樓市虛火釀苦果 投資客折戟營(yíng)口

二三線城市商品房銷(xiāo)售低迷、開(kāi)發(fā)商資金鏈緊繃等問(wèn)題日益突出，部分城市在“造城熱”之后的過(guò)剩情況尤為明顯。作為二三線城市的一個(gè)樣本，遼寧營(yíng)口市已出現(xiàn)多個(gè)樓盤(pán)停工、爛尾等現(xiàn)象，集中體現(xiàn)了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

“我2010年花3800元/平方米在營(yíng)口買(mǎi)的房子，2013年才交房，如今想賣(mài)掉，卻發(fā)現(xiàn)在二手房市場(chǎng)上，同一小區(qū)有大量房源在甩賣(mài)，價(jià)格跌到3000元/平方米以下了。投資四年，我損失慘重。”投資客李瀟(化名)急于脫手營(yíng)口的一套房子。如果算上銀行貸款利息，這套房子損失十幾萬(wàn)元。

前幾年涌入營(yíng)口的眾多投資客不得不咽下大量資金被套、房?jī)r(jià)下跌的苦果。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于銷(xiāo)售持續(xù)低迷，資金鏈緊張，導(dǎo)致項(xiàng)目停工、爛尾。業(yè)內(nèi)人士指出，類(lèi)似營(yíng)口這樣曾熱衷于“造城”的二三線城市并非個(gè)案。城市建設(shè)一定要避免“重硬件，輕軟件”，城市規(guī)模如果盲目擴(kuò)張而缺乏配套設(shè)施、就業(yè)支撐和人口導(dǎo)入，勢(shì)必積累金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)資源形成極大的浪費(fèi)。

多個(gè)樓盤(pán)停工

受營(yíng)口美好的規(guī)劃愿景驅(qū)動(dòng)，2010年，李瀟在營(yíng)口沿海產(chǎn)業(yè)基地的星匯奧城投資一套房子，按合同約定應(yīng)該是2011年年中交房，但由于開(kāi)發(fā)商資金緊張，工程干干停停，一直拖到2013年年中才交房。如今，在二手房市場(chǎng)上，星匯奧城小區(qū)有58套房源要出售，價(jià)格低至2600元/平方米—2980元/平方米。營(yíng)口房地產(chǎn)交易中心附近的一家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)證券報(bào)記者，目前營(yíng)口的房子實(shí)在太難賣(mài)了，即使房?jī)r(jià)跌破3000元/平方米，也乏人問(wèn)津。

由于持續(xù)銷(xiāo)售低迷，房屋大量積壓，項(xiàng)目停工、爛尾的情況在當(dāng)?shù)夭⒉簧僖?jiàn)，這集中體現(xiàn)在三大片區(qū)——沿海產(chǎn)業(yè)基地、鲅魚(yú)圈區(qū)和營(yíng)東新區(qū)。中國(guó)證券報(bào)記者在營(yíng)口沿海產(chǎn)業(yè)基地看到，星匯奧城二期已停工，只有灰色的鋼筋混凝土框架佇立著。在不遠(yuǎn)處，星匯奧城圈的另一塊土地仍是光禿禿的一片，沒(méi)有任何動(dòng)工跡象。

五礦豪生大酒店后面的大型樓盤(pán)“麗湖名居”遲遲未交付，偌大的小區(qū)聳立著十幾棟高樓，空無(wú)一人。小區(qū)內(nèi)外滿是泥土，一陣風(fēng)吹過(guò)即掀起漫天灰塵。小區(qū)的正門(mén)殘破，瓷磚斑駁，曾經(jīng)的售樓部大門(mén)緊鎖。

民生路附近的“沿海家園”樓盤(pán)也停工爛尾了很長(zhǎng)一段時(shí)間。該小區(qū)的建筑面積接近9萬(wàn)平方米，總規(guī)劃900戶，開(kāi)盤(pán)四年銷(xiāo)售不暢。如今售樓處已荒蕪，小區(qū)內(nèi)雜草叢生，數(shù)棟紅黃相間的高樓僅有框架，連門(mén)窗都沒(méi)有安裝，門(mén)口“全民健身”的塑像掩映在雜草之中。

