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無錫樓市樣本調(diào)查———人口紅利不再 開發(fā)商寄望政策托市

每經(jīng)網(wǎng) 2014-06-24 08:40:24

面對(duì)低迷的銷售狀況,及積壓的高庫存房源,今年4月,無錫出臺(tái)了“放寬吸引投資、購買商品房人員戶口遷入條件”的政策。把購房入戶的門檻從此前的70平方米標(biāo)準(zhǔn),下降10平方米,調(diào)整為60平方米,以期吸此更多的外來人員購房入戶。

每經(jīng)編輯 陳小雨

每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自江蘇無錫

面對(duì)低迷的銷售狀況,及積壓的高庫存房源,今年4月,無錫出臺(tái)了“放寬吸引投資、購買商品房人員戶口遷入條件”的政策。把購房入戶的門檻從此前的70平方米標(biāo)準(zhǔn),下降10平方米,調(diào)整為60平方米,以期吸此更多的外來人員購房入戶。

在房地產(chǎn)行業(yè)專家張建初看來,這將進(jìn)一步刺激剛需。“從70平方米調(diào)整至60平方米,雖然只有10平方米的差距,但對(duì)于資金有限的剛需而言,卻是能否購買成功的關(guān)鍵點(diǎn)。”

此外,受人口紅利失效的影響,無錫的救市政策是否有效,還有待考驗(yàn)。

降價(jià)依然是不二法寶

在低迷的銷售之下,開發(fā)商的壓力越來越大。“無錫開發(fā)商拿地成本相對(duì)于南京可能會(huì)低很多,但是銷售不出去,回籠資金就沒有南京的開發(fā)商快,去化周期長(zhǎng)也導(dǎo)致不少開發(fā)商壓力較大。”張光對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。

為了扭轉(zhuǎn)這種低迷的銷售態(tài)勢(shì),無錫的開發(fā)商開始在價(jià)格上做起文章,使得無錫樓市在近段時(shí)間出現(xiàn)了一波降價(jià)潮。4月20日,龍湖在無錫的滟瀾山項(xiàng)目以4500元/平方米的價(jià)格開盤,龍湖開出的這一價(jià)格,幾乎是同區(qū)域8000元/平方米房?jī)r(jià)的一半。

在3月下旬開盤的無錫恒大城,打出了5880元/平方米起售,均價(jià)6680元/平方米的開盤價(jià);而這一區(qū)域樓盤的價(jià)格在7000~8000元/平方米左右。因?yàn)榕c同區(qū)域樓盤在價(jià)格上有足夠的吸引力,開盤當(dāng)天這一項(xiàng)目的銷售額就已近1億元。

同時(shí),在3月21日至23日,位于無錫太湖新城的蘇寧悅城項(xiàng)目,對(duì)外每平方米價(jià)格下調(diào)超2000元,引來購房者的瘋搶,當(dāng)天項(xiàng)目取得了不錯(cuò)的銷量。

此外,無錫一個(gè)名為香緹半島的樓盤3月份的報(bào)價(jià)為1.2萬元/平方米,而4月該樓盤的最新報(bào)價(jià)已經(jīng)降至6500元/平方米,價(jià)格下調(diào)了45.8%,“這個(gè)項(xiàng)目土地成本都要三千多元,加上建安、稅費(fèi)和各種成本,現(xiàn)在基本上是以成本價(jià)在賣,沒什么利潤(rùn)。從周圍情況看,周邊樓盤要賣到7000元/平方米。”香緹半島的銷售人員介紹說,之所以走低開路線,也是出于銷售壓力。

除了大幅降價(jià)吸引購房者之外,無錫的開發(fā)商也在首付款方面大做文章,陸續(xù)有開發(fā)商推出0首付、墊首付款和送首付的促銷手段。對(duì)此,張光表示,“無錫最近出現(xiàn)樓市降價(jià)的情況,在庫存壓頂銷售緩慢的情況之下,這種降價(jià)潮依然會(huì)延續(xù),否則銷售會(huì)更難,只有通過降價(jià)去吸引購房者。”

