易憲容：在周期性調(diào)整中形成樓市發(fā)展長效機(jī)制

我國樓市周期性調(diào)整的核心是房價(jià)逐漸回歸理性，逐漸由消費(fèi)者來決定未來樓市的供求關(guān)系。中央政府要做的就是重新確立住房市場的發(fā)展模式，重新定位住房的性質(zhì)，讓住房市場成為消費(fèi)品市場而不是投資賺錢的工具。如果未來中國的住房市場是一個由消費(fèi)者主導(dǎo)的市場，能讓廣大農(nóng)民有可支付能力進(jìn)入城市住房市場，并在城市定居下來，則我國樓市不僅會有比現(xiàn)在以投資為主導(dǎo)的市場大得多的發(fā)展空間，全面消化目前的產(chǎn)能過剩，也能為新型城市化發(fā)展奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。

十多年來以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的中國樓市，如果市場預(yù)期逆轉(zhuǎn)，周期性調(diào)整就不可避免。而樓市的周期性調(diào)整不僅會影響地方政府的土地財(cái)政，沖擊銀行的資產(chǎn)質(zhì)量，而且還將沖擊中國的“房地產(chǎn)化”的整體經(jīng)濟(jì)，改變當(dāng)前整個樓市的利益格局。基于這種牽一發(fā)動全身的情形，就有了種種指望政府救市的聲音，也有了地方政府五花八門的樓市托市之舉措。按照慣性思維，當(dāng)前的不少信息被解讀成中央政府將開始救市。

比如，據(jù)悉住建部正在全面調(diào)研房地產(chǎn)市場，以便準(zhǔn)確研判當(dāng)下的房地產(chǎn)市場形勢，并根據(jù)這些研判對當(dāng)前樓市給出相應(yīng)的政策。而有媒體就把這些舉動解讀為中央政府將全面松綁早幾年推出的限購政策。同時(shí)，有媒體在央行行長周小川的公開談話中“捕捉”到了樓市調(diào)控政策或?qū)⒄{(diào)整的暗示。至于有個別地方政府迫不及待出臺禁止房價(jià)下降的限價(jià)令，似乎更向市場發(fā)出了中央政府將大規(guī)模松綁以往限購政策的強(qiáng)烈信號。處于不同的利益，市場各方對同一信息做出不同的解讀是很正常的。現(xiàn)在大家特別關(guān)注的是，中央政府對當(dāng)前房地產(chǎn)形勢有怎樣的判斷，市場期盼了多年的確保住房市場穩(wěn)健發(fā)展的長效機(jī)制有沒有可能趁這次調(diào)整的時(shí)機(jī)得到推進(jìn)，進(jìn)而為房地產(chǎn)市場探尋一條健康發(fā)展之路？

當(dāng)前樓市出現(xiàn)的周期性調(diào)整勢頭，并非是早幾年那種完全是由政府的宏觀調(diào)控政策所引致，而是市場力量使然。也就是說，持續(xù)了十多年的過度依賴房地產(chǎn)推動的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式已不可持續(xù)，我國房地產(chǎn)市場已到了非調(diào)整不可的時(shí)候，否則會引發(fā)更大的問題。只有通過樓市的周期性調(diào)整，才有可能理順已被完全扭曲了的價(jià)格關(guān)系，我國的房地產(chǎn)市場才可能重新定位，“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)才有望全面轉(zhuǎn)型。

隨著利率市場化改革的深入，隨著互聯(lián)網(wǎng)金融爆炸式的增長，我國金融市場環(huán)境正在發(fā)生根本性變化，資金密集、體量又如此巨大的樓市無法再融集到低成本的資金、無法以更大杠桿讓大量資金流入。在這樣的市場限制下，政府要救樓市，不僅救不了，即使救了也只能以行政方式重新要求商業(yè)銀行向房地產(chǎn)業(yè)提供低成本的資金，這等于把樓市的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到了銀行，不僅沒有化解房地產(chǎn)市場之風(fēng)險(xiǎn)，反之讓金融體系陷入了系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)之中。

由于房價(jià)持續(xù)上漲了十幾年，不少城市的房價(jià)漲幅驚人，并由此把不少地城市的房地產(chǎn)泡沫吹得更大，而這些都是當(dāng)時(shí)的金融條件所造成的。同樣，當(dāng)金融市場條件發(fā)生了巨大變化時(shí)，住房投資者肯定會看到所隱藏巨大風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重性，因此，住房投資者肯定會逐漸退出市場。在這種情況下，市場對房價(jià)上漲預(yù)期就可能突然逆轉(zhuǎn)。對于一個以住房投資者為主導(dǎo)的市場，如果當(dāng)房價(jià)上漲預(yù)期突然逆轉(zhuǎn)，持續(xù)上漲的房價(jià)想不調(diào)整及不下跌是不可能的。

