無(wú)錫樓市樣本調(diào)查———庫(kù)存房源將近14萬(wàn)套 危機(jī)短期內(nèi)無(wú)破解跡象

每經(jīng)編輯 陳小雨

每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自江蘇無(wú)錫

今年以來(lái)，全國(guó)多地紛紛出臺(tái)包括放寬公積金貸款、購(gòu)房落戶在內(nèi)的政策，被市場(chǎng)解讀為“房地產(chǎn)救市”，地處太湖畔的江蘇省無(wú)錫市，今年4月就出臺(tái)了“放寬吸引投資、購(gòu)買(mǎi)商品房人員戶口遷入條件”的政策。

為什么地方政府對(duì)于房地產(chǎn)如此“關(guān)愛(ài)”，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)無(wú)錫“樣本”的調(diào)查也許可以反映出真相。

6月16日至20日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)無(wú)錫樓市，進(jìn)行了五天的時(shí)間的調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，在巨大的庫(kù)存壓力之下，面臨銷(xiāo)售遇冷的局面。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，無(wú)錫目前約有14萬(wàn)套房源的庫(kù)存，按目前的去化速度來(lái)看,去化時(shí)間則需要兩年。

對(duì)此，無(wú)錫本地的房地產(chǎn)行業(yè)專家張光對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在庫(kù)存壓頂銷(xiāo)售緩慢的情況之下，開(kāi)發(fā)商只有通過(guò)降價(jià)吸引購(gòu)房者。未來(lái)隨著大量樓盤(pán)的入市，短期內(nèi)看不到困局的破解，樓市的危機(jī)還將持續(xù)下去。

低迷的樓市無(wú)聊的售姐

地處長(zhǎng)三角核心位置的無(wú)錫，素有太湖明珠之稱。近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，無(wú)錫的房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入快速發(fā)展階段，有業(yè)內(nèi)人士甚至用無(wú)錫將成為各大房企兵家必爭(zhēng)之地來(lái)形容無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆程度。

然而，盛名之下，無(wú)錫樓市的銷(xiāo)售卻一直不溫不火，甚至較為冷清。為了一探無(wú)錫樓市的銷(xiāo)售情況，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者6月16日至20日，對(duì)無(wú)錫樓市進(jìn)行了走訪調(diào)查。

6月16日，記者以購(gòu)房者的名義前往無(wú)錫長(zhǎng)江路，該路段擁有60萬(wàn)平方米規(guī)模的金域緹香、30萬(wàn)平方米的中央公園和60萬(wàn)平方米的長(zhǎng)江國(guó)際花園等樓盤(pán)。

在其中一處樓盤(pán)的售樓部，售樓小姐向記者強(qiáng)調(diào)，他們的樓盤(pán)銷(xiāo)售很好，剩下的房源并不多，希望記者盡快決定，以免看好的房源被搶走。但是有意思的是，在記者看房的一個(gè)小時(shí)當(dāng)中，該項(xiàng)目售樓部并無(wú)其他人員進(jìn)來(lái)看房，其余的售樓人員只是在相互聊天和玩手機(jī)。

同樣，在另外兩家樓盤(pán)的售樓部，記者看到也是一片相當(dāng)冷清，銷(xiāo)售平淡的局面。對(duì)此，張光表示，“因?yàn)榇饲颁N(xiāo)售不景氣，無(wú)錫有很多樓盤(pán)前兩年開(kāi)盤(pán)的，一直在賣(mài)，導(dǎo)致現(xiàn)在出現(xiàn)交錢(qián)就能馬上拿房的情況。”

據(jù)了解，位于無(wú)錫新區(qū)的四季公寓項(xiàng)目，從2008年就取得了銷(xiāo)售許可證，并推出1688套房源，但是截至今年1月，該項(xiàng)目?jī)H賣(mài)出511套房源，6年去化率僅為30.2%。位于無(wú)錫新區(qū)太湖大道上的奕翔國(guó)際公寓項(xiàng)目，從2011年取得銷(xiāo)售許可證，并推出1128套房源，截至今年1月，僅賣(mài)出去498套，去化率44%。

上述樓盤(pán)冷清的情況，也反映在了數(shù)據(jù)上。無(wú)錫搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)顯示，剛剛過(guò)去的三、四月份，全市共成交商品房82.8萬(wàn)平方米，同比去年“金三銀四”下跌了19.6%，住宅成交62.9萬(wàn)平方米，同比下降了24.6%。被譽(yù)為“金三銀四”的樓市傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，如今含金量大大降低。

