西雙版納旅游地產(chǎn)調(diào)查：出貨如同“賣白菜”本地客撐起六成市場

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 云南攝影報道    

每經(jīng)記者 杜冉樂 云南攝影報道

國內(nèi)旅游地產(chǎn)投資狂潮正從“海濱之南”轉(zhuǎn)向“彩云之南”。如今，在云南這個邊陲省份，房地產(chǎn)開發(fā)巨頭云集，大盤出沒，截至2013年底，僅官方統(tǒng)計的投資額即高達(dá)2萬億元。截至2013年底，西雙版納旅游大項目投資超過70億元。

常住人口僅百萬的西雙版納是否如外界傳言正在醞釀旅游地產(chǎn)泡沫？是否嚴(yán)重依賴于外地購買力？當(dāng)?shù)貨Q策者是否意識到了這一系列問題，轉(zhuǎn)型之路又在何方？帶著這些疑問，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者歷時一周，深入實地展開調(diào)查。

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現(xiàn)場篇

旅游大盤圍堵西雙版納 本地購買力占六成

在傣族語中，西雙版納意為“勐巴拉納西”，是一個寄托心靈的神奇之地。如今這里不再安靜，異常躁動。

近兩年來，世紀(jì)金源、萬達(dá)、雅居樂等10多家巨頭扎堆西雙版納，搶食旅游地產(chǎn)商機(jī)，幾百畝、幾千畝甚至上萬畝的超級大盤橫空出世。

目前，世紀(jì)金源、萬達(dá)等多個超級大盤集中放量，占據(jù)了西雙版納供應(yīng)量的半壁江山。

令人意外的是，西雙版納本地客源的購買力驚人，占到至少60%市場。當(dāng)?shù)匾晃环科蟾邔油嘎?，一些大盤營銷就像“賣白菜”一樣出貨，部分項目利潤低至5%。

如今，隨著國內(nèi)部分地區(qū)房價出現(xiàn)松動，西雙版納暴利炒房開始降溫，購房者心態(tài)趨于理性。

旅游大盤扎堆景洪/

從各地飛往西雙版納的航班，最終降落到了首府景洪市的嘎灑機(jī)場。圍繞著嘎灑小鎮(zhèn)，尤其是剛規(guī)劃的空港新區(qū)，各路資本或財團(tuán)展開圈地狂潮。一位開發(fā)東盟國際項目的云江地產(chǎn)操盤手介紹說，2007年嘎灑鎮(zhèn)被省政府列為全省60個旅游小鎮(zhèn)中的29個開發(fā)建設(shè)旅游小鎮(zhèn)之一，總體規(guī)劃面積80平方公里，共開發(fā)項目20個，總投資645億元。

5月10日下午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到距離嘎灑機(jī)場僅1.5公里的云江地產(chǎn)東盟國際二期項目。按照規(guī)劃目標(biāo)，這個大型旅游項目預(yù)計5年完工，計劃分三期開發(fā)，總占地400畝。其中一期項目170余畝，建筑面積10萬平方米，總投資4億元。

距嘎灑鎮(zhèn)西南4~5公里外的大黑山腳下，雅居樂去年10月拿下了13宗連片地塊，占地53萬平方米，目前正在平地、打樁，預(yù)計明年開盤。

去年，西雙版納州旅游總收入171.6億元，僅景洪市就貢獻(xiàn)了八成的旅游收入，開發(fā)巨頭們也將地產(chǎn)籌碼押注于此。景洪房產(chǎn)信息網(wǎng)披露，目前入網(wǎng)備案總計243個項目，5月21日成交36套，均價5078元/平方米。

在曼弄楓片區(qū)，世紀(jì)金源集團(tuán)打著“我們造城”的理念，正在開發(fā)4000畝的濱江果園避寒山莊項目。該項目營銷經(jīng)理介紹說，“目前，西雙版納城區(qū)均價4200元/平方米，郊區(qū)均價3500元/平方米。”

號稱“中國西南第一文旅大盤”的萬達(dá)西雙版納國際度假區(qū)，位于景洪市西北部的噶棟片區(qū)，占地6平方公里，總投資150億元。該項目除了背靠萬達(dá)之外，還有聯(lián)想控股、中國泛海、一方集團(tuán)與億利資源4家投資主體。據(jù)了解，項目一期開盤均價4000元/平方米，已基本售完，去年回籠資金10多億元。據(jù)當(dāng)?shù)卣ぷ鲌蟾骘@示，截至2013年底，西雙版納旅游大項目投資達(dá)到73.3億元。

項目利潤率低至5%/

“單純從旅游地產(chǎn)考慮，這些項目已經(jīng)受到很多限制，企業(yè)本身進(jìn)來也賺不到錢。”西雙版納州招商合作局調(diào)研員吳松偉說。

世紀(jì)金源集團(tuán)一位營銷經(jīng)理稱，“我們這房子，城市地皮約300萬元一畝，成本1300~1400元/平方米，加上周邊配套投入，算下來利潤沒多少。”