最為重要的十八屆三中全會精神實(shí)質(zhì)，就是讓市場在資源配置過程中起決定性作用，全面減少政府對市場活動的干預(yù)。而這一精神轉(zhuǎn)化為具體政策，就是要讓以往政府主導(dǎo)住房市場政策退出，讓市場的價(jià)格機(jī)制起決定性作用。因此，不少城市面對建造嚴(yán)重過剩的住房，讓價(jià)格機(jī)制起作用或房價(jià)下跌也是一種趨勢。如果只有上漲而沒有下跌的價(jià)格，豈有市場價(jià)格機(jī)制可言？所以，住房市場價(jià)格上漲或下跌本來就是一件正常的事情。如果政府再要左右樓市的價(jià)格，這不僅會讓國內(nèi)樓市的價(jià)格機(jī)制更為扭曲，而且無異于使得讓市場在資源配置中發(fā)揮決定性作用成了一句空話。特別是如果當(dāng)房價(jià)上漲時(shí)，政府就強(qiáng)調(diào)房價(jià)的市場機(jī)制作用，而房價(jià)下跌時(shí)又只強(qiáng)調(diào)政府干預(yù)之手段，那么這不僅沒有市場可言，更與建立樓市發(fā)展的長效機(jī)制的方向背道而馳，又回到了一切為GDP增長服務(wù)的老路上去。

既然國內(nèi)樓市周期性調(diào)整是一種趨勢，中央政府的態(tài)度其實(shí)也很簡單，就是順應(yīng)市場的發(fā)展，這樣才能讓市場在國內(nèi)樓市的資源配置過程中起決定性作用。不過，面對國內(nèi)樓市這種周期性調(diào)整，中央政府不是要通過政府行政干預(yù)方式來中止這種樓市的周期性調(diào)整，而是要借這種樓市的周期性調(diào)整建立起未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的長效機(jī)制。

因?yàn)椋覈鴺鞘兄芷谛哉{(diào)整的核心是房價(jià)逐漸回歸理性，及逐漸由消費(fèi)者來決定未來樓市的供求關(guān)系。在這種情況下，中央政府要做的就是重新確立住房市場的發(fā)展模式，重新定位住房的性質(zhì)，讓住房市場成為消費(fèi)品市場而不是投資賺錢的工具。如果未來中國的住房市場是一個由消費(fèi)者主導(dǎo)的市場，能讓廣大農(nóng)民有可支付能力進(jìn)入城市住房市場，并在城市定居下來，則我國樓市不僅會有比現(xiàn)在以投資為主導(dǎo)的市場大得多的發(fā)展空間，全面消化目前的產(chǎn)能過剩，也能為新型城市化發(fā)展奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。

而要讓一個以投機(jī)為主導(dǎo)的住房市場轉(zhuǎn)型為一個以消費(fèi)為主導(dǎo)的住房市場，政府就要通過合適的經(jīng)濟(jì)杠桿(比如信貸政策及稅收政策)全面遏制住房投機(jī)炒作，去除住房市場賺錢功能。這是我國住房市場持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵所在。就目前的情況來看，我國住房市場稅收制度十分落后，從而使得住房市場成了一個少數(shù)人掠奪多數(shù)人財(cái)富的轉(zhuǎn)移機(jī)制，成了財(cái)富分配不公的主要根源之一。同時(shí)，住房稅收制度的落后還在于激勵地方政府過度依賴土地財(cái)政，在于過度激勵居民及企業(yè)舍棄在實(shí)體經(jīng)濟(jì)的財(cái)富創(chuàng)造而是把住房投機(jī)炒作當(dāng)成了其生財(cái)之道。因此，中央政府要借助當(dāng)前樓市的周期性調(diào)整全面完善住房市場的稅收制度，理順住房市場的利益關(guān)系，只在這樣才能夠保證未來房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展。

要建立起國內(nèi)住房市場的長效機(jī)制，筆者想特別強(qiáng)調(diào)，中央政府還須借助這次樓市的周期性調(diào)整建立起一套有效激勵居民住房消費(fèi)的信貸制度及稅收減免制度，由此建立起能健康持續(xù)發(fā)展的住房保障制度。這是確立我國未來住房市場長效機(jī)制的主要方面。

(作者系中國社會科學(xué)院金融研究所研究員)