剛需用戶已經(jīng)難以為繼。