199家上市房企凈負債率創(chuàng)三年來新高

5月29日，由中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合發(fā)布的《2014中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》顯示，2013年中國上市房企總資產(chǎn)均值為362.89億元，同比上升24.33%；房地產(chǎn)業(yè)務收入均值92.08億元，同比增長46.62%；資產(chǎn)負債率均值同比增加1.09%至65.81%；凈負債率均值同比增加15.31%至79.67%；凈利潤均值為13.76億元，同比增加16.41%。

而通過對入選本次測評的199家上市房企的測評研究，萬科也連續(xù)第七年蟬聯(lián)榜首。

負債水平處于歷史高位

測評報告指出，2013年房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)出了量價齊升的基本態(tài)勢，但是進入2014年，市場情況有所變化，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速開始放緩，持續(xù)回落的住宅成交市場向房地產(chǎn)開發(fā)市場傳遞消極信號。在房地產(chǎn)市場變化周期較短且風險漸增的背景下，房地產(chǎn)上市公司競爭壓力不斷增加，整體表現(xiàn)持續(xù)分化。從市場和行業(yè)面來看，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司估值普遍較低，資本市場對行業(yè)悲觀預期未有方向性變化。

從融資方面看，渠道逐步暢通。2013年以來不斷加強的房地產(chǎn)上市公司再融資開閘預期在2014年第一季度終于落地，房地產(chǎn)再融資由此正式開閘。隨著A股房地產(chǎn)上市公司再融資功能的逐步回歸，2014年初銀行信貸緊縮對于房企資金面的影響將得到一定程度的緩解，也有利于降低企業(yè)融資成本，一定程度上可以緩解由于房地產(chǎn)信托、基金的成本高企導致開發(fā)企業(yè)融資成本高的現(xiàn)象。與此同時，地產(chǎn)股資本市場機制重歸市場化不僅限于再融資的回歸，還以更多其他融資形式體現(xiàn)。

由于2013年銷售良好，企業(yè)普遍加大杠桿力度，償債壓力有所上升。總體來看，行業(yè)負債水平仍處于歷史高位。

上市房企凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)利潤率均值兩項指標仍處于自2009年以來的下行通道中，分別由上年的11.23%和5.21%下降至11.09%和5.15%，相比2009年則已分別下降了約6%和3%。由于成本費用相對利潤額增速更快，成本費用利潤率同比下滑3.31%至28.56%。對此，報告指出，企業(yè)需加強成本和費用的管控，全面提高盈利效率。

房企增收不增利

2013年，房地產(chǎn)上市公司部分成長性指標優(yōu)于2012年。營業(yè)利潤增長率均值為20.19%，同比上升0.45%；凈資產(chǎn)增長率均值為19.47%，同比提高6.76%；但營業(yè)收入增長率均值為31.96%，同比下降1.01%。

而從成長性指標來看，2013年，企業(yè)業(yè)績分化更為明顯，其中，高成長性和中成長性企業(yè)陣營合計占比由上年的85%減少至48%，低成長性和弱成長性企業(yè)合計占比由15%增加至52%。此外，2013年，各類型企業(yè)營業(yè)收入增長率均值都高于其自身營業(yè)利潤增長率均值，普現(xiàn)“增收不增利”現(xiàn)象。

戰(zhàn)略模式方面，2013年以來，房地產(chǎn)上市公司的模式創(chuàng)新不斷，包括萬科、綠城、保利、世茂、遠洋在內(nèi)的上市企業(yè)相繼提出了向輕資產(chǎn)方向發(fā)展的戰(zhàn)略轉型，紛紛探索社區(qū)服務、資產(chǎn)管理、小股操盤、代建、地產(chǎn)基金管理等輕資產(chǎn)模式。盡管越來越多的上市房企探索走向輕資產(chǎn)模式，但仍有企業(yè)堅持重資產(chǎn)模式以規(guī)模求勝。如綠地、富力、合景泰富均是重資產(chǎn)模式擁護者，其認為穩(wěn)定的收入和商業(yè)租金回報是房地產(chǎn)公司成熟運營的標志。測評報告指出，輕重資產(chǎn)模式整體而言各具利弊，國際上均有成功成熟的代表房地產(chǎn)企業(yè)樣板。雖然中國房地產(chǎn)企業(yè)短時間內(nèi)都無法擺脫對銷售的依賴，但可以預計的是，未來房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務重心將由當前以開發(fā)為主轉向多元化發(fā)展，不同企業(yè)之間發(fā)展戰(zhàn)略將日趨分化。