金秋大廈虧損之謎：配股項(xiàng)目未經(jīng)公告變成公益性項(xiàng)目

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王霞 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 王霞 發(fā)自上海

張江高科2008年的配股項(xiàng)目金秋大廈最終虧損引起人們關(guān)注。

據(jù)了解，2008年，張江高科曾有一次配股，配股項(xiàng)目之一是投資5.39億元的金秋大廈，當(dāng)時(shí)評(píng)估的內(nèi)部收益率為9.07%，但金秋大廈最終在2013年報(bào)中被披露虧損0.22億元。

張江高科一位內(nèi)部人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，金秋大廈之所以沒(méi)有達(dá)到預(yù)計(jì)收益，是因?yàn)樵擁?xiàng)目原本作為公司的配股項(xiàng)目，最終變?yōu)楣嫘缘捻?xiàng)目。

募集資金用途發(fā)生變化，既沒(méi)有經(jīng)過(guò)董事會(huì)的決策程序，也沒(méi)有對(duì)投資者進(jìn)行信息披露。記者查閱張江高科2013年報(bào)發(fā)現(xiàn)，在配股承諾項(xiàng)目是否變更項(xiàng)目一欄中，金秋大廈一欄顯示是 “否”，而事實(shí)上，該項(xiàng)目用途已經(jīng)變?yōu)椤疤熘溩尤瞬殴ⅰ?。同時(shí)，記者也沒(méi)有查詢到張江高科曾經(jīng)發(fā)布過(guò)的關(guān)于該項(xiàng)目的用途變更公告。

對(duì)此，張江高科董秘朱攀向記者表示，金秋大廈確實(shí)被做成了人才公寓項(xiàng)目，但是有政府補(bǔ)貼。而公司沒(méi)有正面回應(yīng)有關(guān)董事會(huì)決策和向投資者披露的問(wèn)題。

預(yù)計(jì)收益率9.07%實(shí)際虧損/

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱張江高科公告發(fā)現(xiàn)，2008年，公司籌建金秋大廈，且作為公司的配股項(xiàng)目。

根據(jù)公告，該項(xiàng)目當(dāng)時(shí)被稱作集電港三期——南塊項(xiàng)目，位于張江集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)A區(qū)5-6地塊，北抵5-4地塊，東靠盛夏路，南達(dá)祖沖之路，西臨世和中心。項(xiàng)目由3幢11-14層公寓式酒店，1組2層商業(yè)裙房及其附屬配套設(shè)施組成，公司表示，建成后對(duì)外出租。

項(xiàng)目總投資約為5.39億元，其中募集資金3.51億元，不足部分自籌解決。公司對(duì)于投資收益比較樂(lè)觀，表示 “本項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率為9.07%，投資回收期為13.4年（包含2年建設(shè)期）?！?/p>

然而，公司2013年財(cái)報(bào)顯示，項(xiàng)目已完成募集資金3.51億元，項(xiàng)目竣工備案、規(guī)劃驗(yàn)收和產(chǎn)證也已完成，預(yù)計(jì)收益為0.27億元，而實(shí)際情況是虧損0.22億元，并不符合預(yù)計(jì)收益。

對(duì)此，公司解釋稱，“商業(yè)運(yùn)營(yíng)方案延后，2013年處于招商、裝修和免租階段，經(jīng)營(yíng)收入低于原預(yù)期，運(yùn)營(yíng)成本高于原預(yù)期。”

不過(guò)，前述張江高科內(nèi)部人士告訴記者，集電港三期作為配股項(xiàng)目到張江高科，當(dāng)時(shí)配股公告的投資收益為9.7%，投資收益也是對(duì)投資人承諾的，但“實(shí)際上，投資的收益跟承諾不符合，背后不僅僅是商業(yè)運(yùn)營(yíng)的原因?！痹撊耸扛嬖V記者。

金秋大廈轉(zhuǎn)讓協(xié)議蹊蹺解除/

記者查閱張江高科相關(guān)公告發(fā)現(xiàn)，金秋大廈的命運(yùn)一波三折，從公司表示用來(lái)出租，到簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，又到簽訂出售協(xié)議，最終這項(xiàng)可能為公司帶來(lái)約100%利潤(rùn)的交易協(xié)議卻被解除了。

2011年1月，張江高科發(fā)布的上海張江高科技園區(qū)開(kāi)發(fā)股份有限公司關(guān)于全資子公司——上海張江集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂《“金秋大廈”項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的公告顯示，該公司于2010年12月30日與宿遷申華工業(yè)園發(fā)展有限公司 (以下簡(jiǎn)稱宿遷申華工業(yè)園)簽訂《“金秋大廈”項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，張江集電公司將金秋大廈轉(zhuǎn)讓給宿遷申華工業(yè)園。

根據(jù)當(dāng)時(shí)的協(xié)議，交易價(jià)格為11億元，張江集電公司應(yīng)在2011年4月20日前辦理金秋大廈項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)、在建工程所有權(quán)及所屬土地的使用權(quán)在內(nèi)的在建工程過(guò)戶登記手續(xù)。

