修房子不賺錢，服務(wù)才能賺錢？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

“優(yōu)質(zhì)公司為保證自身產(chǎn)品具備更大優(yōu)勢，或者更大程度挖掘客戶剩余價值，開始向產(chǎn)業(yè)上下游的建筑業(yè)、民營醫(yī)院和學(xué)校、銀行和券商、影院等領(lǐng)域擴(kuò)張。”這是海通證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師涂力磊在陽光城進(jìn)入到醫(yī)療行業(yè)后，對整個房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢判斷。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，此前，他和海通證券的其他地產(chǎn)分析師一起，完成了題為“房地產(chǎn)價值鏈重構(gòu)”的行業(yè)研究報告，提出房地產(chǎn)企業(yè)的多元化只有沿著地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈布局能獲得綜合競爭優(yōu)勢，得到持續(xù)的發(fā)展?jié)摿?。?xí)慣于靠土地和資產(chǎn)掙錢的開發(fā)商，將不得不面對一個新的趨勢：修房子不賺錢，服務(wù)才能賺錢。

“加法時代”正在來臨

上述研究報告指出，盡管部分城市的土地成交單價不斷創(chuàng)新高，但事實上過去幾年土地的增值幅度已經(jīng)低于同期的中長期銀行貸款利率。

根據(jù)海通證券的測算，2010~2013年期間，我國地價和房價復(fù)合增速僅分別為5.84％和5.16％。長期大量持有土地等待價值提升的時代已經(jīng)逐步過去。中長期看，房價漲幅應(yīng)該略高于通脹。美國自1975年到2013年的38年間，CPI上漲4.42倍，年均復(fù)合增速為3.99%；同期房價上漲5.54倍，年均復(fù)合增速為4.61%。2011~2013年，國內(nèi)地價、房價和CPI的復(fù)合年均增速分別為5.84％、5.16％和3.02％，已呈相互趨近態(tài)勢。

上述研究報告稱，未來五年的房地產(chǎn)市場供求缺口非常小，只有3.23億平方米，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從緊缺時代，轉(zhuǎn)向于供求平衡。在這個大背景下，房地產(chǎn)傳統(tǒng)的靠土地增值模式已告終結(jié)，堅持原來的單一化經(jīng)營，必然會給房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營帶來巨大的風(fēng)險，多元化經(jīng)營幾乎是必然的趨勢。

涂力磊由此提出了“加法時代”的概念。他認(rèn)為，在樓市的上半場，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做減法，但是到了下半場，開發(fā)商必須做加法。不僅要豐富自己的產(chǎn)品線，還要由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向地產(chǎn)行業(yè)以外。

行業(yè)內(nèi)部的跨界機(jī)會

這個被稱為“加法時代”的多元化延伸內(nèi)容范圍非常廣闊，既有房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域的咨詢、投資顧問、租賃管理等內(nèi)容，也有上下游產(chǎn)業(yè)鏈、養(yǎng)老和物流領(lǐng)域，還有工業(yè)地產(chǎn)以及房地產(chǎn)金融等領(lǐng)域的業(yè)務(wù)機(jī)會。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，從成熟國家實際經(jīng)驗看，房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈有望成為地產(chǎn)價值創(chuàng)造鏈新環(huán)節(jié)。截至今年6月2日，美國傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)公司只有36家，卻有244家REITS在美國上市，其中最大的REITS西蒙地產(chǎn)市值達(dá)517.25億美元，是最大開發(fā)商市值的六倍多。地產(chǎn)服務(wù)商世邦魏理仕的市值甚至超過西蒙地產(chǎn)。

按照美國2010年上市REITS的規(guī)模，預(yù)測我國的REITS發(fā)展前景，最終規(guī)模有希望達(dá)到7.72萬億元，能夠解決房地產(chǎn)開發(fā)16.34%的資金來源。

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的空間并不僅僅局限于REITS，還有服務(wù)領(lǐng)域。

2012年，美國房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)其他服務(wù)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收入占比分別為38％、42％和20％；我國對應(yīng)的這組數(shù)據(jù)分別是87％、11％和2％。這意味著我國開發(fā)商在房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域還有很大成長空間。根據(jù)預(yù)測，5年后我國14個大城市資產(chǎn)管理和服務(wù)費收入為705.65億元。

除了上述REITS和房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域的跨界，開發(fā)商還可以在工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域重點布局獲取其土地增值的機(jī)會。根據(jù)海通證券的測算，我國工業(yè)用地供應(yīng)在建設(shè)用地中的占比不斷走低，并且我國工業(yè)用地的利用效率偏低。例如，我國用地的容積率平均僅為0.3~0.6，這大大低于發(fā)達(dá)國家的1.0以上水平。

跨界核心：更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品

事實上，房地產(chǎn)行業(yè)跨界的真正價值在于——通過跨界整合服務(wù)，來實現(xiàn)更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品。

此前世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅在二季度地產(chǎn)金融形勢發(fā)布會上有一個明確的觀點：90后不會在一個城市終老，價值觀行為方式都會發(fā)生根本的轉(zhuǎn)變，所以如果還做完全同樣的房子，只是面積、戶型做一些改變，肯定沒有活路，因此要給客戶全然不同的產(chǎn)品和服務(wù)。世茂選擇給房子增加配套服務(wù)，來增加對客戶的吸引力。比如通過跨界引入醫(yī)療、教育、服務(wù)等企業(yè)。

但是，當(dāng)競爭對手也引入了這部分資源，自家的樓盤又拿出什么特色來吸引消費者購買？

涂力磊給出的辦法，跨行業(yè)投資，進(jìn)入到與地產(chǎn)有關(guān)的服務(wù)領(lǐng)域。他認(rèn)為，開發(fā)商應(yīng)該進(jìn)入到住宅配套服務(wù)領(lǐng)域，以提升產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢。目前的房地產(chǎn)跨業(yè)經(jīng)營方向，顯然仍然需要圍繞房地產(chǎn)的核心業(yè)務(wù)，否則幾乎很難成功。