46個(gè)限購城超半數(shù)已調(diào)整政策:地方未受干預(yù)壯了膽

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截至昨天，全國已有27個(gè)城市對(duì)限購政策進(jìn)行不同程度的調(diào)整，占原有46個(gè)限購城市數(shù)量的一半以上。

限購，這一極富行政色彩的樓市調(diào)控手段，正呈瓦解之勢。

盡管大多數(shù)城市沒有發(fā)布官方通知，但這似乎并不妨礙限購松動(dòng)所呈現(xiàn)出來的“燎原之勢”。按照這一趨勢，除一線城市外，年內(nèi)絕大多數(shù)二、三線城市的陸續(xù)退出將成為大概率事件。

限購?fù)呓庵螅山涣繒?huì)放大嗎？房價(jià)究竟是向上，還是向下？有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限購?fù)顺龊髮?duì)樓市的提振作用，將因各城市庫存量、人口流入量等因素出現(xiàn)分化。

昨日，?？谧〗ň窒嚓P(guān)負(fù)責(zé)人證實(shí)，?？谝延?8日發(fā)文中止執(zhí)行商品房限購政策，不再要求購房者提供住房套數(shù)證明。

記者同日從中原集團(tuán)研究中心獲悉，截至昨天，我國已有27個(gè)城市對(duì)限購政策做出不同程度的調(diào)整。

這其中，僅有呼和浩特一個(gè)城市通過官方專門發(fā)文的方式，取消樓市限購；南寧則是以區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的形式，放松樓市限購；濟(jì)南、蘇州和?？趧t是在坊間傳言限購放松并在媒體予以報(bào)道后，相關(guān)政府部門以口頭的形式確認(rèn)。其余22個(gè)城市均是“只做不說”，在操作層面實(shí)質(zhì)性取消或放松了限購政策。

多個(gè)城市為何出現(xiàn)如此密集統(tǒng)一地行動(dòng)？這恐怕要從新上任的住建部部長陳政高的講話中找答案了。

為何密集統(tǒng)一行動(dòng)？

陳政高在其上任后的第一次全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會(huì)上，對(duì)房地產(chǎn)政策完善提出了三點(diǎn)落實(shí)意見：千方百計(jì)消化庫存；進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整；完善房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊配套設(shè)施。

“尤其是‘千方百計(jì)消化庫存’的表述，無疑將成為地方政府后續(xù)調(diào)整樓市調(diào)控政策的重要依據(jù)。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在有城市試探性放松限購政策后，有關(guān)職能部門并未進(jìn)行干預(yù)，這給其他地方政府“壯了膽”。

“在執(zhí)行限購的46個(gè)城市，未來將在限購政策上出現(xiàn)明顯的分化。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，首先，一線城市因?yàn)樾枰刂迫丝?，而且?jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴度不高，預(yù)計(jì)限購政策將長期執(zhí)行；其次，二線城市中，經(jīng)濟(jì)相對(duì)比較好的城市，比如廈門、南京、武漢等，有可能繼續(xù)執(zhí)行限購，但在執(zhí)行層面可能部分放松；第三，二線中經(jīng)濟(jì)一般的城市及三線城市，可能會(huì)全面放松限購，而且會(huì)發(fā)布政策取消限購，以達(dá)到用政策本身的松綁，影響市場預(yù)期的作用。

一線城市能扛多久？

既然二、三線城市限購松綁已大勢所趨，那么一線城市到底還能扛多久，自然就成了無法回避的問題。此前一直被業(yè)內(nèi)認(rèn)為“鐵板一塊”的四個(gè)一線城市，近日也陸續(xù)傳出了上海、廣州限購松綁的風(fēng)聲。雖然這個(gè)風(fēng)聲最終被地方政府堅(jiān)決否認(rèn)，但一線城市蠢蠢欲動(dòng)之心可見一斑。