在曼弄楓片區(qū)投資開發(fā)曼儂新界項目的四川熙盛集團(tuán)一名銷售顧問介紹說，“世紀(jì)金源那個項目就像‘賣白菜’一樣，賣得很好。”

不過，旅游項目價格成為制約其利潤率的關(guān)鍵因素。前述營銷經(jīng)理解釋說，“版納的房價從來沒有瘋漲過，但一直是穩(wěn)中有升。”

記者站在流沙河西岸，向夢云南·雨淋瀾山項目所在的南聯(lián)山望去，原來大片蒼山的地表已被推土機(jī)鏟平。負(fù)責(zé)開發(fā)該項目的云南城投云城置業(yè)總經(jīng)理楊濤坦言，“目前我們整個項目投入成本很大，尤其是景觀資源，我們也很注重投入，估算下來項目利潤率僅有5%。”

中投證券近日發(fā)布的報告顯示，在124家A股上市房企中，去年平均凈利潤率僅13%，同比下降1.7個百分點(diǎn)；今年一季度平均凈利潤率又下降至12%，同比下降1.6個百分點(diǎn)，預(yù)計行業(yè)盈利增速持續(xù)放緩。旅游地產(chǎn)項目利潤下滑，導(dǎo)致部分開發(fā)商在精裝修上做文章。

本地客源撐起六成市場/

目前面對旅游大盤的集中放量，供需結(jié)構(gòu)是否發(fā)生了逆轉(zhuǎn)？西雙版納州住建局副局長易德軍向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“目前版納旅游地產(chǎn)開發(fā)量和需求量是否匹配，還不好說。”

“版納高強(qiáng)度開發(fā)，這其實就是地產(chǎn)開發(fā)，旅游地產(chǎn)只是一個口號和噱頭。”云南財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)投融資研究中心主任周大研表示，長遠(yuǎn)看，西雙版納是一個避寒和度假勝地，旅游地產(chǎn)供需沒有大問題，但現(xiàn)在時間和空間不匹配，短期內(nèi)一些開發(fā)商可能會撐不住。

作為西雙版納本地的主力開發(fā)商，冠城置業(yè)也感到了當(dāng)前市場的降溫。冠城·美域項目營銷部置業(yè)顧問湯小明稱，目前還沒有感覺到房子賣不出去，但沒有以前那么好賣了。

當(dāng)?shù)厥袌龅目驮唇Y(jié)構(gòu)如何？西雙版納州旅游局局長袁松青表示，“考慮到氣候資源，很多都是由候鳥式的外來人買下的，他們占到40%，本地客群占到60%。”

市場一線的實際需求情況也印證了上述說法。據(jù)湯小明介紹，從冠城置業(yè)以往開發(fā)的幾個旅游地產(chǎn)樓盤購買人群來看，本地人占60%，外地人占40%。云南城投云城置業(yè)總經(jīng)理楊濤透露，夢云南·雨淋瀾山項目一期推出了170多套聯(lián)排別墅，現(xiàn)已基本清盤，70%~80%為本地客購買。

楊濤解釋說，他們的高端住宅主力戶型為89平方米，均價才1.1萬元/平方米，當(dāng)?shù)厝速I房主要是改善型的，購買力很強(qiáng)。一位當(dāng)?shù)貥鞘匈Y深人士認(rèn)為，西雙版納州，尤其是景洪市周邊的農(nóng)民種香蕉、橡膠，很有錢，家底幾十萬元很正常。

景洪市政府工作報告顯示，2013年景洪市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21152元，實際增長13.5%，增速高于全國6.5個百分點(diǎn)；農(nóng)民人均純收入8909元，實際增長15%，增速高于全國5.7個百分點(diǎn)。

投機(jī)需求降溫/

嘎灑鎮(zhèn)一位企業(yè)老板回憶說，世紀(jì)金源項目以前開盤時，從昆明等地來的外地客一出手就是 好 幾套，一套40萬元左右，等待半年之后，轉(zhuǎn)手可賣60萬~70萬元。世紀(jì)金源前述項目經(jīng)理也毫無諱言地說，整個項目有30%的比例為投資客。

由海誠集團(tuán)投資的告莊西雙景二期項目“湄公河人家”宣傳資料顯示，如果消費(fèi)者投入32萬元，月收益就能達(dá)到4500元以上。

到底能否實現(xiàn)如此誘人的投資收益？西雙版納盟方房地產(chǎn)評估（交易）公司法人代表張偉表示，“投資32萬元，每個月拿到4500元，產(chǎn)權(quán)式酒店也沒有這么高。這種投資回報至少要在20年以后才能看到，6~7年怎么可能收回投資？”

在張偉看來，開發(fā)商開出32萬元的售價，1年最多回報1.6萬元，月均約1400元，能達(dá)到4500元當(dāng)然屬于高回報，但如何保證合同有效性成為一大難題。一般而言，在項目起初運(yùn)營的一兩年內(nèi)，回報率可能達(dá)到4500元/月，項目一兩年后一旦注銷，隨后幾年很難維持這樣的投資收益。

