金秋大廈虧損之謎：配股項目未經(jīng)公告變成公益性項目

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王霞 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 王霞 發(fā)自上海

張江高科2008年的配股項目金秋大廈最終虧損引起人們關(guān)注。

據(jù)了解，2008年，張江高科曾有一次配股，配股項目之一是投資5.39億元的金秋大廈，當(dāng)時評估的內(nèi)部收益率為9.07%，但金秋大廈最終在2013年報中被披露虧損0.22億元。

張江高科一位內(nèi)部人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，金秋大廈之所以沒有達到預(yù)計收益，是因為該項目原本作為公司的配股項目，最終變?yōu)楣嫘缘捻椖俊?/p>

募集資金用途發(fā)生變化，既沒有經(jīng)過董事會的決策程序，也沒有對投資者進行信息披露。記者查閱張江高科2013年報發(fā)現(xiàn)，在配股承諾項目是否變更項目一欄中，金秋大廈一欄顯示是 “否”，而事實上，該項目用途已經(jīng)變?yōu)椤疤熘溩尤瞬殴ⅰ?。同時，記者也沒有查詢到張江高科曾經(jīng)發(fā)布過的關(guān)于該項目的用途變更公告。

對此，張江高科董秘朱攀向記者表示，金秋大廈確實被做成了人才公寓項目，但是有政府補貼。而公司沒有正面回應(yīng)有關(guān)董事會決策和向投資者披露的問題。

預(yù)計收益率9.07%實際虧損/

《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱張江高科公告發(fā)現(xiàn)，2008年，公司籌建金秋大廈，且作為公司的配股項目。

根據(jù)公告，該項目當(dāng)時被稱作集電港三期——南塊項目，位于張江集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)A區(qū)5-6地塊，北抵5-4地塊，東靠盛夏路，南達祖沖之路，西臨世和中心。項目由3幢11-14層公寓式酒店，1組2層商業(yè)裙房及其附屬配套設(shè)施組成，公司表示，建成后對外出租。

項目總投資約為5.39億元，其中募集資金3.51億元，不足部分自籌解決。公司對于投資收益比較樂觀，表示 “本項目內(nèi)部收益率為9.07%，投資回收期為13.4年（包含2年建設(shè)期）?！?/p>

然而，公司2013年財報顯示，項目已完成募集資金3.51億元，項目竣工備案、規(guī)劃驗收和產(chǎn)證也已完成，預(yù)計收益為0.27億元，而實際情況是虧損0.22億元，并不符合預(yù)計收益。

對此，公司解釋稱，“商業(yè)運營方案延后，2013年處于招商、裝修和免租階段，經(jīng)營收入低于原預(yù)期，運營成本高于原預(yù)期?！?/p>

不過，前述張江高科內(nèi)部人士告訴記者，集電港三期作為配股項目到張江高科，當(dāng)時配股公告的投資收益為9.7%，投資收益也是對投資人承諾的，但“實際上，投資的收益跟承諾不符合，背后不僅僅是商業(yè)運營的原因?！痹撊耸扛嬖V記者。

金秋大廈轉(zhuǎn)讓協(xié)議蹊蹺解除/

記者查閱張江高科相關(guān)公告發(fā)現(xiàn)，金秋大廈的命運一波三折，從公司表示用來出租，到簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，又到簽訂出售協(xié)議，最終這項可能為公司帶來約100%利潤的交易協(xié)議卻被解除了。

2011年1月，張江高科發(fā)布的上海張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司關(guān)于全資子公司——上海張江集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)有限公司簽訂《“金秋大廈”項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的公告顯示，該公司于2010年12月30日與宿遷申華工業(yè)園發(fā)展有限公司 (以下簡稱宿遷申華工業(yè)園)簽訂《“金秋大廈”項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，張江集電公司將金秋大廈轉(zhuǎn)讓給宿遷申華工業(yè)園。

根據(jù)當(dāng)時的協(xié)議，交易價格為11億元，張江集電公司應(yīng)在2011年4月20日前辦理金秋大廈項目的開發(fā)權(quán)、在建工程所有權(quán)及所屬土地的使用權(quán)在內(nèi)的在建工程過戶登記手續(xù)。

