人均土地出讓面積為上海3倍 鞍山市區(qū)樓盤庫存消化需51月

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 師燁東 發(fā)自鞍山    

每經(jīng)記者 師燁東 發(fā)自鞍山

近兩年，中國樓市總體仍在上漲，但東北鋼鐵重鎮(zhèn)鞍山的房價(jià)早已原地踏步。

據(jù)中國指數(shù)研究院提供給 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的數(shù)據(jù)顯示。2011~2013年，鞍山的平均房價(jià)基本沒有變化，分別為每平方米4161元、4072元與4120元。

2014年以來，鞍山市多數(shù)地產(chǎn)項(xiàng)目開始通過打折、送數(shù)萬元禮品、開發(fā)商墊首付等手段降價(jià)促銷。而在政府層面，早在2012年，鞍山市便開始在“鞍山市房屋交易展示大會(huì)”期間對(duì)完成交易的新建商品房予以15元/平方米契稅補(bǔ)貼。

今年，鞍山還取消了對(duì)多套房的貸款利率限制。但當(dāng)?shù)劂y行對(duì)此似乎并不“感冒”，部分商業(yè)銀行甚至停止發(fā)放個(gè)人房貸。

數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，鞍山的土地招拍掛成交僅有3.79萬平方米，同比下降97.3%。

早在2005年，鞍山便謀求走向由生產(chǎn)型城市向消費(fèi)型城市的轉(zhuǎn)型之路。

然而，面對(duì)轉(zhuǎn)型的巨大資金需求，數(shù)年來在房地產(chǎn)市場上的狂奔，卻讓其現(xiàn)在陷入了尷尬境地：當(dāng)前鞍山市市區(qū)樓市去化周期已經(jīng)達(dá)到51個(gè)月。

鞍山現(xiàn)“零首付”優(yōu)惠/

“3000多塊錢？不可能！鐵東怎么可能有低于4000元的房子呢？”聽聞 “東亞第一城”新樓盤的房價(jià)在4000元/平方米以下，鞍山當(dāng)?shù)氐某鲎廛囁緳C(jī)表示不可思議。

鐵東區(qū)是鞍山市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心區(qū)，市內(nèi)的高價(jià)商品住宅也大多集中在此。

“東亞第一城”的項(xiàng)目位于鐵東區(qū)最南端。記者從該項(xiàng)目銷售人員處了解到，新開盤的四、五期期房項(xiàng)目售價(jià)大多在3500元/平方米左右。而該項(xiàng)目的前三期期房，兩三年前的售價(jià)則在4000元/平方米上下。

在鞍山搜房網(wǎng)2014年樓市一季度專題中的“2014年第一季度房價(jià)漲跌Top10”榜單里，“東亞第一城”以“-700（元/平方米）”的漲幅排名第一。

700元/平方米的降幅在目前的鞍山算不上最顯眼的。

位于鞍山市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的國內(nèi)某龍頭房企的地產(chǎn)項(xiàng)目，其2013年末新開盤的一個(gè)樓盤平均樓面價(jià)標(biāo)注為6705元/平方米，在5月16日銷售人員寫給記者的房價(jià)計(jì)算里，全款購買可以在房價(jià)八八折的基礎(chǔ)上再打九五折，相當(dāng)于不到八四折，算下來均價(jià)為5605元/平方米。

恒威 （鞍山）置業(yè)有限公司的“濱江國際”項(xiàng)目，則在今年推出了由開發(fā)商墊付購房首付款的 “0首付”優(yōu)惠措施。

記者從該項(xiàng)目銷售人員處了解得知，“0首付”是在今年春季房交會(huì)后推出的優(yōu)惠活動(dòng)。如果購買該項(xiàng)目的商業(yè)住宅，購房的首付貸款可由開發(fā)商墊付，消費(fèi)者1年內(nèi)還清即可，且無需支付利息。

該項(xiàng)目位于鞍山市立山區(qū)，5月14日下午4點(diǎn)多，記者在現(xiàn)場看到，售樓大廳內(nèi)空無一人，幾位銷售人員在一個(gè)房間里坐著聊天。剛過5點(diǎn)，她們便匆忙下班。

