渝富集團(tuán)斥資百億底價(jià)拿地 戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向二級(jí)開發(fā)？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

是強(qiáng)勢(shì)托底地市，還是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型二級(jí)開發(fā)？被稱為重慶國(guó)企“啄木鳥”與土地整治主要平臺(tái)的渝富資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱渝富集團(tuán)）近來頻繁現(xiàn)身土地拍賣市場(chǎng)。

上一周，渝富集團(tuán)連續(xù)三天出沒重慶土地競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，集中豪擲超百億拿地，地塊主要位于重鋼老廠區(qū)的大渡口以及雙碑片區(qū)，拿地面積累計(jì)超過百萬(wàn)平方米，總建筑面積378萬(wàn)平方米。

在重慶業(yè)內(nèi)人士看來，渝富集團(tuán)未來可能會(huì)與品牌房企合作開發(fā)，像渝開發(fā)等重慶國(guó)有房企均有這種先例。

另有業(yè)內(nèi)專家表示，不排除未來公司會(huì)“買進(jìn)賣出”，搞土地資本運(yùn)作，這跟它目前的定位密切相關(guān)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，上個(gè)月底，萬(wàn)科集團(tuán)高層曾前往渝富集團(tuán)洽談合作事宜。按照重慶國(guó)資改革的新定位，渝富集團(tuán)將被打造成為以金融控股為核心的國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)公司。

渝富逆市巨資拿地/

重慶市土地交易中心網(wǎng)站的消息透露，在6月17日、18日與19日，重慶市國(guó)土局集中推出了大渡口重鋼片區(qū)、雙碑多個(gè)組團(tuán)的地塊，最終被融科置地、金融街與信達(dá)地產(chǎn)等拿下，渝富集團(tuán)成為這次集中拿地的“大地主”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)，渝富集團(tuán)連續(xù)3天共計(jì)拿下8宗地塊，其中重鋼片區(qū)占7宗，雙碑組團(tuán)1宗，累計(jì)土地面積101.97萬(wàn)平方米，建筑面積378.8萬(wàn)平方米，成交總價(jià)110.89億元，全部為底價(jià)成交。

實(shí)際上，按照重慶市國(guó)資委的要求，早在10年前主要以處置重慶國(guó)企在工商銀行高達(dá)157億元不良債務(wù)為核心業(yè)務(wù)而成立的渝富集團(tuán)，曾經(jīng)號(hào)稱是重慶著名的“八大投”之一，除了其他“七大投”以實(shí)業(yè)為主以外，它被定位為以金融為主，兼顧土地整治。

“重慶市一級(jí)土地開發(fā)任務(wù)主要由三家國(guó)有企業(yè)承擔(dān)，分別是渝富集團(tuán)、地產(chǎn)集團(tuán)和城投集團(tuán)。”重慶中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)孫剛告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，三家公司定位不一樣，地產(chǎn)集團(tuán)和城投集團(tuán)主要涉及城改等業(yè)務(wù)，渝富集團(tuán)主要集中在主城區(qū)，按照退二進(jìn)三（退出第二產(chǎn)業(yè)，引入第三產(chǎn)業(yè)）原則，包括重鋼、特鋼等工業(yè)企業(yè)環(huán)保搬遷的地塊整理，都由它來運(yùn)作。

按照中債評(píng)級(jí)報(bào)告透露的內(nèi)容，2013年渝富集團(tuán)的營(yíng)業(yè)毛利率接近40%，雖然與2011年公司營(yíng)業(yè)毛利率高達(dá)54.9%相比已出現(xiàn)了較大幅度的下滑，但當(dāng)前這種毛利率在宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣的大背景下，在各行業(yè)中仍處于領(lǐng)先水平，尤其是一級(jí)土地整治，更被看做一塊肥肉。

不過，一級(jí)土地開發(fā)成本大、回收周期長(zhǎng)，變現(xiàn)能力也存在變數(shù)。中債評(píng)級(jí)報(bào)告透露，與前兩年相比，渝富集團(tuán)去年底資產(chǎn)負(fù)債率已呈上升趨勢(shì)，達(dá)到了大約62.2%，長(zhǎng)期債務(wù)約291.4億元，同比增長(zhǎng)超過90億元。

渝富集團(tuán)為何要拿地？從上市房企年報(bào)來看，地產(chǎn)開發(fā)毛利率持續(xù)下滑已成趨勢(shì)，行業(yè)標(biāo)桿萬(wàn)科去年結(jié)轉(zhuǎn)毛利率也僅有22.3%。另?yè)?jù)《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》前不久援引渝富集團(tuán)一位中層管理人員報(bào)道稱，與重慶地產(chǎn)集團(tuán)和重慶城投相比，渝富集團(tuán)手中的土地更多是在處理企業(yè)債務(wù)和資產(chǎn)的過程中獲得的，這類土地今后將會(huì)越來越少，由此不得不考慮將土地價(jià)值延長(zhǎng)、延伸。