如今，全國的樓市大環(huán)境也傳導(dǎo)至當(dāng)?shù)芈糜蔚禺a(chǎn)的投資需求端。西雙版納州某處級官員透露，除了投資主體信心不足，目前購房者的信心也存在不足。開發(fā)量還算其次，房地產(chǎn)信貸政策才是根本性的。

記者實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，比如世紀(jì)金源項目雖已接近清盤，但據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士估算，該項目實際入住率不高。低入住率導(dǎo)致項目周圍底商大量閑置，從而引發(fā)商鋪高比例轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)租廣告隨處可見，影響投資氛圍。

（實習(xí)生丁舟洋對本文亦有貢獻(xiàn)）

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溯源篇

用地指標(biāo)緊缺1800億簽約項目縮水七成

早在2012年，受樓市調(diào)控等因素影響，萬達(dá)、保利、華僑城等10多家巨頭將視線轉(zhuǎn)向西雙版納。這些旅游大盤均以旅游、休閑、度假等名義面市。相關(guān)統(tǒng)計稱，彼時西雙版納旅游地產(chǎn)投資規(guī)模超過千億元。

近日，有當(dāng)?shù)刂槿耸肯颉睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者透露，當(dāng)初意向性簽約的旅游地產(chǎn)項目有1800億元，但至今落實的僅有幾個。西雙版納州招商合作局給出的數(shù)據(jù)是，目前能夠真正落實的旅游地產(chǎn)項目僅有500億~600億元。用地指標(biāo)緊缺已成旅游大盤落地的瓶頸。

投資項目縮水七成

兩年前，西雙版納很多已簽約的旅游大盤來勢洶洶，動輒數(shù)百畝、上千畝甚至上萬畝的占地規(guī)模。然而，開發(fā)巨頭們當(dāng)初圈地的狂熱，在時隔兩年之后卻遭遇到了現(xiàn)實的冷酷。

當(dāng)?shù)匾晃惶幖壒賳T向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者私下透露，原來有1800億的項目意向性協(xié)議，但現(xiàn)在真正實施的只有幾個。據(jù)西雙版納州招商合作局的數(shù)據(jù)，目前能夠真正落實的旅游地產(chǎn)項目僅有500億~600億元。這一數(shù)據(jù)相比當(dāng)初的意向性簽約金額，已經(jīng)縮水七成。

即便是旅游地產(chǎn)項目最為集中的景洪市，開發(fā)節(jié)奏也開始趨緩。記者從景洪市旅游局官網(wǎng)了解到，2013年全市旅游重大（點(diǎn)）建設(shè)項目16個，同比減少5個；完成投資約35.5億元，同比減少5.4億元。

“特別是景洪周邊的土地，這幾年基本上已經(jīng)飽和了，現(xiàn)在還有好幾家大企業(yè)都在等用地指標(biāo)審批。”西雙版納州招商合作局調(diào)研員吳松偉告訴記者，“中弘股份的籌建辦已經(jīng)落成了，但用地指標(biāo)不落實，動工不了，除了用地指標(biāo)限制，還有一些拆遷工作也談不攏。”

公開資料顯示，中弘股份早在2012年就拋出了150億元的西雙版納投資計劃，擬打造上萬畝的旅游大盤，不久便注冊了項目公司。在2013年年報中，中弘股份還進(jìn)一步透露了其業(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)型旅游地產(chǎn)的戰(zhàn)略部署，并在北京、海南等地頻頻拿地，唯獨(dú)沒有在西雙版納拿地。

在西雙版納州委宣傳部相關(guān)人士看來，一些外來的企業(yè)集團(tuán)一般都比較強(qiáng)勢，向地方政府提出了一些苛刻的項目開發(fā)要求，特別是要加快工期，很容易導(dǎo)致拆遷等問題。

用地指標(biāo)收緊

5月7日，西雙版納州國土資源局最新發(fā)布的《關(guān)于西雙版納州第二次全國土地調(diào)查主要數(shù)據(jù)成果公報》顯示，從2007年7月1日至2009年底，全州耕地206.5萬畝，比1996年第一次普查減少105.3萬畝。

上述公報著重提到，部分地方建設(shè)用地格局失衡、利用粗放、效率不高，建設(shè)用地供需矛盾仍突出。尤其是到2012年，企業(yè)巨頭紛紛扎堆西雙版納，掀起瘋狂的圈地潮，部分違規(guī)項目以旅游名義暗度陳倉。

記者在國土資源部網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，2012年6月，國家土地督查成都局查處西雙版納州國際旅游度假區(qū)等多個違規(guī)供地、違規(guī)征收土地、違建高爾夫球場和別墅等問題項目，要求已動工的4個項目、未動工的9個項目分類整改。今年初，前述督查部門又將西雙版納作為云南省督查重點(diǎn)。

“至于旅游地產(chǎn)開發(fā)，政府已經(jīng)不再那么鼓勵進(jìn)入了。目前關(guān)鍵是要把現(xiàn)在落戶的項目鞏固好。”吳松偉表示，那些項目也沒有政策優(yōu)惠了，已經(jīng)受到很多限制。

