張江高科物業(yè)承租方蹊蹺“換人”租金低于市場(chǎng)價(jià)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王霞 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 王霞 發(fā)自上海

今年4月19日，張江高科（600895，收盤價(jià)6.47元）發(fā)布關(guān)于全資子公司——上海張江集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)有限公司 （以下簡(jiǎn)稱集電公司）與上海張江（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱張江集團(tuán)）簽署《房屋租賃合同》暨關(guān)聯(lián)交易的公告，標(biāo)的為上海浦東張東路1158號(hào)3號(hào)樓（張江集電港4期東塊3號(hào)樓）。

蹊蹺的是，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者日前在上述公告中的上海浦東張東路1158號(hào)3號(hào)樓調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，實(shí)際辦公單位并非公告中顯示的承租人張江集團(tuán)，而是張江高科技園區(qū)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱管委會(huì)）。記者進(jìn)一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，公告顯示相關(guān)租賃合同是今年4月份簽訂的，但是在去年10月份,管委會(huì)就已經(jīng)入駐并辦公。此外，記者對(duì)比集電港租售中心的租價(jià)與公告的租金水平，發(fā)現(xiàn)此次出租的房租價(jià)格低于周邊同類物業(yè)。

對(duì)此，記者從前天（7月14日）開始通過多種途徑采訪張江高科，其中董事長(zhǎng)陳干錦電話無人接聽；公司董秘朱攀則表示自己在休假不接受記者采訪，記者隨后將采訪要點(diǎn)短信發(fā)送給朱攀，此后也沒有回應(yīng)。記者最后聯(lián)系到張江高科證券代表，并通過電子郵件發(fā)送了采訪提綱，截至發(fā)稿時(shí)仍未得到任何回復(fù)。

實(shí)際使用人和出租公告不符/

今年4月19日，張江高科公告，根據(jù)合同約定，集電公司同意向張江集團(tuán)出租位于上海張江高科技園區(qū)開發(fā)園區(qū)張東路1158號(hào)3號(hào)樓第1至9層及地下一層的部分區(qū)域的房屋及其設(shè)施。

同時(shí)，集電公司受張江集團(tuán)委托，按張江集團(tuán)要求將標(biāo)的房屋進(jìn)行裝修，裝修費(fèi)用由張江集團(tuán)承擔(dān)。由于張江集團(tuán)為公司控股股東,因而該事項(xiàng)構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

從具體的租賃信息來看，租賃面積約為17296平方米。并且在董事會(huì)決議公告中，張江高科明確表示，“張江集團(tuán)只可將租賃房屋用于日常辦公用途，不得作為其他用途使用。但是記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，出租物業(yè)的實(shí)際使用人并非承租方張江集團(tuán)，而是管委會(huì)。

中國(guó)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)研究所上海分所所長(zhǎng)肖元真告訴記者，管委會(huì)的性質(zhì)是機(jī)關(guān)，但是張江集團(tuán)的性質(zhì)是企業(yè)。“張江集團(tuán)很多資源都是上市公司的，上市公司和母公司是資源共享”。

資料顯示，截至2012年底，張江集團(tuán)總資產(chǎn)規(guī)模規(guī)模471億元，直接投資企業(yè)128家，其中包括于1996年上市的張江高科。

值得注意的是，張江高科前任董事長(zhǎng)丁磊在擔(dān)任張江集團(tuán)黨委書記、總經(jīng)理時(shí)也兼任管委會(huì)黨組副書記、常務(wù)副主任。

記者來到公告披露的地址張東路1158號(hào)3號(hào)樓，發(fā)現(xiàn)這里實(shí)際辦公的正是管委會(huì)，其中包括公安出入境受理、稅務(wù)、人才、工商等各種審批行政工作。

對(duì)于張江集團(tuán)是否對(duì)辦公樓進(jìn)行了轉(zhuǎn)租、究竟與管委會(huì)有何種協(xié)議等具體細(xì)節(jié)，卻無從得知。記者此前多次撥打張江集團(tuán)黨委書記、總經(jīng)理陳干錦的電話，卻無人接聽。

