樓市虛火釀苦果 投資客折戟營口

二三線城市商品房銷售低迷、開發(fā)商資金鏈緊繃等問題日益突出，部分城市在“造城熱”之后的過剩情況尤為明顯。作為二三線城市的一個(gè)樣本，遼寧營口市已出現(xiàn)多個(gè)樓盤停工、爛尾等現(xiàn)象，集中體現(xiàn)了當(dāng)前房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)。

“我2010年花3800元/平方米在營口買的房子，2013年才交房，如今想賣掉，卻發(fā)現(xiàn)在二手房市場上，同一小區(qū)有大量房源在甩賣，價(jià)格跌到3000元/平方米以下了。投資四年，我損失慘重。”投資客李瀟(化名)急于脫手營口的一套房子。如果算上銀行貸款利息，這套房子損失十幾萬元。

前幾年涌入營口的眾多投資客不得不咽下大量資金被套、房價(jià)下跌的苦果。一些房地產(chǎn)開發(fā)商由于銷售持續(xù)低迷，資金鏈緊張，導(dǎo)致項(xiàng)目停工、爛尾。業(yè)內(nèi)人士指出，類似營口這樣曾熱衷于“造城”的二三線城市并非個(gè)案。城市建設(shè)一定要避免“重硬件，輕軟件”，城市規(guī)模如果盲目擴(kuò)張而缺乏配套設(shè)施、就業(yè)支撐和人口導(dǎo)入，勢(shì)必積累金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)資源形成極大的浪費(fèi)。

多個(gè)樓盤停工

受營口美好的規(guī)劃愿景驅(qū)動(dòng)，2010年，李瀟在營口沿海產(chǎn)業(yè)基地的星匯奧城投資一套房子，按合同約定應(yīng)該是2011年年中交房，但由于開發(fā)商資金緊張，工程干干停停，一直拖到2013年年中才交房。如今，在二手房市場上，星匯奧城小區(qū)有58套房源要出售，價(jià)格低至2600元/平方米—2980元/平方米。營口房地產(chǎn)交易中心附近的一家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴中國證券報(bào)記者，目前營口的房子實(shí)在太難賣了，即使房價(jià)跌破3000元/平方米，也乏人問津。

由于持續(xù)銷售低迷，房屋大量積壓，項(xiàng)目停工、爛尾的情況在當(dāng)?shù)夭⒉簧僖?，這集中體現(xiàn)在三大片區(qū)——沿海產(chǎn)業(yè)基地、鲅魚圈區(qū)和營東新區(qū)。中國證券報(bào)記者在營口沿海產(chǎn)業(yè)基地看到，星匯奧城二期已停工，只有灰色的鋼筋混凝土框架佇立著。在不遠(yuǎn)處，星匯奧城圈的另一塊土地仍是光禿禿的一片，沒有任何動(dòng)工跡象。

五礦豪生大酒店后面的大型樓盤“麗湖名居”遲遲未交付，偌大的小區(qū)聳立著十幾棟高樓，空無一人。小區(qū)內(nèi)外滿是泥土，一陣風(fēng)吹過即掀起漫天灰塵。小區(qū)的正門殘破，瓷磚斑駁，曾經(jīng)的售樓部大門緊鎖。

民生路附近的“沿海家園”樓盤也停工爛尾了很長一段時(shí)間。該小區(qū)的建筑面積接近9萬平方米，總規(guī)劃900戶，開盤四年銷售不暢。如今售樓處已荒蕪，小區(qū)內(nèi)雜草叢生，數(shù)棟紅黃相間的高樓僅有框架，連門窗都沒有安裝，門口“全民健身”的塑像掩映在雜草之中。

營口通泰房地產(chǎn)信息有限公司總經(jīng)理張寧表示，開發(fā)商“跑路”在營口不算新聞。由于資金緊張，一些樓盤即便在交付之后，開發(fā)商仍然欠著錢，無法完善手續(xù)，遲遲難以辦理房產(chǎn)證，購房者的權(quán)利得不到保障。

當(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)商透露，遼寧(營口)沿海產(chǎn)業(yè)基地級(jí)別不低，計(jì)劃引入的大型企業(yè)也不少，但落地的尚不多，導(dǎo)致營口房地產(chǎn)發(fā)展的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和升級(jí)的速度。人口導(dǎo)入也不足。鲅魚圈區(qū)雖然有一些外來人口，但土地和住房供應(yīng)量太大，超過實(shí)際需求。

開發(fā)商陷滯銷困局

營口的商品房滯銷令一批開發(fā)商陷入困局，萬科、萬達(dá)、保利、恒大、佳兆業(yè)、嘉里建設(shè)、中南建設(shè)（000961）、五礦集團(tuán)等大型房企均曾在當(dāng)?shù)夭季?，?xiàng)目動(dòng)輒上百萬平方米。恒大地產(chǎn)于2010至2011年一舉在營口拿下三幅大體量住宅用地，合計(jì)規(guī)劃建筑面積超過300萬平方米。