西雙版納州招商合作局招商科科長郭靜亦坦言，“目前版納州所有項目都存在用地指標(biāo)問題，省上給的用地指標(biāo)只有幾千畝，像萬達(dá)項目占地好幾平方公里，版納州一年的用地指標(biāo)連一個項目都不夠用。每年用地指標(biāo)也不一樣，今年我們州的用地指標(biāo)好像才幾百畝。土地指標(biāo)一直是招商項目的一個瓶頸。”

據(jù)當(dāng)?shù)卣猩滩块T介紹，目前除了積極向國家申請之外，利用荒山、荒坡置換建設(shè)用地與區(qū)域間用地指標(biāo)調(diào)配，成為當(dāng)?shù)刂攸c(diǎn)發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)項目的主要渠道。

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亂象篇

雅居樂違建高球場上“黑榜”世紀(jì)金源步后塵？

隨著海南旅游地產(chǎn)的日趨飽和，云南因旅游資源富集開始成為新戰(zhàn)場。如今，在房企狂熱圈地背后，開發(fā)亂象浮出水面。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日在西雙版納調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分地產(chǎn)巨頭頂著“練習(xí)場”等幌子打擦邊球，疑似開發(fā)運(yùn)營高爾夫球場項目。

雅居樂騰沖違建項目遭通報

今年5月19日，國土資源部網(wǎng)站集中通報了5起違建高爾夫球場的案件，僅云南騰沖就占了2起。知名品牌房企雅居樂也上了“黑榜單”。

早在3年前，就有人指出雅居樂騰沖簽約項目規(guī)劃高爾夫球場將面臨用地挑戰(zhàn)。如今，一語成讖。按照國土資源部通報，雅居樂去年8月擅改騰沖當(dāng)?shù)芈糜涡℃?zhèn)建設(shè)內(nèi)容建設(shè)高爾夫球場，違法占地792畝，涉及耕地585.6畝。

2013年上半年，雅居樂首次進(jìn)軍云南，選定騰沖，首期建筑面積175.5萬平方米，擬總投資200億元打造總規(guī)劃面積3萬畝的旅游大盤。按照公開信息，雅居樂該項目去年11月命名為“原鄉(xiāng)”，擬將其打造成為第二個“海南清水灣”。

按照上述通報內(nèi)容，雅居樂已對違建高爾夫球場進(jìn)行了整改。

除了騰沖項目，雅居樂去年下半年又集中在西雙版納和瑞麗拿地。

不過，雅居樂云南各個項目用地成本均非常低廉，以西雙版納項目為例，其樓面地價僅375元/平方米。

世紀(jì)金源涉嫌觸碰紅線

2004年，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于暫停新建高爾夫球場的通知》，規(guī)定自文件印發(fā)之日起至有關(guān)新的政策規(guī)定出臺前，各地一律不得批準(zhǔn)建設(shè)新的高爾夫球場項目。

即便如此，不少地方依然鋌而走險，大肆新建高爾夫項目。2011年，國土資源部等11個部委聯(lián)合發(fā)布 《關(guān)于開展全國高爾夫球場綜合清理整治工作的通知》，要求各地依照法規(guī)清理高爾夫項目，在新規(guī)出臺前，一律不得批準(zhǔn)和開工高爾夫項目。

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，2009年，世紀(jì)金源集團(tuán)董事局主席黃如論來到西雙版納，選中了景洪市區(qū)瀾滄江邊一處灘涂地開發(fā)建設(shè)。也就是說，世紀(jì)金源集團(tuán)的濱江果園避寒山莊項目及其高爾夫“練習(xí)場”，在上述通知清理范圍內(nèi)。

此次被通報的云南騰沖另一項目卻是以打造火山生態(tài)度假村為名違建高爾夫球場，違法占地657畝。實際上，在云南打著各種幌子疑似違建高爾夫球場的情形遠(yuǎn)不止于此。近日，記者在西雙版納實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，世紀(jì)金源集團(tuán)在4000畝濱江果園避寒山莊項目中開發(fā)了疑似高爾夫球場項目。

5月11日，記者以投資者身份來到世紀(jì)金源前述項目。該項目一位營銷經(jīng)理介紹說，“購買150平方米以上的房子，免費(fèi)贈送終身高爾夫球卡。這里有18洞的國標(biāo)高爾夫球場。”

不過，在世紀(jì)金源集團(tuán)對外宣傳資料中，這個大盤項目中的高爾夫球場卻隱藏在“練習(xí)場”的幌子下面。5月10日上午9點(diǎn)，記者在濱江果園避寒山莊千套別墅群中尋找到了這個“練習(xí)場”。

據(jù)上述高爾夫“練習(xí)場”營業(yè)部工作人員介紹，他們的高爾夫球場在2011年正式開始運(yùn)營。記者從營業(yè)柜臺的資料發(fā)現(xiàn)，世紀(jì)金源去年推出了高爾夫練習(xí)場暢打卡營銷方案，家庭全年暢打卡，會員價1.6萬元，非會員2萬元，另外還有其他不同的套餐。