失靈的人口紅利

對(duì)于無錫樓市的庫存,張光認(rèn)為,目前的庫存量,對(duì)于無錫這座城市來說屬于正常。因?yàn)橥鈦淼拈_發(fā)商進(jìn)來的特別多,很多開發(fā)商在沒有進(jìn)入無錫市場(chǎng)之前,對(duì)這座城市非??春?,但是進(jìn)來之后就發(fā)現(xiàn)無錫的購買力不足,“主要有兩個(gè)原因,第一是外來人口導(dǎo)入不足,南京樓市為什么這么火,因?yàn)橛写罅康耐鈦砣丝谛枰彿?,無錫外來人口遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足,吸引外來人口紅利不足。第二,無錫的保障房做的非常好,無錫本地人因?yàn)楸U戏孔龅暮茫愿揪筒恍枰彿?,很多無錫人通過拆遷,一家都分了很多套房子,他們不但不需要買房,還賣房子,所以無錫本地人的購買力有限。這兩個(gè)原因加在一起,直接導(dǎo)致無錫樓市銷售很慢,庫存量壓頂。”

不過,張光也表示,在他平時(shí)和無錫當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商聊的角度來看,雖然目前較為艱難,但是他們對(duì)未來還是樂觀的,無錫現(xiàn)在的人口導(dǎo)入,是因?yàn)榍皫啄甑漠a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的失敗,所以吸引外來人口的紅利不足。那么在成功轉(zhuǎn)型之后,外來人口就會(huì)來了,城市規(guī)模自然就會(huì)擴(kuò)大,“前幾年不好,不代表未來幾年不會(huì)好,開發(fā)商對(duì)未來還是有信心。”

不過,值得注意的是,價(jià)值線數(shù)據(jù)中心選取了2013年中國公共財(cái)政收入最高的50個(gè)城市,對(duì)城市的人口吸引力進(jìn)行排名。其中,上海是人口吸引力最高的城市,人口凈流入數(shù)量為953.5萬人;無錫以凈流入人口數(shù)176.48萬人,排在第15位。不過在業(yè)內(nèi)人士看來,流動(dòng)人口對(duì)無錫樓市的貢獻(xiàn)微乎其微。

此外,張光還對(duì)記者介紹說,在無錫還有一種現(xiàn)象,就是一片保障房當(dāng)中,圍著一個(gè)商品房。而且這些保障房建設(shè)不比商品房差,所以商品房銷售緩慢是必然,保障房解決了本地人的住房需求,外地人口又不足,那么就注定了無錫市場(chǎng)的不景氣。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2013年無錫市土地成交總面積為433.12萬平方米,同比增長(zhǎng)29.54%,“2013年無錫土地成交量達(dá)到一個(gè)新高,隨著這些土地的入市,2014年無錫樓市的庫存將進(jìn)一步加劇。”房地產(chǎn)行業(yè)專家張建初對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。

由于看淡后市,開發(fā)商在無錫拿地意愿大幅下降。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì),無錫市已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)了土地零成交的現(xiàn)象;其中2月和3月的土地成交量均為零。“整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)樓市低迷的現(xiàn)象會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)的時(shí)間,這也與去年下半年以來不少開發(fā)商過于樂觀有關(guān),拿了高價(jià)地,今年樓市卻陷入低迷、銷售遇冷。而今年信貸的收緊,更使得一些項(xiàng)目的資金周轉(zhuǎn)速度降下來。未來銷售環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)進(jìn)一步加大,開發(fā)商為了回籠資金,會(huì)在價(jià)格上做出讓步以適應(yīng)新的市場(chǎng)環(huán)境。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉說。

庫存高企還將延續(xù)

面對(duì)如此高的庫存和樓市危機(jī),無錫市官方開始從政策微調(diào)方面,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行救市。

4月22日,無錫市政府官網(wǎng)公布《無錫市政府印發(fā)關(guān)于無錫市戶籍準(zhǔn)入登記規(guī)定的通知》,該通知中明確:自2014年5月1日起,無錫市范圍內(nèi)(包括無錫市區(qū)和江陰、宜興二市)執(zhí)行統(tǒng)一的戶籍準(zhǔn)入登記規(guī)定,在本市購買成套商品住宅(含二手房)、戶均建筑面積達(dá)60平方米以上,且在本市有穩(wěn)定工作的人員,準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來無錫落戶。

相比此前的70平方米購房落戶標(biāo)準(zhǔn),此次新標(biāo)準(zhǔn)下降了10平方米,在房地產(chǎn)行業(yè)專家張建初看來,此舉或?qū)?huì)進(jìn)一步刺激剛需。“從70平方米調(diào)整至60平方米,雖然只有10平方米的差距,但對(duì)于資金有限的剛需而言,卻是能否購買成功的關(guān)鍵。”

