趙秀池：取消限購 樓市就會好起來嗎

每經(jīng)編輯 趙秀池    

◎趙秀池

今年以來，樓市走勢比較低迷。根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況和1~5月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況，與上月相比，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市由1月份的6個增加為35個。1~5月份，全國商品房銷售面積同比下降7.8%，降幅比1~4月份擴(kuò)大0.9個百分點。其中，住宅銷售面積下降9.2%，辦公樓銷售面積下降5.8%。商品房銷售額下降8.5%，降幅比1~4月份擴(kuò)大0.7個百分點。其中，住宅銷售額下降10.2%，辦公樓銷售額下降14.0%。從數(shù)據(jù)上看，似乎有量價齊跌的走勢。不斷有人呼吁取消限購，認(rèn)為取消限購是拯救樓市的一根救命稻草。取消限購真能拯救樓市，令樓市走出困境嗎？

筆者認(rèn)為，取消限購是一把“雙刃劍”，不能把它作為拯救樓市的利器，放開限購的效果恐怕會事與愿違。一方面，取消限購，就給了一些人投資或投機(jī)的空間，如果某地的房地產(chǎn)市場被看好，則投資性和投機(jī)性需求比例過大，會助推房價不斷上升，便有房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險加大，而泡沫破裂的后果是大家不愿看到的。日本和美國過去房地產(chǎn)泡沫的事實已經(jīng)給我們敲響了警鐘；另一方面，取消限購實際上更多的是一個信號的傳遞，它會改變?nèi)藗兊念A(yù)期，讓人們以為，住房供過于求現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)。而資金是逐利的，追漲殺跌是投資者的本性。如果某地房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了供大于求，沒有投資盈利的機(jī)會，則投資的住房需求一夜便會化為烏有，自住的住房需求也會躊躇不前。因此，如果樓市確實已經(jīng)供過于求，取消限購則不能使樓市走出困境，反而會改變?nèi)藗兊念A(yù)期，從而減少住房需求，使樓市更加低迷。所以，取消限購未必能解決目前樓市低迷的問題。

從理論上講，取消限購可以讓一部分人的住房剛性需求得到滿足，也可能使一部分投資或投機(jī)性需求得到釋放。但是，仍然不能改變樓市的供求關(guān)系，不能改變樓市的基本面。

其實，到目前為止，我國房地產(chǎn)市場的基本面并沒有發(fā)生變化，房價漲幅收低或出現(xiàn)小幅回調(diào)是我國宏觀經(jīng)濟(jì)軟著陸的表現(xiàn)，也是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的征兆。從5月份數(shù)據(jù)來看，與去年同月相比，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個，上漲與下跌的城市數(shù)與1月份是一樣的。只不過最高漲幅從1月份的20.9%回落到了11.3%，只是房價漲幅收窄而已。我們觀察數(shù)據(jù)時，不要僅僅局限于與上月同比、環(huán)比的小幅波動的變化，更要從長期趨勢來判斷樓市的走勢。

在我國處于城市化快速發(fā)展的背景下，城市規(guī)模在不斷擴(kuò)大，城市人口在不斷增加，按過去城市化速度1%保守估算，每年也有1300萬人口進(jìn)城。加之單獨生育政策的放開，各城市人口增加的速度要快于以往。在我國城市化完成之前，城鎮(zhèn)人口不斷增加這個趨勢不會逆轉(zhuǎn)。我國房價不斷上漲的一個主要原因，就是城市化進(jìn)程不斷加快，城鎮(zhèn)人口不斷增加，帶來城鎮(zhèn)住房需求不斷增加，加之過去的住房欠賬太多，導(dǎo)致我國的住房市場近年來一直處于供不應(yīng)求狀態(tài)。我國的城市化率從取消福利分房的1998年的33.35%，上漲到去年的53.73%。15年間，提高了20.38個百分點，每年平均增加1.36個百分點。與此同時，全國城鎮(zhèn)人口更是從4.1608億人，增加到了7.7111億人，去年城鎮(zhèn)人口已經(jīng)是1998年的1.85倍。所以，伴隨著城鎮(zhèn)人口的不斷增加，住房的供求矛盾比較突出，尤其在一、二線城市，原有的戶籍人口也還有很多住房困難戶，僅北京就有13萬戶兩房的輪候家庭在翹首以待，增量人口的住房問題也比較突出。正因如此，自2011年起，我國對住房價格上漲過快的熱點城市采取了限購。限購從長遠(yuǎn)來看對樓市是有利的，它可以讓住房回歸其居住功能，使樓市的發(fā)展更平穩(wěn)健康。

住房限購有點像計劃經(jīng)濟(jì)時代短缺經(jīng)濟(jì)下的憑票供應(yīng)，被很多人詬病。其實住房限購也有其符合經(jīng)濟(jì)學(xué)原理之處。由于住房自住與投資兩相宜，賦予投資需求的住房需求則具有一定的無限性，而我國的土地是有限的，能夠蓋房的土地更是有限的，所以，住房的有限供給永遠(yuǎn)滿足不了無限的住房需求，因此，通過限購，減少投機(jī)性與投資性需求，使住房回歸居住功能，從經(jīng)濟(jì)學(xué)原理上是一種正確的選擇。通過限購，使首套房的剛性需求和二套房的改善型需求得到滿足，抑制了投機(jī)性與投資性需求，減少了房地產(chǎn)泡沫的可能性。

僅僅取消限購不能拯救低迷的樓市。樓市的健康發(fā)展還需要良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境等的支持，更需要政府和企業(yè)苦練內(nèi)功，從城市運營、產(chǎn)城一體、供求均衡角度去開發(fā)、設(shè)計、提供多元化的適銷對路的房地產(chǎn)，摸準(zhǔn)樓市的脈搏，“蓋有人住的房子”，房地產(chǎn)市場的發(fā)展便無后顧之憂。

（作者為首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授）