記者從世紀(jì)金源大酒店最頂層25樓往下眺望，發(fā)現(xiàn)由千套別墅群和高層豪宅圍起來的闊大場地，其實就是一個高爾夫球場。不過，后來記者致電世紀(jì)金源集團(tuán)云南公司時，對方對此予以否認(rèn)。

據(jù)了解，世紀(jì)金源集團(tuán)是由旅菲華僑黃如論創(chuàng)辦的大型開發(fā)集團(tuán)，目前在國內(nèi)已投資2048億元，開發(fā)各類商品房7000萬平方米，投資地域遍及福建、北京、上海、江西、重慶、云南、湖南、貴州、江蘇、浙江。

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戰(zhàn)略篇

問診“海南模式”云南旅游地產(chǎn)定位“大眾化”

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自云南

一個是濱海之南，一個是彩云之南；一個擁有獨(dú)特的熱帶海洋氣候，一個占據(jù)豐富的自然人文資源，這就是海南和云南。去年，云南省旅游總收入首次突破2000億元。亮麗的成績單，難掩當(dāng)?shù)芈糜蔚禺a(chǎn)的投資狂熱，甚至一些超級旅游項目屢撞政策紅線。不過，這似乎并不妨礙云南推進(jìn) “旅游強(qiáng)省”的戰(zhàn)略。

前不久，云南省與海南省展開戰(zhàn)略合作，深化“山?；?、一程多站”合作模式等。云南省旅發(fā)委相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)代旅游已升級到度假游，但他們?nèi)酝Ｔ谟^光游。

不過，海南度假模式并非完美無缺。中國旅游研究院副研究員楊彥鋒向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“海南所有的海灣全部規(guī)劃完了，所有東海岸的地都賣出去了，未來就缺乏發(fā)展空間了。關(guān)鍵是大家要有長遠(yuǎn)的規(guī)劃，不要因為短期的利益把好資源都給賣掉了。”

在海南某旅游地產(chǎn)老板看來，海南資源獨(dú)特，客群以旅居為主，其旅游地產(chǎn)已轉(zhuǎn)型定位中高端，市場回歸理性，而云南與周邊存在相似資源，客群相對低端，未來將分流部分海南客群，應(yīng)走大眾路線。

云南觀光游VS海南度假游/

去年，海南省旅游總收入428.5億元，同比增長13%；接待旅游過夜人次3672萬人次，同比增長10.6%。同一時期，云南省旅游總收入首次突破2000億元，同比增長24%；接待國內(nèi)游客接近2.4億人次，同比增長22.1%。

然而在高速發(fā)展的背后，云南旅游也有“成長的煩惱”。相比海南度假游搞得風(fēng)生水起，云南雖然旅游資源富集，卻一直為自身徘徊于“觀光游”而不自在。

云南省旅發(fā)委相關(guān)部門負(fù)責(zé)人在海南考察之后，深有感觸地向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“海南因為資源單一，在度假游方面搞得比較好，而我們目前就還停留在觀光游階段。”

隆鑫地產(chǎn)集團(tuán)海南分公司總經(jīng)理及勁松在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時分析說，“海南省沒有太多的景點(diǎn)，客群以旅居為主，停留時間長，但云南游客一天可以去好幾個景點(diǎn)，觀光游占多，如何將游客留下來過夜或度假仍是一道坎兒。”

實際上，以1999年的世博會為標(biāo)志，云南觀光旅游達(dá)到頂峰，但新世紀(jì)以來，隨著國內(nèi)居民可支配收入增長和群眾對高品質(zhì)生活的追求，觀光游降溫，休閑度假游開始升溫。直到2006年，云南省確立“旅游二次創(chuàng)業(yè)”戰(zhàn)略，首先從開發(fā)新產(chǎn)品及其配套上加大投入，這也是近兩年云南旅游地產(chǎn)投資火熱的一個關(guān)鍵因素。

海南“光鮮”度假模式背后/

“很多地方開發(fā)旅游地產(chǎn)項目是有配比的，不是一次性就開發(fā)完的。三亞的教訓(xùn)很多，很多優(yōu)質(zhì)的海灣全部建成旅游地產(chǎn)項目，銷售完以后就只產(chǎn)生一次性的財政收入，沒有持續(xù)經(jīng)營的機(jī)制。”中國旅游研究院副研究員楊彥鋒指出。

目前，楊彥鋒是《我國旅游地產(chǎn)投資過熱的形成機(jī)理及其規(guī)制研究》國家級課題組的副組長，他說，目前整個海南所有的海灣全部規(guī)劃完了，東海岸的土地都賣出去了，未來沒有發(fā)展空間。

不過，近日新華網(wǎng)報道援引三亞市委副書記、市長王勇的講話內(nèi)容說，“目前，旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)仍是三亞經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐，但未來，支撐三亞經(jīng)濟(jì)的將是消費(fèi)。資源是有限的，從環(huán)境保護(hù)的角度，我們必須不斷轉(zhuǎn)型，加快轉(zhuǎn)型。”

