鄧郁松：我國(guó)住房建設(shè)的峰值已到

□鄧郁松

■今年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速的回落包括房地產(chǎn)新開(kāi)工面積的下降，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定階段的必然結(jié)果，是趨勢(shì)性的，也是正常的回落。隨著由供不應(yīng)求向供求基本平衡的轉(zhuǎn)變，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從此前的快速發(fā)展階段進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。

■我國(guó)人口增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)已明顯放緩，考慮到目前住房需求狀況的變化，借鑒日本等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體住房市場(chǎng)發(fā)展與人口變動(dòng)之間的規(guī)律，可以判斷我國(guó)住房建設(shè)的峰值已到。

■要根據(jù)新階段房地產(chǎn)需求特點(diǎn)、人口結(jié)構(gòu)變化特征，適時(shí)完善相關(guān)政策，防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行：一是要更加重視完善有利于居民持續(xù)換購(gòu)住房的政策，二是要更加重視防范房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)信貸政策基本穩(wěn)定，應(yīng)盡可能實(shí)行中性的房地產(chǎn)金融政策，三是要防范和化解房地產(chǎn)供給過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)。

今年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速持續(xù)回落，新開(kāi)工面積和銷售面積均低于上年同期，5月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市已達(dá)到35個(gè)，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)較快上漲的態(tài)勢(shì)也得以改變。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的短期波動(dòng)與多種因素有關(guān)，但必須看到，投資增速等指標(biāo)的變化實(shí)際上表明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從過(guò)去15年的快速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展階段。準(zhǔn)確把握新階段的發(fā)展特征，將有利于全面、客觀看待判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的變化，并根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展階段的變化進(jìn)一步完善相關(guān)政策。

城鎮(zhèn)住房總量不足矛盾已基本解決

1998年以來(lái)我國(guó)房屋建設(shè)速度明顯加快，2013年全國(guó)房屋新開(kāi)工面積達(dá)到20.1億平方米，是1998年的9.87倍。隨著房屋建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房條件明顯改善。2012年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積達(dá)到32.91平方米，比1998年提高了14.25平方米。根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所課題組測(cè)算，目前我國(guó)城鎮(zhèn)戶均住房已達(dá)到一套左右，城鎮(zhèn)住房總量不足的矛盾已基本解決，但仍面臨區(qū)域住房市場(chǎng)發(fā)展不平衡，住房成套率和住房質(zhì)量有待進(jìn)一步提升等問(wèn)題。

雖然從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，我國(guó)人口的城鎮(zhèn)化率仍有較大提升空間，但由于目前城鎮(zhèn)存量人口住房總量不足的問(wèn)題已得到基本解決，人均住房面積也得到較大提升，這意味著未來(lái)城鎮(zhèn)住房需求將呈現(xiàn)與以往不同的特征，住房的增量需求將主要來(lái)自現(xiàn)有存量房(如棚戶區(qū)、老舊小區(qū)的拆遷改造等)的更新改造、城鎮(zhèn)新增人口和家庭小型化帶來(lái)的新增需求三方面。

2010年以來(lái)我國(guó)住宅新開(kāi)工面積較此前大幅增長(zhǎng)，過(guò)去4年住宅年均新開(kāi)工面積達(dá)到13.8億平方米，年均住宅新開(kāi)工面積是2006年的2.14倍。從2014年開(kāi)始，前期大規(guī)模開(kāi)工建設(shè)的住宅將相繼進(jìn)入竣工期，這一過(guò)程將持續(xù)5年左右的時(shí)間。住房竣工量的明顯增加將進(jìn)一步增加存量住宅數(shù)量，加之我國(guó)大力推行計(jì)劃生育和優(yōu)生優(yōu)育等政策，人口增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)已明顯放緩，考慮到目前住房需求狀況的變化，借鑒日本等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體住房市場(chǎng)發(fā)展與人口變動(dòng)之間的規(guī)律，可以判斷我國(guó)住房建設(shè)的峰值已到。雖然2013年全國(guó)房屋新開(kāi)工面積略高于2011年的水平，但2013年住宅新開(kāi)工面積卻略低于2011年。由于住宅新開(kāi)工規(guī)模占全部房屋新開(kāi)工規(guī)模的75%左右，住房新開(kāi)工規(guī)模峰值的出現(xiàn)意味著2013年很可能是我國(guó)房地產(chǎn)新開(kāi)工面積的峰值。

因此，今年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速的回落、包括房地產(chǎn)新開(kāi)工面積的下降是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定階段的必然結(jié)果，是趨勢(shì)性的，也是正常的回落。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由供不應(yīng)求向供求基本平衡的轉(zhuǎn)變，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從此前的快速發(fā)展階段進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。

房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展階段的特征與關(guān)注點(diǎn)