“除了恒大綠洲的銷售狀況稍好一點(diǎn)，恒大其他兩個(gè)樓盤均處于滯銷狀態(tài)。”營口某房地產(chǎn)銷售機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴中國證券報(bào)記者，佳兆業(yè)的龍灣項(xiàng)目銷售情況不佳；保利香檳花園已開盤三年，已簽約銷售面積僅占總面積的一成；萬科在鲅魚圈區(qū)的海港城總建筑面積120萬平方米，由于銷售緩慢，不得不分十期慢慢開發(fā)。

鲅魚圈區(qū)擁有旅游地產(chǎn)與沿海經(jīng)濟(jì)雙重概念，房地產(chǎn)開發(fā)一度狂熱，目前至少有50個(gè)樓盤在售，如果以每個(gè)樓盤20萬平方米的建筑面積估算，開發(fā)面積已超過1000萬平方米。中國證券報(bào)記者在鲅魚圈區(qū)看到，正在打造的南部新城的新樓盤一眼望不到頭，寬闊的馬路兩旁都是近兩年新建的商品房，也有一些已停工的項(xiàng)目。水岸尚品等樓盤已開盤四年，仍有大量房源在售；華海城雖已交房，仍有大量現(xiàn)房滯銷且入住率極低；中南世紀(jì)城為了促銷，廣告鋪天蓋地。

營口地處遼東半島中樞、渤海東岸，常住人口約235萬，城區(qū)人口約120萬。2009年7月，“遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶”被確定為國家級(jí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，營口房地產(chǎn)開始突飛猛進(jìn)。營口市“十二五”規(guī)劃目標(biāo)力爭經(jīng)濟(jì)總量達(dá)3000億元，常住人口達(dá)300萬人。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011至2013年，營口共出讓商品房用地660幅，合計(jì)建設(shè)用地面積2794萬平方米，規(guī)劃建筑面積6314萬平方米，成交樓面均價(jià)578元/平方米，平均溢價(jià)率不到1%，合計(jì)土地出讓金314.52億元。按照營口市2013年商品住宅的銷售速度，現(xiàn)有土地存量預(yù)計(jì)需要10年以上才能完全消化。

供過于求并非個(gè)案

東北地區(qū)其他一些二三線城市也存在類似問題。始建于2006年的鐵嶺市新城區(qū)規(guī)劃總面積22平方公里，建筑面積700萬平方米，規(guī)劃人口在2010年達(dá)15萬人，2015年達(dá)20萬人，但實(shí)際入住人口規(guī)模未達(dá)預(yù)期。新城區(qū)近年來小高層、高層住宅大量竣工，但入住率偏低，開發(fā)最早的樓盤“淺水灣1號(hào)”目前入住率不足三成?？胺Q當(dāng)?shù)刈罡叨说?ldquo;金月藍(lán)灣”項(xiàng)目入住率也僅有三成左右。

有區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究專家表示，新城區(qū)缺乏人氣的主要原因是缺乏相應(yīng)產(chǎn)業(yè)支撐，配套無法到位，人口導(dǎo)入低于預(yù)期。鐵嶺市在新城區(qū)外圍規(guī)劃的專用車生產(chǎn)基地招商情況并不樂觀，東北物流城的商鋪和交易市場也大量空置。當(dāng)?shù)赜?jì)劃打造的北方金融后臺(tái)服務(wù)基地尚未成型。

遼寧省會(huì)沈陽也面臨住房供過于求的局面。易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告顯示，截至4月末，沈陽新房市場累計(jì)庫存量達(dá)1720萬平方米，同比增長21.5%。沈陽的存銷比為19.1，現(xiàn)在的庫存需要消化近20個(gè)月。4月沈陽商品住宅成交91萬平方米，同比下降32%。房地產(chǎn)專業(yè)咨詢顧問公司新峰地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截至4月底，沈陽商品房供應(yīng)36萬余套，其中商品住宅供應(yīng)超過27萬套，可售商品住宅面積2645.55萬平方米。

沈陽樓市存在較大的去庫存壓力，沈北新區(qū)、渾南新區(qū)尤為突出。據(jù)沈陽中原物業(yè)代理有限公司監(jiān)測，2010年至2013年，沈陽共成交土地面積約10799萬平方米，其中渾南新區(qū)成交約2779萬平方米，占全市的25.7%，需要2至3年的消化周期。

沈北新區(qū)一家房企營銷負(fù)責(zé)人表示，平價(jià)走量已成為各樓盤的主基調(diào)。按照目前促銷的價(jià)格，算上拿地成本、建筑成本和稅費(fèi)，開發(fā)商基本不賺錢，有的樓盤甚至可能虧錢。

值得注意的是，沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)是傳統(tǒng)重工業(yè)區(qū)，工業(yè)化起步早，目前城市化率已達(dá)65%，是我國城市化水平最高的地區(qū)之一，后續(xù)農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口較少。中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)表示，沈陽等城市房地產(chǎn)庫存量高企，除非當(dāng)?shù)爻雠_(tái)吸引外來人口等有利于去化的措施，否則只能讓時(shí)間來慢慢消化。