葉檀：房產(chǎn)反向抵押 一枕黃粱養(yǎng)老夢

每經(jīng)編輯 葉檀    

每經(jīng)評論員 葉檀

6月23日，保監(jiān)會召開新聞發(fā)布會，公布《中國保監(jiān)會關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》，保險以房養(yǎng)老試點在北京、上海、廣州、武漢4個經(jīng)濟發(fā)達城市拉開序幕，試點時間從2014年7月1日開始到2016年6月30日為止，為期兩年。

這是老年人為自己體面養(yǎng)老抵押一生最重要資產(chǎn)的行為，從金融角度說，是靠房子獲得養(yǎng)老權(quán)。年輕時賣苦力買房子，把撫養(yǎng)孩子作為自己最重要的風(fēng)險投資，到老年時抵押一生最值錢的資產(chǎn)為自己養(yǎng)老，正應(yīng)驗了老話說的生不帶來，死不帶去。政府有辦法讓老年人反向抵押，如果我國未來將遺產(chǎn)稅門檻設(shè)定在100萬元左右，老年人即使不進行反向抵押，將名下商品房轉(zhuǎn)讓給子女，正好拿來繳納遺產(chǎn)稅。

反向抵押實行不易，即使在美國，反向抵押貸款也推動不力。關(guān)鍵是理念、現(xiàn)實選擇與風(fēng)險匹配度。此次選擇的試點城市經(jīng)濟發(fā)達、老年人口眾多，房地產(chǎn)市場波動相對較小，便于進行市場評估。

但老年人是否愿意用房產(chǎn)反向抵押為自己養(yǎng)老，取決于市場對房地產(chǎn)估值幾何。如果房地產(chǎn)市場節(jié)節(jié)上升，老人完全可以出售住宅入住老年公寓，地段好的房子靠出租一個房間的租金維持生計。保險公司同樣不愿意干高風(fēng)險低收益生意，把未來的房地產(chǎn)壓力背在自己身上，房地產(chǎn)市場一旦下行，風(fēng)險都在保險公司身上，保險公司成為最大的房東。天底下還有更悲催的事嗎？低資產(chǎn)老年人群體大多只有一套住房，在一手房層出不窮的市場中，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有了本質(zhì)改良，10年以上的二手房基本無人問津。與此同時，保險公司還要承擔老人體面養(yǎng)老的道義壓力，一旦出現(xiàn)紛爭，失去了唯一住房獨立產(chǎn)權(quán)的老人家庭大約會以命相搏。與其如此，不如直接投保或者建老年公寓收租，比反向抵押保險要靠譜得多。

根據(jù)此次政策解釋，保險公司對于投保人所抵押房產(chǎn)增值的處理方式不同，試點產(chǎn)品分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品。參與型產(chǎn)品，保險公司可參與分享房屋增值收益，通過定期評估，對投保人所抵押房屋價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配。非參與型產(chǎn)品，保險公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價值增長全部歸屬于投保人。

新政失之簡約，參與型反向抵押如何根據(jù)每年評估分享增值收益，百分比是多少？房產(chǎn)收益還未兌現(xiàn)一切是紙面財富，怎么能夠預(yù)料老年人身故最終處置時價值幾何？非參與型如何評估房地產(chǎn)市場未來的波動，以怎么樣的水準向老年人發(fā)放每月收益，老年人養(yǎng)老保險以什么樣的利率水平償還？是參照定期利率還是理財產(chǎn)品收益率？對保險公司的精算能力無一不是巨大考驗。此次新政推出，恰逢市場預(yù)期低迷，無怪乎保險公司十分審慎，對試點并不踴躍。

法律障礙不可忽視，《指導(dǎo)意見》雖然沒有提及子女繼承權(quán)問題，但在答記者問中明確提出：“和銀行推出的反向抵押業(yè)務(wù)相比，由保險公司開展老年人反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)，其最大特點在于將反向抵押業(yè)務(wù)與終身養(yǎng)老年金保險相結(jié)合。一方面，保險公司承擔長壽風(fēng)險，依照合同約定定期向老年人支付養(yǎng)老年金直至身故，確保老人的晚年生活無后顧之憂。另一方面，老年人過世后，其房產(chǎn)處置所得在償還保險公司已支付的養(yǎng)老保險相關(guān)費用后，剩余部分依然歸法定繼承人所有；如果房產(chǎn)處置所得不足以償付保險公司已支付的養(yǎng)老保險相關(guān)費用，保險公司將承擔房價不足的風(fēng)險，不再向老年人的家屬追償”。如此一來，若房價大幅波動，怎么辦？

囿于法律條款的模糊，如果老年人重病時，有子女入住唯一住房，并且聲稱是“唯一住房”，受法律保護不得查封、扣押、凍結(jié)，保險公司又該如何處理？