營(yíng)口通泰房地產(chǎn)信息有限公司總經(jīng)理張寧表示，開(kāi)發(fā)商“跑路”在營(yíng)口不算新聞。由于資金緊張，一些樓盤(pán)即便在交付之后，開(kāi)發(fā)商仍然欠著錢(qián)，無(wú)法完善手續(xù)，遲遲難以辦理房產(chǎn)證，購(gòu)房者的權(quán)利得不到保障。

當(dāng)?shù)匾晃婚_(kāi)發(fā)商透露，遼寧(營(yíng)口)沿海產(chǎn)業(yè)基地級(jí)別不低，計(jì)劃引入的大型企業(yè)也不少，但落地的尚不多，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)口房地產(chǎn)發(fā)展的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和升級(jí)的速度。人口導(dǎo)入也不足。鲅魚(yú)圈區(qū)雖然有一些外來(lái)人口，但土地和住房供應(yīng)量太大，超過(guò)實(shí)際需求。

開(kāi)發(fā)商陷滯銷(xiāo)困局

營(yíng)口的商品房滯銷(xiāo)令一批開(kāi)發(fā)商陷入困局，萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、保利、恒大、佳兆業(yè)、嘉里建設(shè)、中南建設(shè)（000961）、五礦集團(tuán)等大型房企均曾在當(dāng)?shù)夭季?，?xiàng)目動(dòng)輒上百萬(wàn)平方米。恒大地產(chǎn)于2010至2011年一舉在營(yíng)口拿下三幅大體量住宅用地，合計(jì)規(guī)劃建筑面積超過(guò)300萬(wàn)平方米。

“除了恒大綠洲的銷(xiāo)售狀況稍好一點(diǎn)，恒大其他兩個(gè)樓盤(pán)均處于滯銷(xiāo)狀態(tài)。”營(yíng)口某房地產(chǎn)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)證券報(bào)記者，佳兆業(yè)的龍灣項(xiàng)目銷(xiāo)售情況不佳；保利香檳花園已開(kāi)盤(pán)三年，已簽約銷(xiāo)售面積僅占總面積的一成；萬(wàn)科在鲅魚(yú)圈區(qū)的海港城總建筑面積120萬(wàn)平方米，由于銷(xiāo)售緩慢，不得不分十期慢慢開(kāi)發(fā)。

鲅魚(yú)圈區(qū)擁有旅游地產(chǎn)與沿海經(jīng)濟(jì)雙重概念，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一度狂熱，目前至少有50個(gè)樓盤(pán)在售，如果以每個(gè)樓盤(pán)20萬(wàn)平方米的建筑面積估算，開(kāi)發(fā)面積已超過(guò)1000萬(wàn)平方米。中國(guó)證券報(bào)記者在鲅魚(yú)圈區(qū)看到，正在打造的南部新城的新樓盤(pán)一眼望不到頭，寬闊的馬路兩旁都是近兩年新建的商品房，也有一些已停工的項(xiàng)目。水岸尚品等樓盤(pán)已開(kāi)盤(pán)四年，仍有大量房源在售；華海城雖已交房，仍有大量現(xiàn)房滯銷(xiāo)且入住率極低；中南世紀(jì)城為了促銷(xiāo)，廣告鋪天蓋地。