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解,為進(jìn)一步放寬吸引投資、購買商品房人員戶口遷入條件,無錫市自2003年進(jìn)行了戶籍制度改革。當(dāng)時(shí)外地戶籍人員購房落戶政策要求戶均建筑面積達(dá)100平方米以上。隨著房?jī)r(jià)日益飆升,很多外地人無法承受高企的總價(jià)。隨后,2012年元旦起,無錫市將外地人購房落戶門檻由此前的100平方米以上降至70平方米以上。

對(duì)于無錫降低落戶面積的救市行為,張建初對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說“樓市限購令實(shí)施以后,剛需成為房產(chǎn)消費(fèi)的主力軍,這一部分人中,很多都是剛工作不久的年輕人,所以降低落戶要求刺激了剛需。”

不過,張光表示,新的落戶政策,對(duì)外地購房者刺激較大,特別是對(duì)郊區(qū)的房源會(huì)起到一定的刺激作用,“政策出臺(tái)對(duì)在無錫打工的外地人員,有很強(qiáng)的吸引力和刺激作用,但是對(duì)無錫本地的居民沒有任何意義。”

張光進(jìn)一步表示,“有不少開發(fā)商和我聊天當(dāng)中,也透露出了這個(gè)意向。之所以60平方米的戶型比較少,是因?yàn)闊o錫房?jī)r(jià)總體較為便宜,無錫本地人覺得120平方米的戶型都小了,所以無錫目前庫存量較大的主要是大戶型房源,“無錫人住的很多都是140平方米的大房子,和南京不一樣,南京房?jī)r(jià)很貴,小戶型會(huì)較受關(guān)注,但是無錫購房者大都是關(guān)注大戶型房源,開發(fā)商此前也注重在大戶型房源上發(fā)力。”

據(jù)了解,無錫正在醞釀針對(duì)144平方米以上高端房源限購松綁,此次落戶政策松綁也是在為后續(xù)一系列的松綁政策做鋪墊,“即使無錫未來有可能對(duì)大戶型房源進(jìn)行松綁限購,但是無錫目前商品房均價(jià)在8300元/平方米,144平方米的一套房源,總價(jià)也得120萬元,對(duì)于在無錫打工的人來,這可謂是一個(gè)天文數(shù)字,所以無錫的救市政策效果還許時(shí)間來檢驗(yàn)。”張建初對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。

知名財(cái)經(jīng)評(píng)論家張平對(duì)無錫降低落戶政策,為樓市調(diào)控政策松綁表示,此舉最終的效果存疑,“一方面無錫等三四線城市本身對(duì)外來人口吸引力并不如一線城市強(qiáng),而且現(xiàn)在銀行在信貸方面對(duì)三四線城市更加趨緊,就樓市目前的存量入市資金,很難再托起當(dāng)前的樓價(jià)。另一方面無錫房地產(chǎn)庫存太多,且房源大多以大戶型為主,即使放開,廣大外來人員也買不起,而且小戶型對(duì)去庫化影響極為有限。總之,對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行雙向調(diào)控,改變不了中國三四線城市房地產(chǎn)長(zhǎng)期低迷的宿命。”

雖然業(yè)內(nèi)表示對(duì)無錫降低落戶政策的效果的質(zhì)疑,但是根據(jù)無錫本地媒體報(bào)道稱,無錫實(shí)施降低落戶新政以來,對(duì)江陰的影響最為明顯。5月共有2400余人落戶江陰,落戶人數(shù)同比、環(huán)比增長(zhǎng)均超過500%。同時(shí),無錫市區(qū)的落戶人口也明顯增加,“降低10個(gè)平方米,就等于要少支付8萬多塊錢,這對(duì)于外來打工的人來說,還是有很強(qiáng)的吸引力,他們也要考慮小孩上學(xué)的問題,所以短期內(nèi)有一定的刺激,但是長(zhǎng)遠(yuǎn)效果還待檢驗(yàn)。”張光對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。

同時(shí),張光還表示,無錫目前還處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期,短期內(nèi)吸引外來人口的能力依然難以提高,“無錫目前的困局,在短期的幾年很難改變,庫存高企的情況還將延續(xù)。且隨著大量樓盤的入市,這種惡性循環(huán)會(huì)持續(xù),樓市的危機(jī)也將會(huì)持續(xù)下去。”

 

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