克而瑞最新報告顯示，截至2013年底，全國旅游地產(chǎn)主要集中在海南、閩東南、長三角、兩廣、環(huán)渤海與西南六大板塊。其中，海南擁有1096個項目，占全國總數(shù)的21%，西南有330個項目，占全國總數(shù)的6%。從開發(fā)體量來看，目前海南存量8300萬平方米，西南占有1.35億平方米。

“從總體用地規(guī)模來看，目前全國旅游地產(chǎn)累計用地規(guī)模超過10億平方米，未來旅游地產(chǎn)用地將向中部、西北、西南等地區(qū)擴(kuò)展。”克而瑞研報預(yù)判稱。

對于云南旅游業(yè)來說，前有海南這個“強(qiáng)手”，后有四川等各路追兵。云南面對的是追逐“旅游強(qiáng)省”美好理想與地產(chǎn)投資暗潮奔涌的博弈。

前不久，據(jù)《經(jīng)濟(jì)觀察報》報道，云南省旅發(fā)委官員稱，云南省10大歷史旅游文化項目投資超過千億元，實際是一種借旅游搞地產(chǎn)的圈地行為。另據(jù)相關(guān)媒體援引云南省房協(xié)的數(shù)據(jù)稱，云南旅游地產(chǎn)投資已達(dá)2萬億元。對于上述數(shù)據(jù)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向云南省旅發(fā)委求證，但其相關(guān)部門并未回應(yīng)。

楊彥鋒指出，“全國開發(fā)過熱的地區(qū)比較多，比如三亞、青島、威海、煙臺、營口屬于開發(fā)過剩的典型。云南不算很典型，麗江、版納、大理有旅游地產(chǎn)，但還沒有到熱得不行的地步。營口屬于旅游地產(chǎn)過熱、過剩到快崩潰的城市。三亞、云南的體量很大，但都有旅游資源撐著，還撐得住。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，從去年初云南省旅游局升格為云南省旅發(fā)委，到近日云南官員前往海南省“取經(jīng)”，并簽署旅游戰(zhàn)略框架協(xié)議，云南“旅游強(qiáng)省”戰(zhàn)略進(jìn)一步提速。

按照云南省的戰(zhàn)略部署，下一步要加快推動旅游產(chǎn)業(yè)建設(shè)的六個轉(zhuǎn)變，包括變單極突破為融合發(fā)展、變分散發(fā)展為集群發(fā)展、變產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)為品牌經(jīng)濟(jì)、變初級消費(fèi)為綜合消費(fèi)等。

“因為國家給予海南的政策比較好，定位為國際旅游島，他們那些大項目很讓人震撼。比如臨海先行試驗區(qū)，現(xiàn)在不單是紙上的規(guī)劃，已有項目成型了，建設(shè)速度很快。”云南省旅發(fā)委相關(guān)部門負(fù)責(zé)人說，兩地的不同點(diǎn)在于海南是一個島嶼，云南是一個邊疆省份，資源稟賦不同，海南稍微單一，所以專門做海濱度假。

不過，云投集團(tuán)董事長保明虎曾表示，云南觀光旅游應(yīng)與休閑度假、專項旅游并重，而不是簡單化的“從觀光型旅游向休閑度假旅游轉(zhuǎn)型”。

在楊彥鋒看來，當(dāng)前旅游地產(chǎn)也出現(xiàn)了途家等創(chuàng)新模式，盤活存量，搞得比較火，但這種模式越火爆，旅游地產(chǎn)泡沫越需要擠壓。目前關(guān)鍵要有長遠(yuǎn)規(guī)劃，充分論證，慎用公共遺產(chǎn)資源，絕不能竭澤而漁。

被“低估”的云南旅游地產(chǎn)/

當(dāng)前，云南旅游地產(chǎn)投資如此火熱，應(yīng)如何正確引導(dǎo)旅游客群參與消化？相對于海南三亞高企的房價，云南西雙版納的房價僅為其1/5，不僅具有較強(qiáng)的競爭性，還具有抗跌性。

景洪房產(chǎn)信息網(wǎng)透露，在入網(wǎng)備案的243個項目樓盤中，今年已售面積682.3萬平方米，已售金額239.09億元，均價3504元/平方米。

“西雙版納這么好的氣候，目前房價還這么便宜，城區(qū)均價4200元/平方米，郊區(qū)3500元/平方米，從來沒有瘋漲過。作為旅游地產(chǎn)，海南已不太適合做投資了。”世紀(jì)金源集團(tuán)西雙版納項目營銷經(jīng)理介紹說，即便是2008年金融危機(jī)，這里也沒受到太大的影響。

不過，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢中國指數(shù)研究院三亞近期的房價走勢發(fā)現(xiàn)，在2013年11月至今年4月，除了去年11月、12月及今年1月、3月環(huán)比略微增長（不超過1%），今年2月與4月曾環(huán)比小幅下降，總體房價在24700元~25100元/平方米之間浮動。

在及勁松看來，三亞本來就是海南旅游地產(chǎn)的主戰(zhàn)場，旅游地產(chǎn)作為專業(yè)市場，其實就是人們的第二剛需，這兩年整個海南旅游地產(chǎn)“量價”比較穩(wěn)定、理性，目前項目銷售雖出現(xiàn)了萎縮，但沒出現(xiàn) “跳躍式”升降。