有接近張江高科的消息人士人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，之所以張江集團(tuán)會(huì)與上市公司有該關(guān)聯(lián)交易，是管委會(huì)為了規(guī)避有關(guān)規(guī)定。“因此以張江集團(tuán)的名義為簽約方，與張江高科簽署了一份關(guān)聯(lián)交易的《房屋租賃合同》并以董事會(huì)公告的形式對(duì)資本市場(chǎng)予以披露。”

而對(duì)于張江集團(tuán)的這種行為，證券律師嚴(yán)義明在接受記者采訪時(shí)表示，從董事會(huì)決議公告中的表述來看，一般可認(rèn)為張江集團(tuán)是用于自己辦公，也不能轉(zhuǎn)租出去。“因此從現(xiàn)在的實(shí)際使用人來講，很明顯沒有自己辦公，也可能客觀上進(jìn)行了轉(zhuǎn)租。”

管委會(huì)提前半年入駐/

不僅如此，記者進(jìn)一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，管委會(huì)的實(shí)際入駐時(shí)間也與公告內(nèi)容存在很大的出入。

在張江高科4月19日的公告中，公司稱此關(guān)聯(lián)交易的生效條件為租賃合同的簽署日即2014年4月19日。租賃期限為自2014年4月17日起至2017年4月16日止，合同自雙方簽章之日起生效。

但是記者調(diào)查獲悉，該物業(yè)的實(shí)際使用人管委會(huì)早于2013年10月8日已正式入住并對(duì)外辦公。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱管委會(huì)官方網(wǎng)站張江在線發(fā)現(xiàn)，其中一則介紹中表示，“10月份，管委會(huì)搬遷至新的綜合服務(wù)大樓，實(shí)現(xiàn)前臺(tái)審批和后臺(tái)服務(wù)的物理空間融合。”并且，在去年10月份，多家媒體也報(bào)道了張江行政中心整體搬遷的消息。

這一事實(shí)也在不同的消息人士處得到證實(shí)，其中管委會(huì)問詢處的咨詢?nèi)藛T在回應(yīng)記者咨詢時(shí)證實(shí)是在去年10月8日搬到新的辦公大樓。此外，集電港租賃中心一位工作人員也向記者證實(shí)，該樓去年10月取得產(chǎn)權(quán)證，“管委會(huì)是去年10月份進(jìn)來的。”

如此看來，該公告中合同的生效時(shí)間與該標(biāo)的房屋的真正使用人管委會(huì)的實(shí)際入駐時(shí)間相差竟超過半年之久。

為何管委會(huì)在合同簽訂半年前就已經(jīng)入駐？之間走了怎樣的程序？對(duì)于記者的這些疑問，張江高科方面未給任何回應(yīng)。

除此之外，前述消息人士向記者透露，在這長(zhǎng)達(dá)半年之久的期間，集電公司未收到任何租金。對(duì)此，張江集團(tuán)未對(duì)記者做任何回復(fù)。

在記者的調(diào)查中，租售中心工作人員告訴記者，對(duì)于3號(hào)樓公司是整棟出租的。“我們建設(shè)這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候就說好給他們（管委會(huì)），但是具體價(jià)格不知道，他們是我們開發(fā)商（張江高科）的老總簽的協(xié)議，走的流程也跟我們平時(shí)的流程不一樣。”

在本月初，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾經(jīng)報(bào)道，張江高科將公開配股的項(xiàng)目最終變成政府公益性項(xiàng)目，公司此后發(fā)布的澄清公告雖然對(duì)該項(xiàng)目如何虧損做了解釋，但是并沒有解釋為何最初的配股項(xiàng)目變成政府公益性項(xiàng)目。

出租價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格/

從交易價(jià)格來看，公告顯示租賃面積約為17296平方米、租賃房屋月租金為131521.67元,以此計(jì)算，租用價(jià)格為2.534元/平米/天。此外，公告表示，自2017年4月17日起至2019年4月16日止,租賃房屋基準(zhǔn)租金可在上一期基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整，具體金額由雙方協(xié)商確定，但調(diào)整幅度不超過上一期基準(zhǔn)租金的15%。