營(yíng)口地處遼東半島中樞、渤海東岸，常住人口約235萬(wàn)，城區(qū)人口約120萬(wàn)。2009年7月，“遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶”被確定為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，營(yíng)口房地產(chǎn)開(kāi)始突飛猛進(jìn)。營(yíng)口市“十二五”規(guī)劃目標(biāo)力爭(zhēng)經(jīng)濟(jì)總量達(dá)3000億元，常住人口達(dá)300萬(wàn)人。中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011至2013年，營(yíng)口共出讓商品房用地660幅，合計(jì)建設(shè)用地面積2794萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積6314萬(wàn)平方米，成交樓面均價(jià)578元/平方米，平均溢價(jià)率不到1%，合計(jì)土地出讓金314.52億元。按照營(yíng)口市2013年商品住宅的銷(xiāo)售速度，現(xiàn)有土地存量預(yù)計(jì)需要10年以上才能完全消化。

供過(guò)于求并非個(gè)案

東北地區(qū)其他一些二三線城市也存在類(lèi)似問(wèn)題。始建于2006年的鐵嶺市新城區(qū)規(guī)劃總面積22平方公里，建筑面積700萬(wàn)平方米，規(guī)劃人口在2010年達(dá)15萬(wàn)人，2015年達(dá)20萬(wàn)人，但實(shí)際入住人口規(guī)模未達(dá)預(yù)期。新城區(qū)近年來(lái)小高層、高層住宅大量竣工，但入住率偏低，開(kāi)發(fā)最早的樓盤(pán)“淺水灣1號(hào)”目前入住率不足三成?？胺Q當(dāng)?shù)刈罡叨说?ldquo;金月藍(lán)灣”項(xiàng)目入住率也僅有三成左右。

有區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究專(zhuān)家表示，新城區(qū)缺乏人氣的主要原因是缺乏相應(yīng)產(chǎn)業(yè)支撐，配套無(wú)法到位，人口導(dǎo)入低于預(yù)期。鐵嶺市在新城區(qū)外圍規(guī)劃的專(zhuān)用車(chē)生產(chǎn)基地招商情況并不樂(lè)觀，東北物流城的商鋪和交易市場(chǎng)也大量空置。當(dāng)?shù)赜?jì)劃打造的北方金融后臺(tái)服務(wù)基地尚未成型。

遼寧省會(huì)沈陽(yáng)也面臨住房供過(guò)于求的局面。易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告顯示，截至4月末，沈陽(yáng)新房市場(chǎng)累計(jì)庫(kù)存量達(dá)1720萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.5%。沈陽(yáng)的存銷(xiāo)比為19.1，現(xiàn)在的庫(kù)存需要消化近20個(gè)月。4月沈陽(yáng)商品住宅成交91萬(wàn)平方米，同比下降32%。房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)咨詢顧問(wèn)公司新峰地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截至4月底，沈陽(yáng)商品房供應(yīng)36萬(wàn)余套，其中商品住宅供應(yīng)超過(guò)27萬(wàn)套，可售商品住宅面積2645.55萬(wàn)平方米。

沈陽(yáng)樓市存在較大的去庫(kù)存壓力，沈北新區(qū)、渾南新區(qū)尤為突出。據(jù)沈陽(yáng)中原物業(yè)代理有限公司監(jiān)測(cè)，2010年至2013年，沈陽(yáng)共成交土地面積約10799萬(wàn)平方米，其中渾南新區(qū)成交約2779萬(wàn)平方米，占全市的25.7%，需要2至3年的消化周期。

沈北新區(qū)一家房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人表示，平價(jià)走量已成為各樓盤(pán)的主基調(diào)。按照目前促銷(xiāo)的價(jià)格，算上拿地成本、建筑成本和稅費(fèi)，開(kāi)發(fā)商基本不賺錢(qián)，有的樓盤(pán)甚至可能虧錢(qián)。

值得注意的是，沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)是傳統(tǒng)重工業(yè)區(qū)，工業(yè)化起步早，目前城市化率已達(dá)65%，是我國(guó)城市化水平最高的地區(qū)之一，后續(xù)農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口較少。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，沈陽(yáng)等城市房地產(chǎn)庫(kù)存量高企，除非當(dāng)?shù)爻雠_(tái)吸引外來(lái)人口等有利于去化的措施，否則只能讓時(shí)間來(lái)慢慢消化。