無(wú)論從過(guò)去15年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的情況看，還是從日本等典型經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程看，在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展階段普遍呈現(xiàn)投資增速較高、銷售量持續(xù)較快增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)漲幅較高的特征。但在進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段后，房地產(chǎn)新開(kāi)工面積將會(huì)下降，新房銷售量將會(huì)減少，二手房交易量增多，投資增速和房?jī)r(jià)漲幅也將回落。顯然，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段不同，市場(chǎng)運(yùn)行特征會(huì)存在較大差異。因此，既不能將發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場(chǎng)處于平穩(wěn)發(fā)展階段的特征作為評(píng)判過(guò)去15年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展期運(yùn)行是否正常的標(biāo)準(zhǔn)，也不宜將過(guò)去15年我國(guó)房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)的較快增長(zhǎng)作為可以長(zhǎng)期持續(xù)的標(biāo)準(zhǔn)。還要認(rèn)識(shí)到，美國(guó)、日本等典型經(jīng)濟(jì)體都是在進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段后，出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題。因此，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段后，需要根據(jù)新階段房地產(chǎn)需求特點(diǎn)、人口結(jié)構(gòu)變化特征，適時(shí)完善相關(guān)政策，防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

一是要更加重視完善有利于居民持續(xù)換購(gòu)住房的政策。居民改善住房是一個(gè)持續(xù)過(guò)程，隨著居民年齡、工作、家庭和收入等情況的變化，居民將會(huì)經(jīng)歷多次換購(gòu)住房的過(guò)程，以不斷改善居住條件。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，購(gòu)房年齡人口主要集中在20-64歲，其中20-34歲以首次置業(yè)為主，35—64歲主要是改善型需求。從我國(guó)人口結(jié)構(gòu)看，處于首次置業(yè)階段的年齡人口大約占全部購(gòu)房年齡段人口的1/3,而處于改善型需求年齡段的人口大約占全部購(gòu)房年齡段人口的2/3。因此在住房總量不足的矛盾基本解決后，在住房政策方面，需要更加重視完善有利于居民持續(xù)換購(gòu)住房的金融、稅收等方面的政策，如降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，鼓勵(lì)梯度消費(fèi)；進(jìn)一步完善信貸政策，支持居民正常的改善型需求等。隨著我國(guó)住房總量規(guī)模的擴(kuò)大，完善有利于居民持續(xù)換購(gòu)住房的政策，不僅有利于不斷提高居民的居住水平，而且居民換購(gòu)住房會(huì)對(duì)房屋中介、建材、家具、家電、裝修等相關(guān)行業(yè)增長(zhǎng)形成較大的帶動(dòng)作用，這也會(huì)在一定程度上對(duì)沖房地產(chǎn)投資增速正?；芈涞挠绊?。

二是要更加重視防范房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。為刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)實(shí)行低利率政策是美國(guó)、日本等典型經(jīng)濟(jì)體催生房?jī)r(jià)泡沫的首要原因，而在長(zhǎng)期實(shí)行低利率政策后快速、大幅提高利率水平則是引爆房?jī)r(jià)泡沫的直接原因。由于房地產(chǎn)金融政策、特別是信貸政策的大幅調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大，要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行，防范房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，就要保持房地產(chǎn)信貸政策基本穩(wěn)定，為此，應(yīng)盡可能實(shí)行中性的房地產(chǎn)金融政策，既不鼓勵(lì)、也不抑制對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款和對(duì)居民的住房消費(fèi)貸款。如因宏觀經(jīng)濟(jì)變化而調(diào)整貨幣政策、特別是利率政策時(shí)，要采取有效措施對(duì)沖利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，如可實(shí)行首付與貸款利率反向調(diào)節(jié)政策，在利率水平提高時(shí)適當(dāng)降低首付比例，在下調(diào)利率時(shí)適當(dāng)增加首付比例，向市場(chǎng)傳遞中性的住房金融政策信號(hào)。

三是要防范和化解房地產(chǎn)供給過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)。2010年以來(lái)，我國(guó)房屋新開(kāi)工面積較此前大幅增長(zhǎng)，其中部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)新增供應(yīng)量顯著超過(guò)當(dāng)?shù)氐恼Ｐ枨罅?，由此形成供給過(guò)剩問(wèn)題，這實(shí)際上是產(chǎn)能過(guò)剩在房地產(chǎn)領(lǐng)域的表現(xiàn)。目前，一些城市待售房規(guī)模過(guò)大、供給過(guò)剩問(wèn)題較為突出，需要采取有針對(duì)性的措施，化解部分城市供給過(guò)剩型的風(fēng)險(xiǎn)。建議對(duì)房地產(chǎn)新增供應(yīng)量過(guò)大和去庫(kù)存周期過(guò)長(zhǎng)的城市，嚴(yán)控新增用地規(guī)模，通過(guò)減少土地供應(yīng)量逐步解決部分城市供應(yīng)量過(guò)大問(wèn)題，防止產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題在房地產(chǎn)領(lǐng)域蔓延。

四是要更加重視提高住房質(zhì)量和改善人居環(huán)境。在城鎮(zhèn)住房總量不足的矛盾基本解決后，需要將住房政策重點(diǎn)轉(zhuǎn)向提高住房質(zhì)量和改善人居環(huán)境，提高住房成套率，并在住房建設(shè)和改造中更加重視從節(jié)能和可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)出發(fā)不斷提高住房的功能要求。

(作者系國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng))