中冶取舍津寧“地王”背后：盤活資產(chǎn)彌補保障房業(yè)務低毛利

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

一手在天津拿“地王”，一手將此前拿下的南京“地王”分割出售，央企中冶置業(yè)的舉動多少讓人有些費解。

6月4日，龍湖地產(chǎn)宣布，已斥資約25.4億元拿下中國中冶旗下金名城置業(yè)有限公司（以下簡稱金名城置業(yè)）股權及其擁有的部分地塊。這一占地4.6萬平方米的土地，約為3年前中冶置業(yè)耗資約121億元在南京拿下的濱江1號地塊的約1/12面積。

在5月30日，中國中冶宣布，計劃將占地35.4萬平方米的濱江1號地塊中的約一半土地面積以7家子公司股權及相關債權的形式出讓。

但讓人看不懂的是，就在幾天前，中冶置業(yè)以49.49億元在天津添得雙料“地王”項目。

上海易居研究院研究員嚴躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析，如此取舍地王，可以理解為中冶在區(qū)域市場和財務范疇中的一個大調整。對于中冶來說，南京“地王”項目略有失意，目前正有意通過天津“地王”項目贏取一個翻身仗。

保障房利潤下降

中冶是我國保障房領域的龍頭。2009年，時任中冶置業(yè)母公司中國中冶總裁沈鶴庭曾表示，與其在商品房市場上高成本競爭，不如進入保障房這個競爭不是很激烈的“藍海”，通過擴大規(guī)模，迅速占領較大的市場份額。

但保障房并不是想象中的“藍海”。

中國中冶2013年財報指出，公司房地產(chǎn)業(yè)務實現(xiàn)毛利51.17億元，同比下降13.48%；2013年度及2012年度，公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的總體毛利率分別為19.40%和23.41%，毛利率下降，主要由于毛利率較低的保障性住房項目及一級土地開發(fā)項目等占房地產(chǎn)板塊收入比重增加。

在此情況下，在2012年，中冶置業(yè)集團提出，戰(zhàn)略性退出保障性住房和基礎設施投資兩項業(yè)務。

在嚴躍進看來，在保障房利潤變低的情況下，較快實現(xiàn)現(xiàn)金周轉成為中冶的一個主要想法。“兩退”一方面為中冶甩掉了部分包袱，另一方面也在盤活資產(chǎn)的同時贏取了一大筆資金。

2009年，中冶置業(yè)與南京市國有資產(chǎn)投資管理控股（集團）有限公司、南京市下關區(qū)政府簽訂了《南京下關濱江區(qū)域老城區(qū)改造項目整體開發(fā)合作協(xié)議》，計劃開發(fā)濱江地塊，預計項目拆遷總費用約132.9億元，計劃兩年之內(nèi)完成拆遷工作。

隨后三方成立南京臨江老城改造建設投資有限公司（以下簡稱南京臨江公司），中冶置業(yè)持股80%，2010年9月，南京臨江公司分別以121億元和79億元的價格拿下南京濱江1號和3號地塊，成為當年的全國“地王”。

但“地王”的進展情況并不順利?！睹咳战?jīng)濟新聞》2012年10月30日報道稱，南京房地產(chǎn)開發(fā)建設促進會一位負責人表示，該區(qū)域涉及大量南京老市民，拆遷困難。最終，中冶置業(yè)從2010年9月份拿地至今無實質性開發(fā)進展，中冶置業(yè)的資金鏈也因此始終無法解壓。

時至今日，中冶置業(yè)南京下關巨無霸“地王”項目的命運，變成1號地分多塊轉讓，2號地遭政府收回，3號地自己開發(fā)。

睿信致成管理咨詢董事總經(jīng)理薛迥文告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，1號地分割出讓，總體來說是種利好，一能補充現(xiàn)金流，二是釋放了“地王”的風險，成功出讓等于給中冶卸下了高風險、資金壓力很大的項目。

分割出售獲利3億

在轉讓南京“地王”的同時，中冶置業(yè)再次在土地市場出手。

近日，天津“新八大里”的首宗地塊以49.49億元底價成交，接盤者為中冶置業(yè)。該地塊成交樓面價為14140元/平方米，創(chuàng)下天津年內(nèi)總價與單價“雙料地王”。

該地塊對競買人資格作出了較為嚴苛的限制。據(jù)了解，該地塊不接受聯(lián)合競買，如果是有合作意向開發(fā)的，須在報名前成立新公司再參與競買，此外還提出為響應國家京津冀一體化政策，競買單位需整合企業(yè)資源，并將企業(yè)華北分部設立于項目宗地中，且須自持辦公面積不小于3萬平方米，3年內(nèi)不得銷售。

在競買人的資格限定中還明確表示，競買單位須提供與國際化招商運營團隊簽訂的合作協(xié)議。該招商團隊應擁有世界500強企業(yè)客戶不少于30家，擁有國際一線品牌客戶不少于30個。

如此嚴苛的條件無疑將諸多房企擋在了門外，甚至有業(yè)內(nèi)人士表示，此類設置苛刻條件的地塊，容易引來有內(nèi)定的疑問。

對于中冶置業(yè)在天津大手筆拿“地王”，一位離職的中冶置業(yè)中層管理人員歸結為“天津是（中冶）老根據(jù)地”。他說，中冶在天津曾耕耘多年，在京津的動作就是正常的動作，去外面可能水土不服。

薛迥文對《每日經(jīng)濟新聞》記者分析，中冶一手拿“地王”，一手甩“地王”，某種程度上可以視作一種資產(chǎn)重組，把其中一些占壓資金的資產(chǎn)賣掉，根據(jù)自身擅長的產(chǎn)品和區(qū)域，進行資源重組，把優(yōu)勢和機會更集中化。

嚴躍進算了一筆賬，他表示，目前上海證大、東南亞深富公司以及龍湖地產(chǎn)共計以55.1億元接手了部分項目，而1號地當時的成交價格為121.41億元，可以說中冶已經(jīng)拿回了該地塊超過1/3的投入。

根據(jù)中國中冶相關公告，公司今年3月11日以29.7億元轉讓3筆資產(chǎn)，獲利2.64億元，5月30日以25.39億元轉讓上述項目，獲利0.82億元，即該公司已獲利3.46億元。