在旅游產(chǎn)業(yè)活躍度上，西雙版納已比肩甚至超越三亞。去年，三亞接待過夜游客1228.4萬人次，增長11.5%；實現(xiàn)旅游總收入233.3億元，增長21.4%。同一時期，西雙版納接待國內(nèi)外游客1494.4萬人次，增長19.2%；旅游總收入171.7億元，增長22.7%。

從兩地的商品房銷售情況來看，去年三亞銷售商品房105.1萬平方米，增長70.5%；西雙版納銷售商品房146萬平方米，同比增長11.5%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，在由亞太環(huán)境保護(hù)協(xié)會、中國城市競爭力研究會評價中心等組織的2013年中國避寒城市TOP50排名中，西雙版納位列榜首，三亞屈居第二。云南共有9個城市上榜，而海南省僅有4個城市上榜。

楊彥鋒亦表示，從中長期趨勢來看，云南、海南都是好地方，云南打出旅游強(qiáng)省戰(zhàn)略，做旅游地產(chǎn)還是比較適合布局的，像美國人逐步往佛羅里達(dá)遷移，因為靠海，氣候也好，影視娛樂業(yè)、IT行業(yè)都往那里聚集。如果中國經(jīng)濟(jì)增長到一定程度，人們注重生活質(zhì)量更多一些，依賴資源的產(chǎn)業(yè)更少一些，云南也有可能成為“中國的佛羅里達(dá)”。

客群定位“大眾化”/

“三亞旅游地產(chǎn)正在轉(zhuǎn)型中高端。”及勁松表示，三亞已出臺政策限制80平方米以下的房子，因為之前出現(xiàn)過“堵城”的情況，他們發(fā)現(xiàn)人過多不是一件好事。

據(jù)了解，今年4月3日三亞停建80平方米以下小戶型的消息不脛而走，對此，三亞規(guī)劃局承認(rèn)了這一事實，并表示未來三亞房地產(chǎn)通過引入金融、會展等創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)推動轉(zhuǎn)型升級。

三亞市政府網(wǎng)稱，建市以來，三亞市堅持高端取向，咬定打造國際濱海旅游度假天堂目標(biāo)不放松。旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)快速發(fā)展，總部經(jīng)濟(jì)、智慧經(jīng)濟(jì)迅速崛起。

在及勁松看來，相比海南三亞，云南西雙版納等地的旅游地產(chǎn)不僅價格偏低，還可以容納更多的旅游人群，未來必然會分流部分海南投資客群，因此云南應(yīng)選擇走差異化路線，做好大眾市場。

不過，云南至祥置業(yè)研究總監(jiān)田志余 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》向記者表示，“海南旅游地產(chǎn)可復(fù)制性不大，因為它遇到了好時機(jī)，景點(diǎn)單一，而云南每個地州都有自己的旅游特色，如何總體定位客群，難度很大，營銷成本很高。”

品牌房企應(yīng)如何從產(chǎn)品上細(xì)分大眾客群？在海南房地產(chǎn)酒店運(yùn)營策劃CEO萬志兵看來，房企一定要做好項目定位，選好恰當(dāng)?shù)暮献骰锇?，把建筑融入到旅游環(huán)境當(dāng)中，通過對旅游地的自然歷史人文等方面進(jìn)行一系列梳理，提煉出主題，再通過建筑的方式把主題表達(dá)出來。旅游地產(chǎn)不僅僅是功能化的建筑，還需要通過一系列差異化的規(guī)劃設(shè)計來提升產(chǎn)品價值。

（實習(xí)生丁舟洋對本文亦有貢獻(xiàn)）

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轉(zhuǎn)型篇

要按城市的發(fā)展功能來做旅游地產(chǎn)

——專訪西雙版納州旅游局局長袁松青

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自云南

近年來，西雙版納在接待國內(nèi)外游客人次、旅游總收入等多項指標(biāo)上持續(xù)飄紅，在此背景下，當(dāng)?shù)芈糜蔚禺a(chǎn)發(fā)展迅猛，如今西雙版納又將旅游地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，主打“中國避寒圣地”品牌。

西雙版納旅游產(chǎn)業(yè)有何核心競爭力，如何理解和處理旅游與地產(chǎn)的關(guān)系，怎樣看待旅游二次創(chuàng)業(yè)問題？旅游產(chǎn)業(yè)未來如何轉(zhuǎn)型升級？為了解答這些問題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱NBD）專訪了西雙版納州旅游局局長袁松青。

邊境口岸優(yōu)勢凸顯

NBD：與云南省其他區(qū)域相比，西雙版納旅游產(chǎn)業(yè)有哪些核心競爭力？

袁松青：西雙版納去年旅游人次排在云南省第6位，旅游收入排在第4位，核心競爭力在于生物資源比較豐富，熱帶雨林比較具有代表性，是北回歸線上唯一的綠洲，有濃郁的民族風(fēng)情。