前述張江高科內(nèi)部人士表示，當(dāng)時之所以與受讓方簽訂協(xié)議，是因為項目已經(jīng)完成竣工，但沒有拿到產(chǎn)證?！耙虼耍p方簽訂的是轉(zhuǎn)讓協(xié)議，轉(zhuǎn)讓價格為11億元，即毛利為5.5億元。”

大約半年后，金秋大廈拿到產(chǎn)證，張江高科對該項目的轉(zhuǎn)讓也變成了出售。

2011年8月10日，張江高科發(fā)布公告稱出售金秋大廈。交易雙方已簽訂了 《上海市商品房出售合同》，受讓方共耀實業(yè)將在2013年底之前付清所有款項。

然而，2012年3月，張江高科突然宣布解除“金秋大廈”項目轉(zhuǎn)讓的協(xié)議。公告顯示，公司第五屆董事會第八次會議于2012年3月29日以通訊表決方式召開，與會7名董事一致表決通過了《關(guān)于解除“金秋大廈”項目轉(zhuǎn)讓的協(xié)議》的決議。

根據(jù)公司的決議，董事會同意全資子公司上海張江集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)有限公司和上海共耀實業(yè)有限公司、宿遷申華工業(yè)園發(fā)展有限公司、致富集團有限公司協(xié)議解除關(guān)于上海市浦東新區(qū)祖沖之路2305號的《“金秋大廈”項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、《上海市商品房出售合同》以及相關(guān)附屬文件，達成《關(guān)于解除“金秋大廈”項目轉(zhuǎn)讓的協(xié)議》。

配股項目變身人才公寓/

對此，張江高科前述內(nèi)部人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，金秋大廈在集團的要求下被改為承擔(dān)了公益性功能的人才公寓，房租為市場價格的三分之一。

“當(dāng)時有關(guān)部門稱張江集團沒有人才公寓，集團就將張江高科的金秋大廈追加投資，以裝修的方式當(dāng)作公租房出租?！痹撊耸勘硎荆鞍凑帐袌龅膬r格，該地段房租應(yīng)該是每月3000元以上，但按張江集團要求，金秋大廈租金不能超過每月1000元?！?/p>

《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱公開資料發(fā)現(xiàn)，2011年12月，金秋大廈位于浦東祖沖之路2305號（盛夏路口），上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司為其物業(yè)管理公司，如今已經(jīng)改名為“天之驕子人才公寓”。

公開資料顯示，上海張江高科技園區(qū)在2011年12月18日啟動“張江聚才計劃”，其中最主要的內(nèi)容為“雙1000工程”，即實現(xiàn)張江人才的居住成本、創(chuàng)業(yè)辦公成本分別只需每月人均1000元?！懊咳嗣吭轮恍柚Ц?000元，就可以入住各類配套設(shè)施齊全的人才公寓?！?/p>

記者來到祖沖之路2305號的人才公寓，張江園區(qū)人才公寓運營辦公室一位工作人員告訴記者，目前人才公寓還可以申請，但是已經(jīng)需要排隊了，而公寓的租住價格根據(jù)不同的樓層從每月800元到4000元不等。

據(jù)前述內(nèi)部人士介紹，2008年公告集資的配股項目最終變成了具有公益性功能的項目。募集資金用途已經(jīng)發(fā)生變化，但并沒有經(jīng)過相關(guān)程序和項目用途發(fā)生改變的公告。

“對于中小股東而言，當(dāng)年以市場的價格配股，但是項目最終為公益性功能。”該人士表示，“當(dāng)時經(jīng)營管理層不同意，因為金秋大廈同時也是募資配股項目，如果承諾不兌現(xiàn)，會影響公司后續(xù)再融資?！?/p>

證券律師嚴義明對記者表示，公司決策程序是否違法還要看公司內(nèi)部如何規(guī)定，比如哪些可以由大股東做決定，哪些需要提交董事會或者股東大會討論?！暗菬o論如何，募集資金用途變更，卻沒有對外披露涉嫌違法?！?/p>

張江高科董秘朱攀向 《每日經(jīng)濟新聞》記者坦言，人才公寓的項目房租較低，但是有政府的補貼，針對房租低的問題，公司正在與有關(guān)部門協(xié)商，近期可能會有一些措施公布。