陸婭楠：限購松綁是救市良方嗎

最近，限購松綁成了樓市熱詞。自呼和浩特下文取消樓市限購后，一些大城市也躍躍欲試，不少二三線城市也或明或暗地出臺(tái)了樓市新政。

地方政府出臺(tái)樓市新政的初衷可以理解。房地產(chǎn)業(yè)在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的占比近20%，其產(chǎn)業(yè)鏈上下游涉及幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)，對(duì)穩(wěn)增長、促就業(yè)至關(guān)重要。房地產(chǎn)與建筑業(yè)的稅收還是地方財(cái)政收入的第一大來源，直接影響地方政府改善民生的底氣。因此，重視房地產(chǎn)市場波動(dòng)并及時(shí)調(diào)整相關(guān)政策，無可厚非。

地方政府因地制宜調(diào)整調(diào)控政策，也符合年初中央定下的“分類調(diào)控”精神。一線城市和部分二線城市長期房價(jià)高企，城市壓力過大，仍須嚴(yán)守限購紅線不動(dòng)搖。而部分三四線城市的環(huán)境、資源、人口壓力并不大，如今告別調(diào)控“一刀切”，降低購房的戶籍門檻，促進(jìn)正常的人口流動(dòng)，也未嘗不可。

然而，重視不等于就要救市，分類調(diào)控也不是不調(diào)控。住房市場的根本是滿足人的居住需求。大量投機(jī)投資性需求的進(jìn)入，會(huì)助推房價(jià)過快增長，使住房市場脫離實(shí)際使用需求的支撐，也加大了金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致有限資源錯(cuò)配，可能重傷城市元?dú)狻６鯛柖嗨箻鞘械拇笃鸫舐渚褪乔败囍b。因此政府必須堅(jiān)持抑制投機(jī)投資性需求，以民生為先發(fā)展住房市場，同時(shí)不盲目擴(kuò)大杠桿，防止房地產(chǎn)金融引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

限購甚至限貸松綁，也未必就能救市。從趨勢看，經(jīng)過十幾年的高速增長，我國住房市場目前已經(jīng)邁入高基數(shù)低增長的發(fā)展階段，這是無法逆轉(zhuǎn)的市場周期。從成因看，此輪調(diào)整主要是受去年下半年以來信貸收緊政策的影響。去年我國房地產(chǎn)貸款余額高達(dá)14.6萬億元，影子銀行的規(guī)模可能更大。無論是為了逐利，還是為了避險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)都沒有理由繼續(xù)向樓市開閘放水。而只要資金信貸閘門不開，無論需求側(cè)如何松綁，樓市都將缺乏恢復(fù)高漲的基礎(chǔ)。

其實(shí)，就樓市現(xiàn)狀而言，尚無必要出手救市。一方面，目前樓市調(diào)整的幅度極小，房價(jià)甚至尚未回調(diào)到2012年的水平，更未出現(xiàn)懸崖式下跌的趨勢，銀行系統(tǒng)完全可以承受相應(yīng)壓力。另一方面，目前的樓市調(diào)整符合有漲有跌的市場規(guī)律。一些急于樓市松綁的地方確實(shí)出現(xiàn)了交易清淡、房價(jià)漲幅收窄甚至下跌的情況，但這主要是由于當(dāng)?shù)剡^去幾年開發(fā)節(jié)奏與房價(jià)上漲過快，透支了市場未來需求，造成供求失衡。因此樓市調(diào)整更有利于擠掉泡沫，倒逼房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，優(yōu)勝劣汰，從而使百姓享受到性價(jià)比更高的住房產(chǎn)品。

換言之，樓市開始調(diào)整并不是一件壞事兒，反而是全社會(huì)期待已久的理性回歸。各級(jí)政府不妨“兩手抓”，既充分利用這次市場自我調(diào)整的機(jī)會(huì)，盡可能地降低房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，也做好市場預(yù)期管理，防止悲觀預(yù)期引發(fā)市場恐慌，切莫曲解了“分類調(diào)控”的本意，向市場釋放有可能引發(fā)誤讀、誤判和誤導(dǎo)的信號(hào)。