在孫剛看來，渝富集團(tuán)很少有二級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)，目前可能是擔(dān)心土地流拍，名義上是自己整理土地后自己再拿地。熟悉重慶房企高層的重慶大學(xué)房地產(chǎn)MBA教育中心一位資深教授亦告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“當(dāng)前土地市場(chǎng)不理想，地塊不好賣。今年很多做一級(jí)開發(fā)的房企重點(diǎn)做二級(jí)開發(fā)了，比如云南城投，不排除渝富會(huì)搞‘買進(jìn)賣出’模式。”

從當(dāng)前重慶媒體的公開報(bào)道來看，重慶土地市場(chǎng)在五月回暖之后行情急轉(zhuǎn)直下，房企拿地開始趨于謹(jǐn)慎，底價(jià)成交者居多。實(shí)際上，渝富集團(tuán)巨資拿地相當(dāng)于一種托底行為。

不排除“買進(jìn)賣出”/

渝富集團(tuán)下一步意欲何為？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從渝富集團(tuán)官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，渝富集團(tuán)在地產(chǎn)發(fā)展板塊已成立了地產(chǎn)發(fā)展事業(yè)部、渝富地產(chǎn)公司、城市新區(qū)建設(shè)公司、工業(yè)博物館置業(yè)。其中，地產(chǎn)發(fā)展事業(yè)部將統(tǒng)籌前面提及的3家公司。

今年初，渝富地產(chǎn)被批準(zhǔn)允許開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。按照集團(tuán)2014年業(yè)務(wù)目標(biāo)，地產(chǎn)發(fā)展事業(yè)部被要求打好突擊戰(zhàn)，開辟新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

那么，這是否意味著渝富集團(tuán)將在一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)開發(fā)上“拉弓開箭”？

前述資深教授透露，渝富集團(tuán)董事長(zhǎng)李劍銘原來就是重慶建工集團(tuán)的董事長(zhǎng)，任職期限較長(zhǎng)，在建筑領(lǐng)域資歷較深，對(duì)于他來說，跨界房地產(chǎn)的難度并不大。不過，渝富單純拿地做地產(chǎn)的可能性較小，不排除未來會(huì)“買進(jìn)賣出”，搞土地資本運(yùn)作，這跟它目前的定位密切相關(guān)。

渝富集團(tuán)官網(wǎng)還透露，今年5月30日，萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮曾前往重慶密會(huì)李劍銘，在談到雙方合作問題上，認(rèn)為如果萬(wàn)科與渝富攜手合作將是資源和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)效益最大化的“天作之合”。

前述教授提到，其實(shí)這種合作開發(fā)模式在重慶國(guó)有房企中并不少見，比如渝開發(fā)原來也有很多一級(jí)土地開發(fā)用地，后來也選擇了與萬(wàn)科、招商等地產(chǎn)巨頭合作開發(fā)，而萬(wàn)科這些房企也是看中渝開發(fā)有便宜的土地。

面對(duì)住宅地產(chǎn)逐步見頂這一趨勢(shì)，如何在規(guī)模上尋求新突破，這是去年底以來萬(wàn)科集團(tuán)一直在思考的關(guān)鍵問題。萬(wàn)科去年年報(bào)透露，公司正式推出小股操盤模式，也即是在合作項(xiàng)目中不控股，但項(xiàng)目仍然由萬(wàn)科團(tuán)隊(duì)操盤，使用萬(wàn)科品牌和產(chǎn)品體系，共享公司的信用資源和采購(gòu)資源。

“渝富集團(tuán)與其他房企合作，通過占有部分股權(quán)參與開發(fā)地產(chǎn)的可能性比較大，因?yàn)樗膽?zhàn)略定位就是打造金融控股集團(tuán)。”孫剛表示。

昨日（6月22日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者多次致電渝富集團(tuán)，但其公開電話一直無(wú)人接聽。

不過，李劍銘在2014年渝富集團(tuán)工作會(huì)上講話說，未來十年，渝富必須加快市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型，必須堅(jiān)持“兩轉(zhuǎn)三化”的發(fā)展思路，創(chuàng)新商業(yè)模式，持續(xù)優(yōu)化定位，研究土地資本發(fā)動(dòng)、金融資本放大和產(chǎn)業(yè)資本運(yùn)作的“三個(gè)資本運(yùn)作”模式，打造千億級(jí)國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)公司。