旅游大盤圍堵西雙版納 本地購(gòu)買力占六成

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 云南攝影報(bào)道    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 云南攝影報(bào)道

在傣族語(yǔ)中，西雙版納意為“勐巴拉納西”，是一個(gè)寄托心靈的神奇之地。如今這里不再安靜，異常躁動(dòng)。

近兩年來(lái)，世紀(jì)金源、萬(wàn)達(dá)、雅居樂(lè)等10多家巨頭扎堆西雙版納，搶食旅游地產(chǎn)商機(jī)，幾百畝、幾千畝甚至上萬(wàn)畝的超級(jí)大盤橫空出世。

目前，世紀(jì)金源、萬(wàn)達(dá)等多個(gè)超級(jí)大盤集中放量，占據(jù)了西雙版納供應(yīng)量的半壁江山。

令人意外的是，西雙版納本地客源的購(gòu)買力驚人，占到至少60%市場(chǎng)。當(dāng)?shù)匾晃环科蟾邔油嘎?，一些大盤營(yíng)銷就像“賣白菜”一樣出貨，部分項(xiàng)目利潤(rùn)低至5%。

如今，隨著國(guó)內(nèi)部分地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，西雙版納暴利炒房開始降溫，購(gòu)房者心態(tài)趨于理性。

旅游大盤扎堆景洪/

從各地飛往西雙版納的航班，最終降落到了首府景洪市的嘎灑機(jī)場(chǎng)。圍繞著嘎灑小鎮(zhèn)，尤其是剛規(guī)劃的空港新區(qū)，各路資本或財(cái)團(tuán)展開圈地狂潮。一位開發(fā)東盟國(guó)際項(xiàng)目的云江地產(chǎn)操盤手介紹說(shuō)，2007年嘎灑鎮(zhèn)被省政府列為全省60個(gè)旅游小鎮(zhèn)中的29個(gè)開發(fā)建設(shè)旅游小鎮(zhèn)之一，總體規(guī)劃面積80平方公里，共開發(fā)項(xiàng)目20個(gè)，總投資645億元。

5月10日下午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來(lái)到距離嘎灑機(jī)場(chǎng)僅1.5公里的云江地產(chǎn)東盟國(guó)際二期項(xiàng)目。按照規(guī)劃目標(biāo)，這個(gè)大型旅游項(xiàng)目預(yù)計(jì)5年完工，計(jì)劃分三期開發(fā)，總占地400畝。其中一期項(xiàng)目170余畝，建筑面積10萬(wàn)平方米，總投資4億元。

距嘎灑鎮(zhèn)西南4~5公里外的大黑山腳下，雅居樂(lè)去年10月拿下了13宗連片地塊，占地53萬(wàn)平方米，目前正在平地、打樁，預(yù)計(jì)明年開盤。

去年，西雙版納州旅游總收入171.6億元，僅景洪市就貢獻(xiàn)了八成的旅游收入，開發(fā)巨頭們也將地產(chǎn)籌碼押注于此。景洪房產(chǎn)信息網(wǎng)披露，目前入網(wǎng)備案總計(jì)243個(gè)項(xiàng)目，5月21日成交36套，均價(jià)5078元/平方米。

在曼弄楓片區(qū)，世紀(jì)金源集團(tuán)打著“我們?cè)斐?rdquo;的理念，正在開發(fā)4000畝的濱江果園避寒山莊項(xiàng)目。該項(xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)理介紹說(shuō)，“目前，西雙版納城區(qū)均價(jià)4200元/平方米，郊區(qū)均價(jià)3500元/平方米。”

號(hào)稱“中國(guó)西南第一文旅大盤”的萬(wàn)達(dá)西雙版納國(guó)際度假區(qū)，位于景洪市西北部的噶棟片區(qū)，占地6平方公里，總投資150億元。該項(xiàng)目除了背靠萬(wàn)達(dá)之外，還有聯(lián)想控股、中國(guó)泛海、一方集團(tuán)與億利資源4家投資主體。據(jù)了解，項(xiàng)目一期開盤均價(jià)4000元/平方米，已基本售完，去年回籠資金10多億元。據(jù)當(dāng)?shù)卣ぷ鲌?bào)告顯示，截至2013年底，西雙版納旅游大項(xiàng)目投資達(dá)到73.3億元。

