無錫樓市樣本調(diào)查———人口紅利不再 開發(fā)商寄望政策托市

每經(jīng)編輯 陳小雨

每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自江蘇無錫

面對低迷的銷售狀況，及積壓的高庫存房源，今年4月，無錫出臺了“放寬吸引投資、購買商品房人員戶口遷入條件”的政策。把購房入戶的門檻從此前的70平方米標準，下降10平方米，調(diào)整為60平方米，以期吸此更多的外來人員購房入戶。

在房地產(chǎn)行業(yè)專家張建初看來，這將進一步刺激剛需。“從70平方米調(diào)整至60平方米，雖然只有10平方米的差距，但對于資金有限的剛需而言，卻是能否購買成功的關鍵點。”

此外，受人口紅利失效的影響，無錫的救市政策是否有效，還有待考驗。

降價依然是不二法寶

在低迷的銷售之下，開發(fā)商的壓力越來越大。“無錫開發(fā)商拿地成本相對于南京可能會低很多，但是銷售不出去，回籠資金就沒有南京的開發(fā)商快，去化周期長也導致不少開發(fā)商壓力較大。”張光對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。

為了扭轉這種低迷的銷售態(tài)勢，無錫的開發(fā)商開始在價格上做起文章，使得無錫樓市在近段時間出現(xiàn)了一波降價潮。4月20日，龍湖在無錫的滟瀾山項目以4500元/平方米的價格開盤，龍湖開出的這一價格，幾乎是同區(qū)域8000元/平方米房價的一半。

在3月下旬開盤的無錫恒大城，打出了5880元/平方米起售，均價6680元/平方米的開盤價；而這一區(qū)域樓盤的價格在7000～8000元/平方米左右。因為與同區(qū)域樓盤在價格上有足夠的吸引力，開盤當天這一項目的銷售額就已近1億元。

同時，在3月21日至23日，位于無錫太湖新城的蘇寧悅城項目，對外每平方米價格下調(diào)超2000元，引來購房者的瘋搶，當天項目取得了不錯的銷量。

此外，無錫一個名為香緹半島的樓盤3月份的報價為1.2萬元/平方米，而4月該樓盤的最新報價已經(jīng)降至6500元/平方米，價格下調(diào)了45.8%，“這個項目土地成本都要三千多元，加上建安、稅費和各種成本，現(xiàn)在基本上是以成本價在賣，沒什么利潤。從周圍情況看，周邊樓盤要賣到7000元/平方米。”香緹半島的銷售人員介紹說，之所以走低開路線，也是出于銷售壓力。

除了大幅降價吸引購房者之外，無錫的開發(fā)商也在首付款方面大做文章，陸續(xù)有開發(fā)商推出0首付、墊首付款和送首付的促銷手段。對此，張光表示，“無錫最近出現(xiàn)樓市降價的情況，在庫存壓頂銷售緩慢的情況之下，這種降價潮依然會延續(xù)，否則銷售會更難，只有通過降價去吸引購房者。”

失靈的人口紅利

對于無錫樓市的庫存，張光認為，目前的庫存量，對于無錫這座城市來說屬于正常。因為外來的開發(fā)商進來的特別多，很多開發(fā)商在沒有進入無錫市場之前，對這座城市非?？春?，但是進來之后就發(fā)現(xiàn)無錫的購買力不足，“主要有兩個原因，第一是外來人口導入不足，南京樓市為什么這么火，因為有大量的外來人口需要購房，無錫外來人口遠遠不足，吸引外來人口紅利不足。第二，無錫的保障房做的非常好，無錫本地人因為保障房做的好，所以根本就不需要購房，很多無錫人通過拆遷，一家都分了很多套房子，他們不但不需要買房，還賣房子，所以無錫本地人的購買力有限。這兩個原因加在一起，直接導致無錫樓市銷售很慢，庫存量壓頂。”

不過，張光也表示，在他平時和無錫當?shù)氐拈_發(fā)商聊的角度來看，雖然目前較為艱難，但是他們對未來還是樂觀的，無錫現(xiàn)在的人口導入，是因為前幾年的產(chǎn)業(yè)轉型的失敗，所以吸引外來人口的紅利不足。那么在成功轉型之后，外來人口就會來了，城市規(guī)模自然就會擴大，“前幾年不好，不代表未來幾年不會好，開發(fā)商對未來還是有信心。”

不過，值得注意的是，價值線數(shù)據(jù)中心選取了2013年中國公共財政收入最高的50個城市，對城市的人口吸引力進行排名。其中，上海是人口吸引力最高的城市，人口凈流入數(shù)量為953.5萬人；無錫以凈流入人口數(shù)176.48萬人，排在第15位。不過在業(yè)內(nèi)人士看來，流動人口對無錫樓市的貢獻微乎其微。

此外，張光還對記者介紹說，在無錫還有一種現(xiàn)象，就是一片保障房當中，圍著一個商品房。而且這些保障房建設不比商品房差，所以商品房銷售緩慢是必然，保障房解決了本地人的住房需求，外地人口又不足，那么就注定了無錫市場的不景氣。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年無錫市土地成交總面積為433.12萬平方米，同比增長29.54%，“2013年無錫土地成交量達到一個新高，隨著這些土地的入市，2014年無錫樓市的庫存將進一步加劇。”房地產(chǎn)行業(yè)專家張建初對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。