堰橋銷(xiāo)售樣本高中生客串拉客

6月17日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者前往樓盤(pán)集中的無(wú)錫惠山新城的堰橋鎮(zhèn)。就是這樣一座小鎮(zhèn)，集中了近10家開(kāi)發(fā)商和15家左右的樓盤(pán)，其中不乏品牌房企，總量達(dá)到500萬(wàn)平方米以上。

位于堰橋鎮(zhèn)核心位置的波士頓公館，總量達(dá)78萬(wàn)平方米，其售樓部冷清，售樓小姐相互聊天以打發(fā)時(shí)間。

記者剛從售樓部出來(lái)，就遭到了近十位售樓人員的“圍攻”，他們集中詢問(wèn)記者購(gòu)房的戶型和意向，并極力向記者推薦自家樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)。在經(jīng)過(guò)一番了解之后，記者選擇華潤(rùn).橡樹(shù)灣的置業(yè)顧問(wèn)小鄭，他對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，搶客戶是這邊各家樓盤(pán)必要手段，“沒(méi)有辦法，相鄰樓盤(pán)也派工作人員到我們這邊搶客源，大家都在相互搶客戶，我今天一天就才拉了你一個(gè)客戶，來(lái)看房子的人太少了。”

據(jù)小鄭稱，他嚴(yán)格來(lái)說(shuō)不算華潤(rùn)的售樓人員，只是剛剛高考結(jié)束，利用暑假時(shí)間進(jìn)行實(shí)踐的高中畢業(yè)生，“經(jīng)過(guò)幾天的培訓(xùn)之后，我們就開(kāi)始上崗，每天的任務(wù)就是派到競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的售樓部去攔截客戶，拉一位客戶是40元，底薪是100元一天，很多樓盤(pán)都聘用了高中畢業(yè)生搶客戶。”

此外，小鄭還表示，“每個(gè)樓盤(pán)都派了2～４個(gè)人，去別的樓盤(pán)售樓部門(mén)前攔截客源，見(jiàn)到從售樓部出來(lái)的就上去拉，這比我們發(fā)單子成功率要高很多。從別的樓盤(pán)售樓部出來(lái)的，都是想買(mǎi)房的意向度都很好的客戶，就是我們的目標(biāo)。”

公開(kāi)資料顯示，華潤(rùn).橡樹(shù)灣體量達(dá)到80萬(wàn)平方米，今年5月18日首次開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天購(gòu)房享受8.8折優(yōu)惠，“來(lái)自于外地的投資者買(mǎi)的比較多，無(wú)錫本地人買(mǎi)的很少。”小鄭對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，“除了開(kāi)盤(pán)那天集中賣(mài)出150多套樓盤(pán)之外，之后就賣(mài)不動(dòng)了，每天就依靠我們拉客戶去看房子，否則就有可能一天都沒(méi)有人來(lái)售樓部看房。”

對(duì)于堰橋鎮(zhèn)搶客戶的現(xiàn)象，張光認(rèn)為，堰橋鎮(zhèn)是無(wú)錫人眼中的鄉(xiāng)下，但是卻集聚了十幾家開(kāi)發(fā)商，有大量樓盤(pán)在售，銷(xiāo)售速度十分緩慢。對(duì)于攔截客戶的情況，張光表示，“無(wú)錫很多樓盤(pán)都這樣，甚至出現(xiàn)一些樓盤(pán)的工作人員因?yàn)闋?zhēng)搶客戶相互之間發(fā)生糾紛的情況。”

同時(shí)，張光還對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，不僅僅只有無(wú)錫堰橋鎮(zhèn)出現(xiàn)搶客戶的現(xiàn)象，樓盤(pán)稍微集中的一位區(qū)域都會(huì)有這種情況，“如果不去搶客戶，那么很多樓盤(pán)就會(huì)出現(xiàn)沒(méi)有人去看房的局面。”

高企的庫(kù)存低迷的銷(xiāo)售

雖然開(kāi)發(fā)商大幅度降價(jià)促銷(xiāo)，以期加速去化庫(kù)存，達(dá)到回籠資金的目的。然而，銷(xiāo)售的低迷，令無(wú)錫樓市的庫(kù)存一直居高不下。

搜房網(wǎng)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月27日，無(wú)錫商品房庫(kù)存套數(shù)為139635套。

