渝富集團斥資百億底價拿地 戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向二級開發(fā)？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

是強勢托底地市，還是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型二級開發(fā)？被稱為重慶國企“啄木鳥”與土地整治主要平臺的渝富資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司（以下簡稱渝富集團）近來頻繁現(xiàn)身土地拍賣市場。

上一周，渝富集團連續(xù)三天出沒重慶土地競拍現(xiàn)場，集中豪擲超百億拿地，地塊主要位于重鋼老廠區(qū)的大渡口以及雙碑片區(qū)，拿地面積累計超過百萬平方米，總建筑面積378萬平方米。

在重慶業(yè)內(nèi)人士看來，渝富集團未來可能會與品牌房企合作開發(fā)，像渝開發(fā)等重慶國有房企均有這種先例。

另有業(yè)內(nèi)專家表示，不排除未來公司會“買進賣出”，搞土地資本運作，這跟它目前的定位密切相關(guān)。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，上個月底，萬科集團高層曾前往渝富集團洽談合作事宜。按照重慶國資改革的新定位，渝富集團將被打造成為以金融控股為核心的國有資本投資運營公司。

渝富逆市巨資拿地/

重慶市土地交易中心網(wǎng)站的消息透露，在6月17日、18日與19日，重慶市國土局集中推出了大渡口重鋼片區(qū)、雙碑多個組團的地塊，最終被融科置地、金融街與信達地產(chǎn)等拿下，渝富集團成為這次集中拿地的“大地主”。

《每日經(jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計，渝富集團連續(xù)3天共計拿下8宗地塊，其中重鋼片區(qū)占7宗，雙碑組團1宗，累計土地面積101.97萬平方米，建筑面積378.8萬平方米，成交總價110.89億元，全部為底價成交。

實際上，按照重慶市國資委的要求，早在10年前主要以處置重慶國企在工商銀行高達157億元不良債務為核心業(yè)務而成立的渝富集團，曾經(jīng)號稱是重慶著名的“八大投”之一，除了其他“七大投”以實業(yè)為主以外，它被定位為以金融為主，兼顧土地整治。

“重慶市一級土地開發(fā)任務主要由三家國有企業(yè)承擔，分別是渝富集團、地產(chǎn)集團和城投集團。”重慶中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)孫剛告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，三家公司定位不一樣，地產(chǎn)集團和城投集團主要涉及城改等業(yè)務，渝富集團主要集中在主城區(qū)，按照退二進三（退出第二產(chǎn)業(yè)，引入第三產(chǎn)業(yè)）原則，包括重鋼、特鋼等工業(yè)企業(yè)環(huán)保搬遷的地塊整理，都由它來運作。

按照中債評級報告透露的內(nèi)容，2013年渝富集團的營業(yè)毛利率接近40%，雖然與2011年公司營業(yè)毛利率高達54.9%相比已出現(xiàn)了較大幅度的下滑，但當前這種毛利率在宏觀經(jīng)濟不景氣的大背景下，在各行業(yè)中仍處于領(lǐng)先水平，尤其是一級土地整治，更被看做一塊肥肉。

不過，一級土地開發(fā)成本大、回收周期長，變現(xiàn)能力也存在變數(shù)。中債評級報告透露，與前兩年相比，渝富集團去年底資產(chǎn)負債率已呈上升趨勢，達到了大約62.2%，長期債務約291.4億元，同比增長超過90億元。

渝富集團為何要拿地？從上市房企年報來看，地產(chǎn)開發(fā)毛利率持續(xù)下滑已成趨勢，行業(yè)標桿萬科去年結(jié)轉(zhuǎn)毛利率也僅有22.3%。另據(jù)《經(jīng)濟觀察報》前不久援引渝富集團一位中層管理人員報道稱，與重慶地產(chǎn)集團和重慶城投相比，渝富集團手中的土地更多是在處理企業(yè)債務和資產(chǎn)的過程中獲得的，這類土地今后將會越來越少，由此不得不考慮將土地價值延長、延伸。