前述張江高科內(nèi)部人士表示，當(dāng)時(shí)之所以與受讓方簽訂協(xié)議，是因?yàn)轫?xiàng)目已經(jīng)完成竣工，但沒(méi)有拿到產(chǎn)證。“因此，雙方簽訂的是轉(zhuǎn)讓協(xié)議，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為11億元，即毛利為5.5億元?！?/p>

大約半年后，金秋大廈拿到產(chǎn)證，張江高科對(duì)該項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓也變成了出售。

2011年8月10日，張江高科發(fā)布公告稱出售金秋大廈。交易雙方已簽訂了 《上海市商品房出售合同》，受讓方共耀實(shí)業(yè)將在2013年底之前付清所有款項(xiàng)。

然而，2012年3月，張江高科突然宣布解除“金秋大廈”項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的協(xié)議。公告顯示，公司第五屆董事會(huì)第八次會(huì)議于2012年3月29日以通訊表決方式召開(kāi)，與會(huì)7名董事一致表決通過(guò)了《關(guān)于解除“金秋大廈”項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的協(xié)議》的決議。

根據(jù)公司的決議，董事會(huì)同意全資子公司上海張江集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司和上海共耀實(shí)業(yè)有限公司、宿遷申華工業(yè)園發(fā)展有限公司、致富集團(tuán)有限公司協(xié)議解除關(guān)于上海市浦東新區(qū)祖沖之路2305號(hào)的《“金秋大廈”項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、《上海市商品房出售合同》以及相關(guān)附屬文件，達(dá)成《關(guān)于解除“金秋大廈”項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的協(xié)議》。

配股項(xiàng)目變身人才公寓/

對(duì)此，張江高科前述內(nèi)部人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，金秋大廈在集團(tuán)的要求下被改為承擔(dān)了公益性功能的人才公寓，房租為市場(chǎng)價(jià)格的三分之一。

“當(dāng)時(shí)有關(guān)部門(mén)稱張江集團(tuán)沒(méi)有人才公寓，集團(tuán)就將張江高科的金秋大廈追加投資，以裝修的方式當(dāng)作公租房出租?！痹撊耸勘硎荆鞍凑帐袌?chǎng)的價(jià)格，該地段房租應(yīng)該是每月3000元以上，但按張江集團(tuán)要求，金秋大廈租金不能超過(guò)每月1000元?！?/p>

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱公開(kāi)資料發(fā)現(xiàn)，2011年12月，金秋大廈位于浦東祖沖之路2305號(hào)（盛夏路口），上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司為其物業(yè)管理公司，如今已經(jīng)改名為“天之驕子人才公寓”。

公開(kāi)資料顯示，上海張江高科技園區(qū)在2011年12月18日啟動(dòng)“張江聚才計(jì)劃”，其中最主要的內(nèi)容為“雙1000工程”，即實(shí)現(xiàn)張江人才的居住成本、創(chuàng)業(yè)辦公成本分別只需每月人均1000元?！懊咳嗣吭轮恍柚Ц?000元，就可以入住各類(lèi)配套設(shè)施齊全的人才公寓。”

記者來(lái)到祖沖之路2305號(hào)的人才公寓，張江園區(qū)人才公寓運(yùn)營(yíng)辦公室一位工作人員告訴記者，目前人才公寓還可以申請(qǐng)，但是已經(jīng)需要排隊(duì)了，而公寓的租住價(jià)格根據(jù)不同的樓層從每月800元到4000元不等。

據(jù)前述內(nèi)部人士介紹，2008年公告集資的配股項(xiàng)目最終變成了具有公益性功能的項(xiàng)目。募集資金用途已經(jīng)發(fā)生變化，但并沒(méi)有經(jīng)過(guò)相關(guān)程序和項(xiàng)目用途發(fā)生改變的公告。

“對(duì)于中小股東而言，當(dāng)年以市場(chǎng)的價(jià)格配股，但是項(xiàng)目最終為公益性功能?！痹撊耸勘硎?，“當(dāng)時(shí)經(jīng)營(yíng)管理層不同意，因?yàn)榻鹎锎髲B同時(shí)也是募資配股項(xiàng)目，如果承諾不兌現(xiàn)，會(huì)影響公司后續(xù)再融資。”

證券律師嚴(yán)義明對(duì)記者表示，公司決策程序是否違法還要看公司內(nèi)部如何規(guī)定，比如哪些可以由大股東做決定，哪些需要提交董事會(huì)或者股東大會(huì)討論?！暗菬o(wú)論如何，募集資金用途變更，卻沒(méi)有對(duì)外披露涉嫌違法?！?/p>

張江高科董秘朱攀向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者坦言，人才公寓的項(xiàng)目房租較低，但是有政府的補(bǔ)貼，針對(duì)房租低的問(wèn)題，公司正在與有關(guān)部門(mén)協(xié)商，近期可能會(huì)有一些措施公布。