無(wú)錫高達(dá)近14萬(wàn)套的庫(kù)存，也高居全國(guó)十大城市庫(kù)存量的第三位，位于江蘇城市庫(kù)存量的首位。

由于無(wú)錫樓市庫(kù)存量越來(lái)越大，庫(kù)存量也變的越來(lái)越敏感，此前一直定時(shí)發(fā)布的無(wú)錫樓市庫(kù)存數(shù)據(jù)則從今年一季度開(kāi)始，有關(guān)部門(mén)已經(jīng)不對(duì)外公布庫(kù)存數(shù)據(jù)。

中信建投證券4月份發(fā)布的無(wú)錫樓市調(diào)研紀(jì)要顯示，目前無(wú)錫市可見(jiàn)及隱形的商品房庫(kù)存超過(guò)3000多萬(wàn)平方米，市場(chǎng)庫(kù)存壓力較大。同時(shí)，據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)，無(wú)錫市目前商品房庫(kù)存中，144平方米以上的住宅面積占比46.6%。

正如券商調(diào)研報(bào)告所顯示一樣，在無(wú)錫巨大的庫(kù)存壓頂之下，大戶型房源面臨滯銷(xiāo)，庫(kù)存巨大的局面。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，從住宅結(jié)構(gòu)來(lái)看，大戶型高價(jià)位的住宅產(chǎn)品一直是無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)上問(wèn)題比較突出的部分，供銷(xiāo)比偏大，而其他各類住宅產(chǎn)品供銷(xiāo)比則較為合理。去年，在調(diào)控政策影響下，大戶型高價(jià)位的住宅產(chǎn)品銷(xiāo)售速度更為緩慢，庫(kù)存量不斷增加。

扛不住的開(kāi)發(fā)商收緊的信貸

進(jìn)入2014年，銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)政策的逐步緊縮，讓一些地方庫(kù)存壓頂，樓市消化緩慢的城市的開(kāi)發(fā)商日子更加難過(guò)。

6月19日，就無(wú)錫本地金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸情況，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以一家上市品牌房企員工的身份走訪了無(wú)錫多家商業(yè)銀行，其中位于無(wú)錫市區(qū)的一家銀行的信貸部負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，他們沒(méi)有停止開(kāi)發(fā)商貸款，但是相對(duì)于以前有一些調(diào)整，“雖然沒(méi)有停止開(kāi)發(fā)商貸款，但是目前僅對(duì)一些資質(zhì)較好的開(kāi)發(fā)商和一些大型上市房企提供貸款，而那些資質(zhì)一般的或者現(xiàn)金流不好的開(kāi)發(fā)商，我們不會(huì)提供貸款，這也和以前有所區(qū)別。”

當(dāng)記者詢問(wèn)為何相對(duì)于以前有一定的調(diào)整，上述負(fù)責(zé)人稱，“在國(guó)家調(diào)控之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)畢竟不是很好，所以在開(kāi)發(fā)商貸款方面肯定會(huì)有一定的限制。”

在建行無(wú)錫一家分行，記者同樣以開(kāi)發(fā)商的名義咨詢貸款的情況，該行信貸部門(mén)一位工作人員聽(tīng)到記者報(bào)出公司名字之后，遲疑了一會(huì)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，“對(duì)一些資質(zhì)較好的開(kāi)發(fā)商，目前我們肯定會(huì)提供貸款，但是審核非常嚴(yán)格。一般資質(zhì)不好的開(kāi)發(fā)商在貸款方面有所限制。”

隨后，在記者對(duì)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等銀行詢問(wèn)時(shí)，也得到了上述類似的答復(fù)。

銀行信貸緊縮的威力已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，無(wú)錫本地一些資金實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始出現(xiàn)資金鏈斷裂，開(kāi)發(fā)商跑路的情況。據(jù)人民網(wǎng)江蘇視窗報(bào)道稱，今年4月，位于無(wú)錫新區(qū)的明園新都樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商老總突然跑路，導(dǎo)致數(shù)百名買(mǎi)房人受影響。據(jù)多位知情人士透露，開(kāi)發(fā)商老總跑路或因資金出現(xiàn)問(wèn)題。

對(duì)此，張光對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹說(shuō)，今年無(wú)錫已經(jīng)有兩三起無(wú)錫本地開(kāi)發(fā)商的小企業(yè)老板跑路，“原因是由于銷(xiāo)售緩慢，開(kāi)發(fā)商資金回籠緩慢，資金鏈斷裂的情況，再加上銀行信貸市場(chǎng)的緊縮，一些小開(kāi)發(fā)商就會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂的局面，開(kāi)發(fā)商的資金壓力會(huì)進(jìn)一步加劇，一些資金實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商還會(huì)延續(xù)倒閉潮和跑路潮的局面。”