在孫剛看來，渝富集團很少有二級開發(fā)業(yè)務，目前可能是擔心土地流拍，名義上是自己整理土地后自己再拿地。熟悉重慶房企高層的重慶大學房地產(chǎn)MBA教育中心一位資深教授亦告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，“當前土地市場不理想，地塊不好賣。今年很多做一級開發(fā)的房企重點做二級開發(fā)了，比如云南城投，不排除渝富會搞‘買進賣出’模式。”

從當前重慶媒體的公開報道來看，重慶土地市場在五月回暖之后行情急轉(zhuǎn)直下，房企拿地開始趨于謹慎，底價成交者居多。實際上，渝富集團巨資拿地相當于一種托底行為。

不排除“買進賣出”/

渝富集團下一步意欲何為？

《每日經(jīng)濟新聞》記者從渝富集團官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，渝富集團在地產(chǎn)發(fā)展板塊已成立了地產(chǎn)發(fā)展事業(yè)部、渝富地產(chǎn)公司、城市新區(qū)建設公司、工業(yè)博物館置業(yè)。其中，地產(chǎn)發(fā)展事業(yè)部將統(tǒng)籌前面提及的3家公司。

今年初，渝富地產(chǎn)被批準允許開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務。按照集團2014年業(yè)務目標，地產(chǎn)發(fā)展事業(yè)部被要求打好突擊戰(zhàn)，開辟新的業(yè)務領(lǐng)域。

那么，這是否意味著渝富集團將在一、二級市場聯(lián)動開發(fā)上“拉弓開箭”？

前述資深教授透露，渝富集團董事長李劍銘原來就是重慶建工集團的董事長，任職期限較長，在建筑領(lǐng)域資歷較深，對于他來說，跨界房地產(chǎn)的難度并不大。不過，渝富單純拿地做地產(chǎn)的可能性較小，不排除未來會“買進賣出”，搞土地資本運作，這跟它目前的定位密切相關(guān)。

渝富集團官網(wǎng)還透露，今年5月30日，萬科集團總裁郁亮曾前往重慶密會李劍銘，在談到雙方合作問題上，認為如果萬科與渝富攜手合作將是資源和優(yōu)勢互補，實現(xiàn)效益最大化的“天作之合”。

前述教授提到，其實這種合作開發(fā)模式在重慶國有房企中并不少見，比如渝開發(fā)原來也有很多一級土地開發(fā)用地，后來也選擇了與萬科、招商等地產(chǎn)巨頭合作開發(fā)，而萬科這些房企也是看中渝開發(fā)有便宜的土地。

面對住宅地產(chǎn)逐步見頂這一趨勢，如何在規(guī)模上尋求新突破，這是去年底以來萬科集團一直在思考的關(guān)鍵問題。萬科去年年報透露，公司正式推出小股操盤模式，也即是在合作項目中不控股，但項目仍然由萬科團隊操盤，使用萬科品牌和產(chǎn)品體系，共享公司的信用資源和采購資源。

“渝富集團與其他房企合作，通過占有部分股權(quán)參與開發(fā)地產(chǎn)的可能性比較大，因為它的戰(zhàn)略定位就是打造金融控股集團。”孫剛表示。

昨日（6月22日），《每日經(jīng)濟新聞》記者多次致電渝富集團，但其公開電話一直無人接聽。

不過，李劍銘在2014年渝富集團工作會上講話說，未來十年，渝富必須加快市場化轉(zhuǎn)型，必須堅持“兩轉(zhuǎn)三化”的發(fā)展思路，創(chuàng)新商業(yè)模式，持續(xù)優(yōu)化定位，研究土地資本發(fā)動、金融資本放大和產(chǎn)業(yè)資本運作的“三個資本運作”模式，打造千億級國有資本投資運營公司。