張海英：零首付購房背后的風(fēng)險

每經(jīng)編輯 張海英    

◎張海英

房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整期，房企的銷售壓力進(jìn)一步加劇。在此背景下，房企的促銷活動一浪高過一浪。據(jù)《中國證券報(bào)》報(bào)道，位于北京亦莊的某樓盤近日推出 “全盤無首付”促銷政策。

每到樓市低迷期，“零首付”都會重現(xiàn)江湖。今年以來在三、四線城市也不斷出現(xiàn)“零首付”和“低首付”。開發(fā)商以“零首付”來促銷，顯然是為了誘惑那些暫時付不起房屋首付款的消費(fèi)者來買房，以提高樓盤銷量、拉升公司業(yè)績。

從過去情況來看，“零首付”一般有多種方式：最常見的是開發(fā)商臨時墊首付款，然后讓購房者在約定時間內(nèi)分期還款或一次性還款。第二種是將房屋價格提升后對首付款進(jìn)行“減免”，最后由銀行來墊首付款。還有一種方式是做消費(fèi)性抵押貸款。推出“零首付”的北京開發(fā)商采取何種方式不得而知。

不管什么方式的“零首付”，對銀行而言都意味著風(fēng)險，因?yàn)檫@讓銀行失去了對風(fēng)險客戶的辨別能力，一旦某些購房人缺乏后續(xù)還款能力，房子就有可能變成銀行不良資產(chǎn)。對購房人而言“零首付”看上去緩解了購房壓力，實(shí)際上潛藏更高的購房成本或更大的風(fēng)險，若不能按時還開發(fā)商墊款，房子或被收回。

在“零首付”游戲中，開發(fā)商是設(shè)計(jì)者，自然也是最大獲益者，可以提高銷量、回籠資金、拉升業(yè)績。而購房人和銀行則要承擔(dān)潛在風(fēng)險。如果“零首付”繼續(xù)蔓延，則會對國家金融安全構(gòu)成一定威脅，因此，有必要及時調(diào)查“零首付”樓盤，如果認(rèn)定違反現(xiàn)有政策應(yīng)該立即叫停。

2006年出臺的 《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》規(guī)定，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。這意味著，無論是“零首付”，還是低于30%的低首付，都是違規(guī)的，對于違規(guī)現(xiàn)象，各地住建、銀監(jiān)等部門理應(yīng)嚴(yán)肅查處。

據(jù)悉，近日某媒體引述銀監(jiān)會高層內(nèi)部講話指出，房地產(chǎn)貸款區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性風(fēng)險加大，要嚴(yán)防虛假按揭貸款，嚴(yán)防以消費(fèi)類貸款用于購買房產(chǎn)，嚴(yán)禁零首付、開發(fā)商代墊首付資金等違規(guī)行為。既然政策不允許“零首付”，監(jiān)管部門也表態(tài)嚴(yán)禁“零首付”，為何最近還是在北京等地出現(xiàn)“零首付”？

綜合相關(guān)報(bào)道來觀察，“零首付”之所以頻現(xiàn)，主要是因?yàn)檫^去從未見對“零首付”開發(fā)商進(jìn)行處罰，開發(fā)商違規(guī)的膽子就會越來越大。再加上各地監(jiān)管者對“零首付”不知情，即使知情取證較難，所以，開發(fā)商往往不把相關(guān)規(guī)定放在眼里，而地方監(jiān)管者在土地財(cái)政的影響下，對開發(fā)商違規(guī)銷售也就 “睜只眼閉只眼”。

“零首付”既是樓市低迷的產(chǎn)物，也是貸款難、首付高的折射。在樓市低迷期，開發(fā)商合理合法的促銷手段應(yīng)該是降價銷售。而商業(yè)銀行也應(yīng)該積極支持首套房貸需求，不給開發(fā)商玩弄“零首付”的機(jī)會，或者不與“零首付”開發(fā)商合作。

一言以蔽之，“零首付”是一種既違規(guī)又有風(fēng)險的誘惑。雖然有一定誘惑力，但成本與風(fēng)險仍不容忽視。尤其在樓市下行期，“零首付”對購房人、對銀行、對金融等方面而言，風(fēng)險更大。