政府補(bǔ)貼千萬“救市”/

2008年后，鞍山開始舉辦“鞍山市房屋交易展示大會(huì)”，每年兩到三次。

在鞍山市不少地產(chǎn)項(xiàng)目的售樓處里，都貼著一張“鞍山市2014春季房屋交易展示大會(huì)公告”。公告中寫到，“3月15日~4月23日期間購買新建商品房可享受以下優(yōu)惠政策。契稅補(bǔ)貼：按建筑面積補(bǔ)貼15元/平方米；緩交維修資金：按應(yīng)交存數(shù)額的70%收取，緩交30%；購房補(bǔ)貼（由開發(fā)企業(yè)墊付）：按建筑面積補(bǔ)貼100元/平方米”。

多位銷售人員向記者證實(shí)，補(bǔ)貼活動(dòng)早在2012年便已開始，已經(jīng)持續(xù)兩年多。

公開報(bào)道顯示，鞍山市2013年的三屆房交會(huì)里，房產(chǎn)交易面積總計(jì)達(dá)到130.89萬平方米，按照公告中的額度計(jì)算，僅在2013年，鞍山市對(duì)房地產(chǎn)交易中的契稅補(bǔ)貼至少達(dá)到了1963萬元。

此外，今年以來，鞍山的公積金政策也發(fā)生了變化。鞍山市住房公積金管理中心官方網(wǎng)站上的一條通告中指出，“2014年1月1日后，只要家庭成員目前沒有購房貸款的，自己出示證明后，可享受首套房貸款優(yōu)惠政策。”

記者就此條款咨詢鞍山市公積金管理中心的工作人員得知，目前通過公積金購買住宅的消費(fèi)者只要在鞍山?jīng)]有貸款，就可以享受相應(yīng)的優(yōu)惠利率。

在上述網(wǎng)站上，鞍山市已經(jīng)兩次提高公積金的貸款額度，由2008年時(shí)單職工貸款最高限額15萬元提高至2012年的40萬元。

不過，鞍山市銀行的熱情似乎并不是太高。

據(jù)記者了解，去年，不少商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人首套房貸都有優(yōu)惠利率，今年2月以來，鞍山市的銀行對(duì)個(gè)人首套房貸的利率優(yōu)惠都逐漸取消。

廣發(fā)銀行鞍山分行則已經(jīng)暫停首套房個(gè)人貸款業(yè)務(wù)。記者詢問原因時(shí)，其業(yè)務(wù)人員表示是因?yàn)?ldquo;銀行接到沈陽的通知后停辦業(yè)務(wù)的，暫停（首套房貸）已經(jīng)有一段時(shí)間了。”

華夏銀行鞍山分行的工作人員則高速記者，20年個(gè)人房貸的利率已經(jīng)調(diào)整至7.2%，并且利率“年初就提了上來”。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從契稅補(bǔ)貼的做法可以看出，鞍山市政府在救市方面心態(tài)比較著急。但對(duì)于鞍山樓市來說，隨著庫存的增加，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價(jià)值縮水的可能性比較大，所以當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行反而不愿意將資金借貸給房企和購房者。

市區(qū)庫存壓力巨大/

數(shù)據(jù)顯示，近幾年鞍山市區(qū)樓市庫存一直高居不下。截至2013年末，市內(nèi)四個(gè)區(qū)的庫存已經(jīng)達(dá)到773萬平方米，去化周期達(dá)到了51個(gè)月。而鞍山市的人口在近3年不增反降，樓市未來的去化情況堪憂。

英國TESCO集團(tuán)開發(fā)的 “英倫匯”項(xiàng)目位于火車站南部不到1公里的位置，是鐵東區(qū)最核心的區(qū)域。記者在該項(xiàng)目的樓盤外看到，多數(shù)樓層的房間仍然空置。

在鞍山市房地產(chǎn)交易中心的網(wǎng)站上查詢得知，上述項(xiàng)目早在2011年6月30日便竣工，總套數(shù)為3115，目前可售套數(shù)為1964，也就是說，這個(gè)竣工將近3年的項(xiàng)目，去化率卻不到四成。

該項(xiàng)目銷售人員則稱，項(xiàng)目開發(fā)商實(shí)力雄厚，因此并不著急賣房。“從鞍山這兩年的市場來看，我們的房子不降價(jià)就夠可以了，而且這地段也不能降。”

盡管聲稱沒有降價(jià)，該項(xiàng)目仍然推出了買房贈(zèng)禮的活動(dòng)。上述銷售人員提供給記者的清單上顯示，一套48平方米的住宅，購買后會(huì)贈(zèng)送包括iPad、iPhone5s等在內(nèi)價(jià)值3萬元的禮品。