上周四晚間，央視財(cái)經(jīng)在其官方微博中爆出，上海市黃浦、徐匯等區(qū)的房屋限購政策將會(huì)松綁，但不到半小時(shí)便刪除該條微博。隨后，上海市政府新聞發(fā)言人徐威在新聞發(fā)布會(huì)上正式辟謠稱，上海一直嚴(yán)格執(zhí)行國家的房地產(chǎn)政策，不存在放松限購的問題。

就在昨天，一線城市廣州又傳出消息，其下屬的增城、從化、南沙三地陸續(xù)低調(diào)松綁限價(jià)，本地戶口可買三套，但房款須一次付清；外地戶口買一套房不需繳稅金社保，也可一次付清買第二套房。目前兩種方案均已經(jīng)可操作。不過，廣州國土房管局相關(guān)人士隨后又回應(yīng)稱，對(duì)一線城市實(shí)施限購是國家調(diào)控樓市的政策，廣州尚未收到任何放開限購政策的通知。

“就目前而言，上海市房管局等相關(guān)政府部門還在研究上海政策放松這一課題，至少在今年年內(nèi)，上海官方既無意愿也無計(jì)劃取消或大幅放松限購。”有接近上海房管部門的業(yè)內(nèi)專家向記者透露，目前住建部暫不允許一線四大城市取消限購，這是當(dāng)前的一條“紅線”。

該專家稱，今年年內(nèi)上海無意取消或放松限購的這個(gè)信息，起碼就是“一線城市還能扛多久”這個(gè)問題的部分答案。

限購?fù)呓夥績r(jià)幾何？

對(duì)于限購的退出，房價(jià)總是一個(gè)繞不開的話題。那么，在限購松動(dòng)這個(gè)大利好出臺(tái)后，樓市成交量是否放大？房價(jià)是否直沖云霄？

答案似乎有些悲觀。

南寧、廈門、福州、成都、昆明、溫州，這些今年4-6月間限購放松的城市，房價(jià)的變化就說明了一切。根據(jù)6月份百城價(jià)格指數(shù)顯示，在限購松動(dòng)且發(fā)酵后，6月當(dāng)月，只有廈門一個(gè)城市的房價(jià)，環(huán)比5月上漲了1.64%。南寧、福州、成都、昆明、溫州這5個(gè)城市的房價(jià)則一律下跌。

而樓市的成交量也似乎沒有給面子，主要城市樓市成交量仍在低位徘徊。中原監(jiān)測的40個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，7月前20天，我國新建住宅成交面積日均值較6月下降4%，除一線城市下滑幅度較為明顯之外，二線城市小幅下降6%，而三四線城市則微升1%。預(yù)計(jì)7月全月新房成交量與6月持平。用一句話概括，就是既好不到哪里，也壞不到哪里。

“每個(gè)城市樓市現(xiàn)狀不同，松綁限購后的樓市表現(xiàn)也會(huì)不同。”中原集團(tuán)研究中心分析師說，沈陽、呼和浩特等城市，目前的庫存量去化速度超過20個(gè)月，且經(jīng)濟(jì)、人口流入增量均在放緩，這些都導(dǎo)致房地產(chǎn)的需求基數(shù)放緩上漲，即便限購取消也不會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生明顯的刺激效果。而濟(jì)南、廈門這種庫存情況并不嚴(yán)峻、房價(jià)相對(duì)堅(jiān)挺的城市，一旦放開限購對(duì)樓市刺激作用或?qū)⒊鲱A(yù)期。

“作為我們開發(fā)商來說，不希望政府的行政手段過多干預(yù)房地產(chǎn)市場。”一位上海本地開發(fā)商對(duì)記者說，在近十年的樓市“黃金時(shí)代”，政府多次出臺(tái)政策打壓樓市，市場猶如過山車一般，屢次經(jīng)歷大起大落。

“撐的時(shí)候撐死，餓的時(shí)候餓死，企業(yè)發(fā)展不敢完全順應(yīng)市場。要生存，不是跟著市場走，而是跟著政府走。”這位開發(fā)商人士說，限購政策退出后，希望樓市能回歸市場的自我調(diào)節(jié)，走上健康發(fā)展之路。

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