西雙版納的區(qū)位優(yōu)勢非常獨(dú)特，有四個國家級口岸，應(yīng)該是“水陸空”立體化交通，從這里坐船可以到老撾、泰國等，公路有昆曼大通道以及豐富的國際航線。隨著國家對沿邊城市進(jìn)一步開放，今后，我們要把西雙版納打造成為一個國際性的游客集散中心、樞紐中心。

旅游與地產(chǎn)須融合發(fā)展

NBD：目前西雙版納旅游地產(chǎn)開發(fā)迅猛，如何看待旅游與地產(chǎn)的關(guān)系？

袁松青：旅游與地產(chǎn)，說得大一點(diǎn)，其實就像旅游與城市發(fā)展的融合，以及如何融合的問題。如果要把旅游和地產(chǎn)相結(jié)合，一定要按照城市的理念、城市的配套來做好相關(guān)設(shè)施，要按照城市的發(fā)展功能來做旅游地產(chǎn)。因此，做一個旅游地產(chǎn)項目，一定要站在城市的配套功能角度做，這樣才能做到相輔相成。不能單純做地產(chǎn)，要把有吸引力的項目產(chǎn)品融合在一起，人氣才會有。

從投資人角度來說，現(xiàn)在很多投資人以旅游產(chǎn)業(yè)作為切入點(diǎn)，找到投資的方向，拿到項目并把項目落地。在實施過程中，大的集團(tuán)做得比較好，像萬達(dá)集團(tuán)，我覺得他們是真正把旅游產(chǎn)業(yè)帶進(jìn)來了。

我們所在的告莊西雙景，就是旅游與地產(chǎn)結(jié)合的示范點(diǎn)，如果所有旅游地產(chǎn)都能做成這樣，那未來西雙版納就真的牛氣了。所以，西雙版納要解決這個問題，要招好商，選好商，要招真正有實力、輔助做旅游產(chǎn)業(yè)的投資主體。

“二次創(chuàng)業(yè)”激發(fā)旅游潛力

NBD：一直以來，云南省強(qiáng)調(diào)旅游二次創(chuàng)業(yè)，您如何評價西雙版納旅游二次創(chuàng)業(yè)戰(zhàn)略？

袁松青：“旅游二次創(chuàng)業(yè)”，應(yīng)該說是由西雙版納在2006年最早提出的。

1999年世博會在昆明舉行，云南旅游業(yè)經(jīng)歷了井噴式發(fā)展，那時我們感到旅游實施不配套，非常滯后，游客來了非常不滿意，投訴很多，這對西雙版納旅游的負(fù)面影響非常大。西雙版納痛下決心，在2005年提出二次創(chuàng)業(yè)，2006年省政府在西雙版納舉行現(xiàn)場辦公會，把西雙版納作為旅游二次創(chuàng)業(yè)的開始，當(dāng)時的思路是用大項目帶動大發(fā)展，用基礎(chǔ)配套設(shè)施豐富我們的旅游產(chǎn)業(yè)。

自2007年開始，西雙版納旅游人次以百萬級數(shù)實現(xiàn)增長，去年旅游人次已突破了1490萬，也從最初的觀光旅游進(jìn)入到休閑、度假、會展旅游階段。現(xiàn)在，西雙版納不再提旅游二次創(chuàng)業(yè)了。去年12月自治州召開旅游產(chǎn)業(yè)大會，要全面升級旅游產(chǎn)業(yè)，我們的目標(biāo)是到2020年真正實現(xiàn)旅游業(yè)的升級版。

旅游升級資金之憂

NBD：對于旅游升級版，具體發(fā)展思路是什么？

袁松青：在思想認(rèn)識上，我們要求各級干部把旅游產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)強(qiáng)力來推；在產(chǎn)品全面創(chuàng)新上，我們提出打造幾條新線路，包括野象谷提升改造、叫響勐海普洱茶；在城區(qū)打造上，要把景洪市的城市景觀做成“城中有景、景中有城”的景觀帶，把景洪打造成為東方威尼斯，目前已由景洪城投啟動百億投資打造。

在融合發(fā)展上，以融合的思路把所有的旅游業(yè)態(tài)銜接起來，今后莊園經(jīng)濟(jì)、特色經(jīng)濟(jì)等都會豐富旅游新業(yè)態(tài)。在體制、機(jī)制上，今后要發(fā)展混合型經(jīng)濟(jì)，鼓勵社會資本注入；在服務(wù)質(zhì)量上，包括消費(fèi)環(huán)境、保障措施和導(dǎo)游素質(zhì)等方面全面提升。

NBD：目前推進(jìn)這項戰(zhàn)略還有哪些問題亟待解決？

袁松青：首先，如果真正打造好這個升級版，僅僅依靠自身的財力是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，因為這需要大量的資金投入。這要求政府利用好融資平臺，解決好資金問題。目前，景洪城投已與當(dāng)?shù)卮彐?zhèn)銀行發(fā)行了1億元的債券，如果不會融資，想打造升級版是非常難的。在打造升級版過程中，我們也希望能夠得到國家配套政策上的支持。（實習(xí)生丁舟洋對本文亦有貢獻(xiàn)）