由鞍山好房365提供給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的數(shù)據(jù)顯示，鞍山市區(qū)的商品房在過去5年平均每年去化量為179.9萬平方米，截至2013年末，市區(qū)樓市庫存已經(jīng)高達(dá)772.89萬平米。據(jù)此計(jì)算，即便今年鞍山市區(qū)內(nèi)商品住宅新增供應(yīng)為零，從2014年開始，消化已有庫存也需要51個(gè)月。

此外，根據(jù)當(dāng)?shù)卣珗?bào)，近年來鞍山的人口幾乎沒有變化，一直維持在350萬人上下，近3年鞍山的人口不增反降。

鋼城轉(zhuǎn)型陣痛/

鞍山作為我國鐵礦石儲(chǔ)量最豐富的地區(qū)，其第二產(chǎn)業(yè)一直在經(jīng)濟(jì)中占有較大的比重。為了擺脫這種局面，鞍山市政府謀劃鞍山由生產(chǎn)型城市向消費(fèi)型城市轉(zhuǎn)型。2005年鞍山市政府發(fā)布的 《關(guān)于調(diào)整我市工業(yè)區(qū)域布局加速城區(qū)工業(yè)企業(yè)搬遷改造實(shí)施方案》中提出，“將城區(qū)內(nèi)180戶工業(yè)企業(yè)搬遷至城郊工業(yè)園區(qū)，形成產(chǎn)業(yè)集群”，同時(shí)“騰出城區(qū)工業(yè)用地，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)”。

克而瑞信息集團(tuán)城市運(yùn)營事業(yè)部總經(jīng)理高曉偉認(rèn)為，地方財(cái)政如果被單一產(chǎn)業(yè)或企業(yè)影響過大，很容易導(dǎo)致地方經(jīng)濟(jì)被“綁架”，從而影響城市未來的發(fā)展，這是鞍山尋求轉(zhuǎn)型的最主要原因。“在鞍山市的情況下，地方財(cái)政有限，沒有外來購買力，通過改善居民的居住需求，來刺激房地產(chǎn)發(fā)展，是一個(gè)必然的選擇”。

2005年至2010年，鞍山市將城區(qū)內(nèi)180戶工業(yè)企業(yè)搬遷至城郊工業(yè)園區(qū)，其中不少地塊被用來開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目。

工業(yè)企業(yè)的搬遷為鞍山的房地產(chǎn)市場提供了不少土地，此外，近兩年鞍山通過拆遷也為發(fā)展房地產(chǎn)市場騰挪了不少土地。數(shù)據(jù)顯示，鞍山市在2005年到2009年的5年間，動(dòng)拆面積一直在50萬平方米以上。

鞍山市的土地出讓也一直處于高位。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2012年，鞍山通過招拍掛的方式出讓土地53宗，總面積達(dá)到365萬平方米；2013年，鞍山通過招拍掛的方式出讓土地54宗，面積超過357萬平方米。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，相比鞍山350萬的人口，其2013年的土地出讓規(guī)模“令人咋舌”。上海有2415萬的人口，2013年土地出讓139塊，成交面積為780萬平方米。而鞍山土地出讓面積的人均占比達(dá)到1平方米的水平，是上海的3.1倍。“大規(guī)模的土地出讓可能在未來導(dǎo)致土地閑置，或是城市資源得不到凝聚利用。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

2013年，鞍山市的GDP與第三產(chǎn)業(yè)增加值都出現(xiàn)下滑，而第二產(chǎn)業(yè)增加值與去年基本持平。盡管鞍山全市的房地產(chǎn)開發(fā)投資在2013年仍然同比增加了18.5%，其施工面積僅同比增加了5.3%，但竣工面積則罕見地大幅下滑了44%，從2012年的462.1萬平方米滑落至2013年的259.3萬平方米。

“通過土地刺激經(jīng)濟(jì)是一把雙刃劍”，高曉偉告訴記者，“地產(chǎn)是短期收益最高的選擇，如果節(jié)奏控制得好，地方經(jīng)濟(jì)可以像滾雪球一樣循環(huán)起來。”在他看來，鞍山現(xiàn)在的高庫存以及回遷房停工等現(xiàn)象，說明鞍山市在房地產(chǎn)發(fā)展上操之過急。