項(xiàng)目利潤(rùn)率低至5%/

“單純從旅游地產(chǎn)考慮，這些項(xiàng)目已經(jīng)受到很多限制，企業(yè)本身進(jìn)來(lái)也賺不到錢。”西雙版納州招商合作局調(diào)研員吳松偉說(shuō)。

世紀(jì)金源集團(tuán)一位營(yíng)銷經(jīng)理稱，“我們這房子，城市地皮約300萬(wàn)元一畝，成本1300~1400元/平方米，加上周邊配套投入，算下來(lái)利潤(rùn)沒(méi)多少。”

在曼弄楓片區(qū)投資開發(fā)曼儂新界項(xiàng)目的四川熙盛集團(tuán)一名銷售顧問(wèn)介紹說(shuō)，“世紀(jì)金源那個(gè)項(xiàng)目就像‘賣白菜’一樣，賣得很好。”

不過(guò)，旅游項(xiàng)目?jī)r(jià)格成為制約其利潤(rùn)率的關(guān)鍵因素。前述營(yíng)銷經(jīng)理解釋說(shuō)，“版納的房?jī)r(jià)從來(lái)沒(méi)有瘋漲過(guò)，但一直是穩(wěn)中有升。”

記者站在流沙河西岸，向夢(mèng)云南·雨淋瀾山項(xiàng)目所在的南聯(lián)山望去，原來(lái)大片蒼山的地表已被推土機(jī)鏟平。負(fù)責(zé)開發(fā)該項(xiàng)目的云南城投云城置業(yè)總經(jīng)理?xiàng)顫寡裕?ldquo;目前我們整個(gè)項(xiàng)目投入成本很大，尤其是景觀資源，我們也很注重投入，估算下來(lái)項(xiàng)目利潤(rùn)率僅有5%。”

中投證券近日發(fā)布的報(bào)告顯示，在124家A股上市房企中，去年平均凈利潤(rùn)率僅13%，同比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)；今年一季度平均凈利潤(rùn)率又下降至12%，同比下降1.6個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)行業(yè)盈利增速持續(xù)放緩。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)下滑，導(dǎo)致部分開發(fā)商在精裝修上做文章。

本地客源撐起六成市場(chǎng)/

目前面對(duì)旅游大盤的集中放量，供需結(jié)構(gòu)是否發(fā)生了逆轉(zhuǎn)？西雙版納州住建局副局長(zhǎng)易德軍向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“目前版納旅游地產(chǎn)開發(fā)量和需求量是否匹配，還不好說(shuō)。”

“版納高強(qiáng)度開發(fā)，這其實(shí)就是地產(chǎn)開發(fā)，旅游地產(chǎn)只是一個(gè)口號(hào)和噱頭。”云南財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)投融資研究中心主任周大研表示，長(zhǎng)遠(yuǎn)看，西雙版納是一個(gè)避寒和度假勝地，旅游地產(chǎn)供需沒(méi)有大問(wèn)題，但現(xiàn)在時(shí)間和空間不匹配，短期內(nèi)一些開發(fā)商可能會(huì)撐不住。

作為西雙版納本地的主力開發(fā)商，冠城置業(yè)也感到了當(dāng)前市場(chǎng)的降溫。冠城·美域項(xiàng)目營(yíng)銷部置業(yè)顧問(wèn)湯小明稱，目前還沒(méi)有感覺(jué)到房子賣不出去，但沒(méi)有以前那么好賣了。

當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的客源結(jié)構(gòu)如何？西雙版納州旅游局局長(zhǎng)袁松青表示，“考慮到氣候資源，很多都是由候鳥式的外來(lái)人買下的，他們占到40%，本地客群占到60%。”