對(duì)于裝修，集電公司已受張江集團(tuán)委托，按張江集團(tuán)要求將該房屋進(jìn)行裝修。裝修總額暫定為2400萬(wàn)元 （最終以經(jīng)審計(jì)的工程決算報(bào)告為準(zhǔn)），由張江集團(tuán)承擔(dān)。

在公告中，張江高科明確表示，此次張江集團(tuán)承租集電公司物業(yè)屬于公司正常的業(yè)務(wù)范圍，以市場(chǎng)公允價(jià)格作為交易基礎(chǔ)。

肖元真告訴記者，通常情況下，租給一般的企業(yè)一般給市場(chǎng)價(jià)，但是如果是知名企業(yè)，考慮到后續(xù)的資源、稅收等，價(jià)格可能稍微低一點(diǎn)。“但是如果是租給機(jī)關(guān)的話，就應(yīng)該是市場(chǎng)價(jià)格。如果其中有支持關(guān)系，則是其他的算法。”

記者調(diào)查了解到，該樓宇建筑標(biāo)準(zhǔn)是按照美國(guó)環(huán)保建筑最高等級(jí)的鉑金（LEED標(biāo)準(zhǔn)）級(jí)設(shè)計(jì)并已完成施工建設(shè)，但是其交易價(jià)格卻仍按照張江集團(tuán)與集電公司的日常關(guān)聯(lián)交易價(jià)格確定并簽約，在不少業(yè)內(nèi)人士看來，該交易價(jià)格有失公允性。

記者以咨詢的名義來到集電港租售中心，其中一位工作人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹稱，目前張江集電港4期東塊1號(hào)樓和2號(hào)樓尚在租售期并且現(xiàn)在入駐企業(yè)還不是很多。

從該人士提供給記者的價(jià)格來看，其中全裝修并且裝修標(biāo)準(zhǔn)較高的1號(hào)樓價(jià)格相對(duì)較貴為3.8元/平米/天，沒有進(jìn)行裝修的2號(hào)樓價(jià)格是3.2元/平米/天，這樣看來，2.5元/平米/天的價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格。

對(duì)于管委會(huì)已經(jīng)進(jìn)駐辦公的3號(hào)樓，該人士表示，由于該項(xiàng)目走的流程跟普通的商務(wù)租賃不一樣，也并不知道具體的租金是多少。

“即便是轉(zhuǎn)租也應(yīng)該是合理的租賃價(jià)格，不應(yīng)該低于市場(chǎng)平均價(jià)格。”嚴(yán)義明告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“如果后期租賃價(jià)格過低，就已經(jīng)不是正常的商業(yè)行為，則是變相的利益輸送。”

前獨(dú)立董事：不記得了

記者注意到，對(duì)于該物業(yè)的出租，當(dāng)初的公告是這樣描述的：“本次房屋租賃事項(xiàng)已經(jīng)公司五屆三十一次董事會(huì)會(huì)議審議通過,關(guān)聯(lián)董事回避了該事項(xiàng)的表決。公司獨(dú)立董事對(duì)此次租賃事宜已事前認(rèn)可,認(rèn)為此次張江集團(tuán)承租集電公司物業(yè)的關(guān)聯(lián)交易是公開、公平、公正的,不存在損害公司和全體股東特別是中小股東利益的情形”。“1、在該議案的表決中,關(guān)聯(lián)董事陳干錦、彭望爵回避了表決,表決程序合法、有效；2、此次張江集團(tuán)承租集電公司物業(yè)屬于公司正常的業(yè)務(wù)范圍,以市場(chǎng)公允價(jià)格作為交易基礎(chǔ),此次關(guān)聯(lián)交易是公開、公平、公正的,不存在損害公司和全體股東特別是中小股東利益的情形。”

記者昨天就此事聯(lián)系到時(shí)任張江高科獨(dú)立董事的周駿 （張江高科資料顯示現(xiàn)任上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司資金管理部經(jīng)理），周駿表示“不記得了。”

此前，張江高科在回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》關(guān)于《“市場(chǎng)招聘”總經(jīng)理谷奕偉離任 引發(fā)張江高科治理爭(zhēng)議》的報(bào)道時(shí)曾經(jīng)表示 “公司五屆董事會(huì)董事和獨(dú)立董事勤勉盡職”。