由于看淡后市，開發(fā)商在無錫拿地意愿大幅下降。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，無錫市已經(jīng)連續(xù)兩個月出現(xiàn)了土地零成交的現(xiàn)象；其中2月和3月的土地成交量均為零。“整個長三角地區(qū)樓市低迷的現(xiàn)象會持續(xù)很長的時間，這也與去年下半年以來不少開發(fā)商過于樂觀有關，拿了高價地，今年樓市卻陷入低迷、銷售遇冷。而今年信貸的收緊，更使得一些項目的資金周轉速度降下來。未來銷售環(huán)境的競爭會進一步加大，開發(fā)商為了回籠資金，會在價格上做出讓步以適應新的市場環(huán)境。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉說。

庫存高企還將延續(xù)

面對如此高的庫存和樓市危機，無錫市官方開始從政策微調(diào)方面，對房地產(chǎn)市場進行救市。

4月22日，無錫市政府官網(wǎng)公布《無錫市政府印發(fā)關于無錫市戶籍準入登記規(guī)定的通知》，該通知中明確：自2014年5月1日起，無錫市范圍內(nèi)(包括無錫市區(qū)和江陰、宜興二市)執(zhí)行統(tǒng)一的戶籍準入登記規(guī)定，在本市購買成套商品住宅(含二手房)、戶均建筑面積達60平方米以上，且在本市有穩(wěn)定工作的人員，準予本人、配偶和未成年子女來無錫落戶。

相比此前的70平方米購房落戶標準，此次新標準下降了10平方米，在房地產(chǎn)行業(yè)專家張建初看來，此舉或將會進一步刺激剛需。“從70平方米調(diào)整至60平方米，雖然只有10平方米的差距，但對于資金有限的剛需而言，卻是能否購買成功的關鍵。”

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，為進一步放寬吸引投資、購買商品房人員戶口遷入條件，無錫市自2003年進行了戶籍制度改革。當時外地戶籍人員購房落戶政策要求戶均建筑面積達100平方米以上。隨著房價日益飆升，很多外地人無法承受高企的總價。隨后，2012年元旦起，無錫市將外地人購房落戶門檻由此前的100平方米以上降至70平方米以上。

對于無錫降低落戶面積的救市行為，張建初對《每日經(jīng)濟新聞》記者說“樓市限購令實施以后，剛需成為房產(chǎn)消費的主力軍，這一部分人中，很多都是剛工作不久的年輕人，所以降低落戶要求刺激了剛需。”

不過，張光表示，新的落戶政策，對外地購房者刺激較大，特別是對郊區(qū)的房源會起到一定的刺激作用，“政策出臺對在無錫打工的外地人員，有很強的吸引力和刺激作用，但是對無錫本地的居民沒有任何意義。”

張光進一步表示，“有不少開發(fā)商和我聊天當中，也透露出了這個意向。之所以60平方米的戶型比較少，是因為無錫房價總體較為便宜，無錫本地人覺得120平方米的戶型都小了，所以無錫目前庫存量較大的主要是大戶型房源，“無錫人住的很多都是140平方米的大房子，和南京不一樣，南京房價很貴，小戶型會較受關注，但是無錫購房者大都是關注大戶型房源，開發(fā)商此前也注重在大戶型房源上發(fā)力。”

據(jù)了解，無錫正在醞釀針對144平方米以上高端房源限購松綁，此次落戶政策松綁也是在為后續(xù)一系列的松綁政策做鋪墊,“即使無錫未來有可能對大戶型房源進行松綁限購，但是無錫目前商品房均價在8300元/平方米，144平方米的一套房源，總價也得120萬元，對于在無錫打工的人來，這可謂是一個天文數(shù)字，所以無錫的救市政策效果還許時間來檢驗。”張建初對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。

知名財經(jīng)評論家張平對無錫降低落戶政策，為樓市調(diào)控政策松綁表示，此舉最終的效果存疑，“一方面無錫等三四線城市本身對外來人口吸引力并不如一線城市強，而且現(xiàn)在銀行在信貸方面對三四線城市更加趨緊，就樓市目前的存量入市資金,很難再托起當前的樓價。另一方面無錫房地產(chǎn)庫存太多，且房源大多以大戶型為主，即使放開，廣大外來人員也買不起，而且小戶型對去庫化影響極為有限。總之，對房地產(chǎn)進行雙向調(diào)控，改變不了中國三四線城市房地產(chǎn)長期低迷的宿命。”

雖然業(yè)內(nèi)表示對無錫降低落戶政策的效果的質(zhì)疑，但是根據(jù)無錫本地媒體報道稱，無錫實施降低落戶新政以來，對江陰的影響最為明顯。5月共有2400余人落戶江陰，落戶人數(shù)同比、環(huán)比增長均超過500%。同時，無錫市區(qū)的落戶人口也明顯增加，“降低10個平方米，就等于要少支付8萬多塊錢，這對于外來打工的人來說，還是有很強的吸引力，他們也要考慮小孩上學的問題，所以短期內(nèi)有一定的刺激，但是長遠效果還待檢驗。”張光對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。

同時，張光還表示，無錫目前還處于產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整期，短期內(nèi)吸引外來人口的能力依然難以提高，“無錫目前的困局，在短期的幾年很難改變，庫存高企的情況還將延續(xù)。且隨著大量樓盤的入市，這種惡性循環(huán)會持續(xù)，樓市的危機也將會持續(xù)下去。”