市場(chǎng)一線的實(shí)際需求情況也印證了上述說(shuō)法。據(jù)湯小明介紹，從冠城置業(yè)以往開發(fā)的幾個(gè)旅游地產(chǎn)樓盤購(gòu)買人群來(lái)看，本地人占60%，外地人占40%。云南城投云城置業(yè)總經(jīng)理?xiàng)顫嘎?，?mèng)云南·雨淋瀾山項(xiàng)目一期推出了170多套聯(lián)排別墅，現(xiàn)已基本清盤，70%~80%為本地客購(gòu)買。

楊濤解釋說(shuō)，他們的高端住宅主力戶型為89平方米，均價(jià)才1.1萬(wàn)元/平方米，當(dāng)?shù)厝速I房主要是改善型的，購(gòu)買力很強(qiáng)。一位當(dāng)?shù)貥鞘匈Y深人士認(rèn)為，西雙版納州，尤其是景洪市周邊的農(nóng)民種香蕉、橡膠，很有錢，家底幾十萬(wàn)元很正常。

景洪市政府工作報(bào)告顯示，2013年景洪市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21152元，實(shí)際增長(zhǎng)13.5%，增速高于全國(guó)6.5個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)民人均純收入8909元，實(shí)際增長(zhǎng)15%，增速高于全國(guó)5.7個(gè)百分點(diǎn)。

投機(jī)需求降溫/

嘎灑鎮(zhèn)一位企業(yè)老板回憶說(shuō)，世紀(jì)金源項(xiàng)目以前開盤時(shí)，從昆明等地來(lái)的外地客一出手就是 好 幾套，一套40萬(wàn)元左右，等待半年之后，轉(zhuǎn)手可賣60萬(wàn)~70萬(wàn)元。世紀(jì)金源前述項(xiàng)目經(jīng)理也毫無(wú)諱言地說(shuō)，整個(gè)項(xiàng)目有30%的比例為投資客。

由海誠(chéng)集團(tuán)投資的告莊西雙景二期項(xiàng)目“湄公河人家”宣傳資料顯示，如果消費(fèi)者投入32萬(wàn)元，月收益就能達(dá)到4500元以上。

到底能否實(shí)現(xiàn)如此誘人的投資收益？西雙版納盟方房地產(chǎn)評(píng)估（交易）公司法人代表張偉表示，“投資32萬(wàn)元，每個(gè)月拿到4500元，產(chǎn)權(quán)式酒店也沒(méi)有這么高。這種投資回報(bào)至少要在20年以后才能看到，6~7年怎么可能收回投資？”

在張偉看來(lái)，開發(fā)商開出32萬(wàn)元的售價(jià)，1年最多回報(bào)1.6萬(wàn)元，月均約1400元，能達(dá)到4500元當(dāng)然屬于高回報(bào)，但如何保證合同有效性成為一大難題。一般而言，在項(xiàng)目起初運(yùn)營(yíng)的一兩年內(nèi)，回報(bào)率可能達(dá)到4500元/月，項(xiàng)目一兩年后一旦注銷，隨后幾年很難維持這樣的投資收益。

如今，全國(guó)的樓市大環(huán)境也傳導(dǎo)至當(dāng)?shù)芈糜蔚禺a(chǎn)的投資需求端。西雙版納州某處級(jí)官員透露，除了投資主體信心不足，目前購(gòu)房者的信心也存在不足。開發(fā)量還算其次，房地產(chǎn)信貸政策才是根本性的。

記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，比如世紀(jì)金源項(xiàng)目雖已接近清盤，但據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士估算，該項(xiàng)目實(shí)際入住率不高。低入住率導(dǎo)致項(xiàng)目周圍底商大量閑置，從而引發(fā)商鋪高比例轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)租廣告隨處可見(jiàn)，影響投資氛圍。

（實(shí)習(xí)生丁舟洋對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）